Plan- og utviklingskomiteen 07.12.11 - sak 77/11 - Søknad om dispensasjon fra kommuneplan - Fradeling av to tomter fra eiendommen 1719/48/4 Reitan - Anne Margrethe Leite

Saksbehandler: Gunnar Vatn
Arkivsaknr: 2011/5646 - /1719/48/4
Saksordfører: Ingen

Saksgang
Utvalg	Møtedato	Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen	07.12.11	77/11

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 19 (Dispensasjon) gis Anne Margrethe Leite dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune til fradeling av to boligtomter i område for Landbruks-, Natur- og Friluftsformål, samt Reindrift. Bakgrunn og forutsetninger for dispensasjon er gitt i dette saksframlegg.

Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 20-1 (Tiltak som krever søknad og tillatelse) godkjennes søknad fra Anne Margrethe Leite om fradeling av to parseller hver på ca 1 dekar fra eiendommen Reitan med gnr/bnr 48/4 i Levanger kommune. Parsellen skal benyttes til boligtomter.

Det forutsettes at parsellene sikres rettigheter til atkomst frem til offentlig veg, samt rettigheter til å ha evt vann- og avløpsledninger på annen privat grunn.

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Anne Margrethe Leite søker om fradeling av to boligtomter i et område i kommuneplanen for Levanger kommune avsatt til Landbruks-, Natur- og Friluftsformål, samt Reindrift, og hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging. Det søkes om dispensasjon i fra kommuneplanen.

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Saksopplysninger:
Anne Margrethe Leite søkte 16.06.2011 om fradeling av to parseller på ca 1 dekar fra eiendommen Reitan med gnr/bnr 48/4 i Levanger kommune. Parsellene ligger like ovenfor Bjørnang og skal benyttes som boligtomter.

Planstatus:
De omsøkte parsellene ligger i kommuneplanen for Levanger innenfor område for Landbruks-, Natur- og Friluftsområde, samt Reindrift (LNFR). Parsellene ligger ikke innenfor område hvor det er åpnet for spredt boligbygging etter visse kriterier. Det søkes om dispensasjon i fra kommuneplanen.

Andre myndigheter:
I henhold til Plan- og bygningslovens § 19 og § 21-5 ble søknaden i brev datert 23.08.2011 sendt andre myndigheter for uttalelse og behandling etter annet lovverk.

Nord-Trøndelag Fylkeskommune skriver i brev mottatt 02.09.2011 at de ikke har kjennskap til regionale interesser i området. De to skisserte tomtene vil ligge mellom eksisterende tomter og innebærer en fortetting, og de har derfor ingen merknader til omsøkte dispensasjon. Fylkeskommunen skriver videre at de ikke kjenner til noen konflikt med Kulturminneloven, men at det likevel kan ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate. De minner derfor om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8 dersom noen skulle komme over slike kulturminner i det videre arbeidet. Dette pålegget må videreformidles til de som skal stå for arbeidet.

Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag sier i brev mottatt 02.09.2011 at omsøkte fradeling ikke berører viktige reindriftsinteresser, og at de ikke har merknader til søknaden. Saken er også sendt Færen reinbeitedistrikt, men de har ikke gitt svar.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sier i brev mottatt 26.09.2011 at de ut fra regionale og nasjonale landbruks- og miljøverninteresser ikke har merknader til søknaden. Aktuelle fradelinger ligger i et område med allerede etablert boligbebyggelse.

Sametinget sier i brev mottatt 07.10.2011 at de ikke kjenner til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området, og har ingen merknader til søknaden. De minner aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8 dersom noen skulle komme over mulige samiske kulturminner i det videre arbeidet. Dette pålegget må videreformidles til de som skal stå for arbeidet.

Innherred samkommunes enhet for Landbruk har i sak 67/11 datert 13.10.2011 godkjent søknaden etter Jordloven. I forhold til dispensasjonssøknaden skriver de at det er uheldig å starte på med dispensasjoner straks en ny arealplan er vedtatt.

Nabovarsling:
Det er ikke kommet merknader i forbindelse med nabovarslingen.

Veg, vann og avløp:
Atkomst vil bli fra eksisterende privat veg som går fra fylkesveg 754 forbi Bjørnang. En forutsetning for evt fradeling vil være at parsellene sikres rettigheter til å benytte den private vegen.

De omsøkte parsellene skal ha privat vannforsyning, og det er vedlagt brev fra Øvre Skogn vasslag datert 10.06.2010 hvor de er positive til å gi tilkobling til to nye tomter.

Avløp skal være via privat ledning til kommunal ledning. Det ligger ved bekreftelse fra Levanger kommunes enhet for Kommunalteknikk at det er mulighet for dette, og at de antar at ikke vil være problematisk med tilknytning for 2 nye enheter.

Forutsetning for evt fradeling vil være at parsellene sikres rettigheter til å benytte/legge vann- og avløpsledninger på annen privat grunn.

Samfunnssikkerhet:
I følge kart kommunen har tilgjengelig, ligger ikke de omsøkte parseller i fareområde for kvikkleireskred eller innenfor flomsoner. Kommunen er heller ikke kjent med øvrige naturfarer i området, heller ikke som følge av endret klima.

Biologisk mangfold:
Søknaden er vurdert etter Naturmangfoldsloven. I følge de kart som er tilgjengelig foreligger det ingen konflikt med biologisk mangfold, arter, naturmiljø og naturtyper i eller i nærheten av det aktuelle området.

Vurdering:
Ny arealdel til kommuneplanen for Levanger ble vedtatt i kommunestyret 12.04.2011. Dette er den første søknaden om dispensasjon fra kommuneplanen til fradeling av boligtomter i LNFR-områder hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging.

Vurdering av dispensasjon:
I henhold til Plan- og bygningslovens§ 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Søknaden begrunnes med at området er uhensiktsmessig som landbruksareal, da det ligger som en lomme mellom eksisterende bebyggelse. Arealet er tilvokst med tett granskog og noe gran. Dette tar svært mye av utsikten for naboene. To boliger vil være en naturlig fortetting i området.

Andre grunner som kan tale for at det kan gis dispensasjon kan være:

Ingen av høringspartene går i mot søknaden, og søknaden er godkjent etter Jordloven.

Grunner som kan tale for at dispensasjon ikke bør gis kan være:

Ny kommuneplan som det tidligere ikke er gitt dispensasjon
Dispensasjon kan føre til en presedens for senere saker.
Dispensasjoner er med på å svekke kommuneplanen som informasjons- og beslutningsverktøy.

Å utarbeide en kommuneplan er en omfattende prosess, hvor det har vært mulighet for alle å komme med innspill. Lokale og regionale myndigheter har i flere omganger vært involvert i arbeidet. Kommuneplanen er et resultat/kompromiss av flere innspill og noen ganger motstridende interesser.

Når det gjelder hvor det skal tillates boligbygging, er det mange momenter som er med i vurderingene. Avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner med mer. Samtidig er det et ønske om å opprettholde bosetningen ute i bygdene/skolekretsene.

I kommuneplanen er ny boligbygging lokalisert til eksisterende reguleringsplaner og til områder avsatt til fremtidige boligområder, men med krav om mer detaljert plan. I tillegg er det i enkelte soner i LNFR-område åpnet for spredt boligbygging etter visse kriterier. I de øvrige områdene i planen er det ikke åpnet for ny boligbygging.

De omsøkte parseller ligger ca 100-150 meter fra Bjørnang. Området rundt Bjørnang omfattes av en reguleringsplan vedtatt i 2010, og er regulert til kombinert bolig- og tjenesteytingsformål. Plan- og byggesakssjefen er kjent med at det planlegges eneboliger innenfor dette planområdet. I tillegg er det i kommuneplanen avsatt et område nord for Bjørnang til fremtidig boligbebyggelse, med krav om reguleringsplan.

Omsøkte fradeling burde helst blitt vurdert i en plansammenheng, for eksempel sammen med planen for Bjørnang. Det er flere hensyn som blir ivaretatt i arbeidet med en reguleringsplan, som bl.a. behov for god utnytting av arealene, infrastruktur som atkomstveger, gang- og sykkelveger/fortau og lekeplasser.

På en annen side så vil en utbygging på de omsøkte parsellene tette igjen et åpent rom mellom eksisterende boliger på naboeiendommene, og føre til at området fremstår som et lite boligfelt med 8 boliger. De to omsøkte tomtene kan anses som en mindre fortetting. Plan- og byggesakssjefen mener det hadde vært en annen sak dersom de omsøkte parseller hadde ligget i utkanten og medført en utvidelse av boligfeltet, eller om parsellen hadde ligger for seg selv. Omsøkte fradeling vurderes ikke å ha noen vesentlig betydning for kulturlandskapet. Det kan med bakgrunn i ovennevnte virke noe unødig strengt å kreve plan for de siste tomtene, som på et vis fyller opp et lite boligfelt.
Plan- og byggesakssjefen mener en godkjenning i denne saken ikke vil gi noen uheldig presedensvirkning for slike saker.

Miljøvernavdelinga til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har i en annen sak uttalt at dispensasjon bør benyttes i de tilfeller som klart skiller seg fra andre saker. Plan- og byggesakssjefen vurderer at dette kan være et tilfelle som klart skiller seg fra andre saker.

Plan- og byggesakssjefen har vurdert saken nøye og kommet til at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon i fra, kan vurderes til ikke å bli vesentlig tilsidesatt, samt at fordelene ved å gi dispensasjon kan være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Dersom Plan- og utviklingskomiteen er av den oppfatning det ikke bør gis dispensasjon, kan et avslag hjemles i Plan- og bygningslovens § 11-6 (Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel) og § 19 (Dispensasjon). Avslaget må begrunnes. Et avslag vil være et enkeltvedtak, og det må informeres om at vedtaket da kan påklages jfr Forvaltningslovens § 28 og at det er 3 ukers klagefrist på vedtaket.