Saksbehandler: Oddvar Govasmark
Arkivsaknr: 2010/8314 - /1719/232/153
Saksordfører: Ingen
vedtak
Rådmannens forslag til vedtak:
Plan- og utviklingskomiteen har vurdert klagen, men finner ikke at klagen inneholder momenter som gjør at vedtak med avslag datert 30.08.2011 bør endres eller oppheves.
Klagen sendes til klageinstansen Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Jfr foraltningslovens § 33.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Saken gjelder klage på forvaltningsvedtak etter reglene i forvaltningsloven.
Forvaltningsvedtaket gjelder nektelse av dispensasjon og avslag på søknad etter reglene i plan- og bygningsloven.
Vedlegg:
- Oversiktskart PDF
- Situasjonskart PDF
- Tegninger PDF
- Klage på vedtak PDF
- Bilder av hytter i området (vedlegg til klagen) PDF
- Faktura (vedlegg til klagen) PDF
- Bilder av byggetomt (vedlegg til klagen) PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksopplysninger:
Søknaden:
Samkommunen mottok søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Langøya og søknad om rammetillatelse til oppføring av hytte fra foretaket Solhytten A/S den 04.07.2011. Tiltakshavere er Mette Helgessen og Gorm Bjørnar Karlsen.
Tiltaket:
Tiltaket omfatter oppføring av hytte i en etasje med bebygd areal oppgitt 82,5 m2 og bruksareal oppgitt til 71,7 m2. Tegningene viser pulttak med fall på 12 grader.
Nabovarsling og nabomerknader:
Det kommet to nabomerknader, henholdsvis fra Johan Ivar Langø og Arvid Langø.
I merknad fra Johan Ivar Langø (hjemmelshaver for 232/154) anføres det:
Det er igangsatt grunnarbeid på tomten med ferdig lagt vann og avløp, uten at naboer har fått uttale seg om det, som det ser ut så er tomten ferdig til å sette opp hytten. Det er sprengt og fylt opp masse som er kommet ca 2,5 til 4 meter høyere enn hva terrenget var i begynnelsen. En del av massen er også kommet inn på nabotomten. Vi er ikke enige i at hytten skal plasseres på det nivået som den er hevet til. Det vil si det samme som at vi selv må heve hytten som vi skal bygge for å slippe innsyn og diverse. Da vil vi få problemer med naboene når vi skal sette opp vår hytte.
I merknader fra Arvid Langø (hjemmelshaver for 232/14) er det anført:
Jeg vil klage på opparbeidelse av tomt gnr. 232, bnr. 153 tomt nr. 33 Langøya. Tomten er anlagt ca 2 meter høyere enn det naturlige terrenget. Jeg fikk ikke nabovarsel når arbeidet startet. Eiere er Mette Helgesen og Gorm Bjørnar Karlsen. Det er også fylt masse inn på nabotomten, som er gnr. 232, bnr. 154.
Andre myndigheter:
Høring til andre myndigheter ble ansett som unødvendig, det vises til plan- og bygningslovens § 19 (dispensasjon ble ikke innvilget) og til rundskriv fra Fylkesmannen datert 30.06.2009.
Planforhold:
Hyttetomta ligger innenfor området til reguleringsplanen for Langøya. Planen ble vedtatt i kommunestyret den 04.09.2002. I kartdelen til planen er tomta vist som byggeområde for hytte. I bestemmelsene til planen under § 2 (byggeområder) er det anført blant annet:
- Det er tillatt å føre opp ei hytte med uthus på tomta. Totalt bruksareal er 80 m2 inkl. uthus, uthus maks 20 m2.
- Tak skal utføres som saltak, med takvinkel mellom 15 og 30 grader, tilpasset husets hovedform.
- Største innvendige høyde under raft er 210 cm for flat himling og 200 cm for åpen himling. Max mønehøyde over terreng er 5,5 meter.
- Terrenginngrep skal i størst mulig grad unngås. I de tilfeller inngrep ikke kan unngås, skal inngrepet etterbehandles slik at terrenget kan gjenopprettes.
Hytta som søknaden viser har pulttak med 12 graders fall, største innvendige høyde under raft er 3,1 meter, laveste innvendige rafthøyde er 2,3 meter. Søknaden anses dermed for å være i strid med reguleringsbestemmelsene vedrørende utforming av tak og maksimal innvendig høyde.
Kommunens vurdering og vedtak:
Søknad om dispensasjon og rammetillatelse for oppføring av hytte ble avslått med vedtak i brev datert 30.08.2011. Vedtaket ble slik:
Søknad om dispensasjon fra bestemmelser i reguleringsplanen innvilges ikke, jfr plan- og bygningslovens § 19.
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplan) og vedtatte delegasjonsbestemmelser avslås søknad om tillatelse til tiltak.
Til grunn for ovennevnte vedtak lå det en vurdering av momenter for og mot dispensasjon med konklusjon.
Argumenter som ble ført som kunne tale for dispensasjon (anført av søker) var slik:
- Planen er av eldre dato.
- Fritidsbolig vil ikke komme i konflikt med allmennyttige interesser.
- Fritidsbolig vil ikke hindre allmenn ferdsel.
- Innvilgelse av dispensasjon vil ikke sette til side hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, og langt mindre at slike hensyn settes vesentlig til side. Det primære vernet av bestemmelsen er ivaretatt.
- Dispensasjon vil ikke føre til økt sjenanse for naboene eller for miljøet.
- Dispensasjon vil ikke føre til nedbygging av allmenn tilgjengelig areal eller allmenn ferdsel osv.
- Sett hen til at bygningen delvis blir nedsenket i terrenget vil ulempen med å gi dispensasjon være minimale. Fordelene ved å gi dispensasjon er således klart større enn ulempene og vi mener at begrunnelse som omtalt bør vektlegges slik at dispensasjon som omsøkt blir innvilget.
Argumenter som kunne tale mot dispensasjon var ført slik:
- Plan- og bygningsmyndigheten har gitt konkrete føringer vedrørende utforming av tak på bygg i området og har med det ment å gi regler som blir styrende for byggeskikken i området. Planens krav på dette område vil bli vesentlig tilsidesatt dersom det innvilges dispensasjon slik det søkes om.
- Det ikke er ment å skulle være kurant å oppnå dispensasjoner fra vedtatte planer, som har blitt til etter en omfattende beslutningsprosess. Vedtatte planer bør ikke gjennom dispensasjoner miste sin betydning som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen må ikke undergraves gjennom dispensasjoner.
- En dispensasjon i dette tilfellet kan gi en viss risiko for presedensvirkning, selv om området i all hovedsak er utbygd. Det er minst en ubebygd tomt i planområdet, i tillegg kan en presedens også få virkning for tilbygg og ombygginger.
Konklusjonen etter vurderingen ble slik:
Slik vi tolker dispensasjonssøknaden med begrunnelse er fordelen ved dispensasjon at
tiltakshaver får utformet sin hytte slik han ønsker. Ulempene med dispensasjon er at planens bestemmelser og styring av byggeskikken ikke blir reel for dette tilfellet. I tillegg kan en dispensasjon gi presedensvirkning, i så fall blir planen som styringsdokument angående takutforming vesentlig tilsidesatt.
Etter vår vurdering er det fullt mulig å oppføre hytte i samsvar med reguleringsbestemmelsene på en forvarlig måte. Vi kan dermed ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vi kan heller ikke se at en nektelse av dispensasjon kan oppfattes som en usaklig forskjellsbehandling.
Underretning om vedtaket med orientering om klageadgang ble sendt til sakens parter i brev datert 30.08.2011.
Klagen:
Klage på vedtaket ble mottatt i brev med vedlegg den 21.09.2011.
Vurdering:
Angående utførte tomtearbeider:
Vi kan ikke se at det er gitt noen tillatelse til tomtearbeider som er utført. Det betyr at vi anser utførte arbeider som ulovlige. Vi er heller ikke sikre på at de utførte arbeider er i samsvar med reguleringsplanen vedrørende terrenginngrep. Sprengning og planering slik bilder som er vedlagt søknaden viser, kan vanskelig oppfattes som nødvendig for å få plassert ei hytte. Vi påpeker også at reguleringsplanen setter krav til etterbehandling av terrenginngrep slik at terrenget kan gjenopprettes.
Det opplyses at tomta har blitt benyttet som avfallsplass og det er vist til at det er fjernet bilvrak, bygningsmaterialer, ovner med mer. Det er også vist til at det er levert ca 13 tonn blandet avfall til godkjent mottaksplass. Det må anses som positivt i seg selv at avfallet er fjernet og levert til godkjent mottak.
Angående plassering i høyde:
Terrengsnitt som er mottatt viser at det praktisk talt ikke skal foretas noe fylling i forhold til opprinnelig terreng, men at det er vist en betydelig skjæring. På det meste er bygget vist plassert ca 2,5 meter under opprinnelig terreng. På tegningene er det anført at det ikke er tatt høyder i terrenget og at terrengsnittet er basert på kart og at det derfor vil inneholde unøyaktigheter. Det er ikke anvist noen grad på ”unøyaktigheter” og vi vil derfor være noe forsiktig med å legge slikt terrengsnitt til grunn. Vi har derfor bedt om at det i slike tilfelle oppgis hvilken nøyaktighetsgrad det opereres med. Terrengsnittet synes å stemme dårlig med beskrivelser av tomtearbeidene både i nabomerknadene og svaret fra tiltakshaver. En befaring på plassen med oppmåling kan bli nødvendig dersom det blir innvilget dispensasjon eller ved eventuelt tilsyn i området.
Om klageadgang:
Klage på kommunens vedtak datert 30.08.2011 ble mottatt den 21.09.2011. Kommunens vedtak anses som enkeltvedtak som kan påklages etter forvaltningslovens § 28. Etter forvaltningslovens § 29 er klagefristen 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet fram til vedkommende part. Med hensyn på postgang, anses klagefristen for å være ivaretatt. Det vil si at det er klageadgang og at klagen er fremmet i rett tid.
Klagen:
Klagen er datert 18.08.2011 og omfatter:
- Reguleringsplanen for Langøya omfatter et begrenset geografisk område og inkluderer 12 fritidseiendommer og 3 boliger. Det er kun 2 tomter som ikke er ferdig utbygd, hvorav den ene tomta er vår.
- Tiltaket vil ikke bryte med byggeskikken i området, da byggeskikken på området som reguleringsplanen gjelder er meget varierende. Dette gjelder spesielt for innvendig takhøyde og takvinkler.
- Hytta vil ikke føre til økt sjenanse for naboer eller miljø, da hytta blir nedsenket i terrenget og maksimal utvendig høyde er betraktelig lavere enn begrensningene satt i reguleringsplanen.
- Kravene satt i reguleringsplanen bryter med byggeforskriften (NS-3940) som sier at det kun er deler av en bolig som kan ha takhøyde ned til 1,9 meter. Normalkravet er 2,4 meter.
- Vi har tilrettelagt tomten for å bygge hytte på støpt plate, noe som ikke var mulig med tomtens daværende terrengsnitt.
- I vedlegg B har vi bilder av hytter og boliger på Langøya, og som vist er det ingen av disse hyttene eller boligene som har innvendig høyde lavere enn 230 cm. I tillegg kan bemerkes at minimumshøyden er ca 230 og at det i de fleste enheter er innvendig takhøyder høyere enn dette. I tillegg finner vi det noe merkelig at Levanger Kommune har krav i reguleringsplanene som går på tvers av byggeforskriftenes krav. Byggeforskriften sier at det kun er deler av en bolig som kan ha takhøyde ned til 1,9 m. Normalkravet er 2,4 m.
- 5 av enhetene har takvinkler innenfor kravene på 15 og 30 grader. De resterende 6 har enten mindre eller mye større vinkler. Reguleringsplanen som ble ferdigstilt i 2002, gjelder et område som da den tro i kraft kun hadde 2 ikke utbyggede tomter. Hyttene og boligene som allerede var satt opp, er derfor ikke satt opp i henhold til reguleringsplanen. Dispensasjon fra reguleringsplanen vil derfor ikke medføre endring i byggeskikken for området, da det ikke er noe ensartet byggeskikk benyttet.
- Levanger Kommune uttrykker frykt for at om de tillater våre brudd på reguleringsplanen, så vil dette kunne sette presedens i et område hvor det fortsatt er en tomt som ikke er utbygget. Reguleringsplanen ble vedtatt 4/9-2002, vi finner det derfor merkelig at det siden den tid er godkjent flere tiltak på forskjellige tomter som ikke er i henhold til krav satt i reguleringsplanen. En godkjenning av krav som ingen eksisterende hytter oppfyller, kan vanskelig skape presedens — da ingen presedens finnes.
I klagen er tomtearbeider kommentert slik:
I Levanger Kommune sin reguleringsplan er det ikke satt krav til at hyttene skal bygges på peler. Det er kun skrevet at om hytta bygges på peler — så skal mellomrom mellom hyttevegg og bakke tettes igjen.
Vi har blitt anbefalt å bygge en hytte med støpt plate, og ønsker å gjøre dette. Støpt plate vil kreve at hele området hytta skal stå på må være jevn og planert.
Vi bygger på et område hvor den Tyske forsvarsmakt hadde sprengt ut til sine luftvern artilleri. Vår tomt besto av større steiner fra sprengninger lenger oppe på høyden, i tillegg til at den var benyttet som søppelfylling for den nærliggende gården eid av familien Langø. Se figur 1-5 i vedlegg C.
Bilde 2, 3 og 4 viser at vi kun har planert tomten, ikke bygget denne opp i høyden som klager påstår. Se spesielt bilde 4 som viser at den planerte flaten ikke ligger høyere i terrenget enn terrenget rundt.
Vår plan var å tilrettelegge tomten for å kunne sette opp en hytte som i minst mulig grad er til sjenanse for naboer og omkringliggende miljø. Under tilretteleggingsprosessen måtte vi grave oss ca 3 meter ned for å fjerne søppel. Avfallet besto av gamle bilvrak, knuste asbest plater, knuste vegger fra et drivhus med stål innfatninger, oljekaminer, en hel campingtilhenger samt mye mer(Se vedlagte faktura). Etter å ha fjernet alt søppelet, hadde vi et meget stort hull midt på tomten, og tomten var ikke lenger egnet til å sette opp støpt plate. Vi vurderte å sette hytten på peler, selv om vi ble frarådet dette. Men innså raskt at hytten da ville komme veldig høyt i terrenget. Fortsatte derfor tilrettelegging med å fylle igjen hullet etter søppelfyllingen med stein fra egen tomt samt noe tilkjørt pukk.
Om vi fjerner pukk og steiner, tilbakefører tomten til dens opprinnelige terrengsnitt(uten søppel). Vil vi måtte bygge hytten på peler, mye høyere enn det som nå er planlagt. Se figur 6 i vedlegg C.
Klager konkluderer slik:
Vi håper Fylkesmannen vil ta vår klage til etterretning, da reguleringsplanen ikke kan sies vært fulgt i nevneverdig grad. Saker som har blitt behandlet etter at reguleringsplanen trådte i kraft, har både inkludert anneks som medfører at totalt bruksareal per tomt overstiger 80kvm og har tillatt tak med vinkler opp til 45 grader.
Vi er innforstått med at regler satt av kommunene skal følges, men mener at det bør være likt for alle søkere.
Vurdering av klage:
Etter vårt skjønn er det først og fremst to forhold i klagen som kan anses som nye. Det gjelder forholdet til annen bebyggelse innenfor reguleringsplanens område og eventuell usaklig forskjellsbehandling. Det andre er det klagen viser til når det gjelder byggeforskriftenes krav til takhøyde. Forhold ellers vedrørende estetikk, reguleringsplanen med vedtaksdato og omfang, antallet ubebygde tomter innenfor planområdet, fare for presedens, forhold til allmennyttige interesser, plassering i terrenget og tomtens beskaffenhet var kjent og ble vurdert i første gangs behandling med vedtak datert 30.08.2011.
Når det gjelder annen bebyggelse og kommunens behandling vises det til klagens vedlegg der bilder av eksisterende hytter i området er vist. Vi har sett på bildene og funnet sakene som angår de byggene som bildene viser. Det vi finner i vårt arkiv er at alle byggene er omsøkt og/eller oppført før reguleringsplanen ble vedtatt. Vi kan derfor ikke se at det foreligger noen usaklig forskjellsbehandling.
I teknisk forskrift (TEK 10) § 12-7 første ledd er det satt krav som også gjelder for hytter:
(1) Rom og annet oppholdsareal skal ha utforming tilpasset sin funksjon og ha tilstrekkelig størrelse, romhøyde og plass til fast og løs innredning.
I veileder til tek10 er det ikke anført anbefalt minste takhøyde for fritidsbolig/hytter. Det er imidlertid anført at oppholdsrom i boenhet bør ha minimum romhøyde på 2,4 meter i den delen av rommet som forutsettes møblert og ikke lavere enn 2,2 meter utenfor møbleringssonen. Boenhet i dette tilfellet anser vi som boenhet i helårsbolig og ikke som fritidsbolig. I tidligere teknisk forskrift (tek 29 4. utgave) lå krav til planløsning og romhøyde under § 10-31, og denne bestemmelsen gjaldt ikke for fritidsboliger i henhold til samme forskrifts § 1-2. Vi har ingen signaler eller indikasjoner på at regelverket er endret slik at krav og vurderinger for fritidsboliger er det samme som for helårsboliger. Med hensvisning til tek 10 kan vi ikke se at reguleringsbestemmelsene i reguleringsplanen for Langøya er slik at forskriftens krav ikke kan følges. Det vil si at romhøyden kan bli tilstrekkelig og tilpasset sin funksjon, også med bebyggelse som blir oppført i samsvar med bestemmelsene til reguleringsplanen.
Planene for omsøkte fritidsbolig kan enkelt endres i hht reguleringsbestemmelsene, og vi kan ikke se at det blir galt i forhold til eksisterende bebyggelse om denne tomten blir bebygd med hytte med saltak. Dette selv om eksisterende bebyggelse ikke er enhetlig i form og proporsjoner.
Konklusjon:
Vi kan ikke se at det foreligger nye momenter i klagen som gjør at vedtak med nektelse av dispensasjon bør endres eller oppheves. Klagen bør derfor sendes til Fylkesmannen som klageinstans for endelig avgjørelse.
Dersom planutvalget finner det riktig å endre vedtaket, bør utvalget kun vurdere å innvilge nødvendig dispensasjon. Dette fordi plassering av bygget bør vurderes nærmere som del av saksbehandlingen med hensyn på eventuelle ulemper for naboer, jfr nabomerknadene.
