Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivref. 2008/12584 - /C21
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Kommunestyret
vedtak
Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 21.01.2009
Forslag i møte:
Forslag til tillegg fra Hege Eggen Børve, SV:
Det tas høyde for at sikkerhetsmessige forhold mht. veier i nærområdet, samt jernbane, er tilfredsstillende.
Avstemning:
Børves tilleggsforslag enstemmig tiltrådt.
Rådmannens forslag til innstilling med vedtak i møtet enstemmig tiltrådt.
INNSTILLING:
Det gjøres følgende endringer i forslag til reguleringsbestemmelser for Reemyra 1, datert 30.10.08:
a) § 2.1, tilføyelse: ”Detaljerte og målsatte tegninger i stor målestokk av kryss med Fylkesveg 111, som viser at kravene i vegnormalene er godtgjort, skal forelegges Statens vegvesen for uttalelse før opparbeidelse.”
b) § 2.1, tilføyelse: ”Ved søknad om tiltak for barnehage og boliger skal det medfølge støyberegninger som viser at kravene til støynivå blir tilfredsstilt.”
c) § 2.2, tilføyelse: ”Støynivået for barnehage og boliger skal på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk ikke overskride Lden 55 dB og utenfor soverom, natt kl. 23 – 07, ikke overskride L5AF 70 dB. Eventuelle støyavbøtende tiltak skal være gjennomført før barnehage og boliger tas i bruk.”
d) § 2.2, tilføyelse: ”Uteoppholdsområder for barnehage skal skjermes for støy ved hjelp av støyskjerm eller ved plassering av bygning.”
e) § 3.5: ”Det kan ikke etableres kjøpesenter med bruksareal/BRA større enn 3000 m².”
f) § 3.5: Det kombinerte formålet forretning/industri/bolig suppleres med /kontor. Ordet kontor tas også inn i andre og siste setning. Plankartet oppdateres også mht. kontor.
Endring av reguleringsplan for Reemyra 1, datert 30.10.08, m/overnevnte endringer, vedtas jfr. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1.
Utbygger bes vurdere å legge til rette for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder. Tiltakshaver anmodes om å legge til rette for vannbåren oppvarming.
Det tas høyde for at sikkerhetsmessige forhold mht. veier i nærområdet, samt jernbane, er tilfredsstillende.
Rådmannens forslag til innstilling:
Det gjøres følgende endringer i forslag til reguleringsbestemmelser for Reemyra 1, datert 30.10.08:
a) § 2.1, tilføyelse: ”Detaljerte og målsatte tegninger i stor målestokk av kryss med Fylkesveg 111, som viser at kravene i vegnormalene er godtgjort, skal forelegges Statens vegvesen for uttalelse før opparbeidelse.”
b) § 2.1, tilføyelse: ”Ved søknad om tiltak for barnehage og boliger skal det medfølge støyberegninger som viser at kravene til støynivå blir tilfredsstilt.”
c) § 2.2, tilføyelse: ”Støynivået for barnehage og boliger skal på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk ikke overskride Lden 55 dB og utenfor soverom, natt kl. 23 – 07, ikke overskride L5AF 70 dB. Eventuelle støyavbøtende tiltak skal være gjennomført før barnehage og boliger tas i bruk.”
d) § 2.2, tilføyelse: ”Uteoppholdsområder for barnehage skal skjermes for støy ved hjelp av støyskjerm eller ved plassering av bygning.”
e) § 3.5: ”Det kan ikke etableres kjøpesenter med bruksareal/BRA større enn 3000 m².”
f) § 3.5: Det kombinerte formålet forretning/industri/bolig suppleres med /kontor. Ordet kontor tas også inn i andre og siste setning. Plankartet oppdateres også mht. kontor.
Endring av reguleringsplan for Reemyra 1, datert 30.10.08, m/overnevnte endringer, vedtas jfr. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1.
Utbygger bes vurdere å legge til rette for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder. Tiltakshaver anmodes om å legge til rette for vannbåren oppvarming.
Vedlegg:
- Planbeskrivelse 30.10.08 (inkl. illustrasjonsplan på forsiden) PDF
- Plankart 30.10.08 PDF
- Reguleringsbestemmelser 30.10.08 PDF
- Støyvurdering 08.01.09 PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksopplysninger:
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune vedtok i møte den 12.11.2008, sak 94/08, at forslag til endring av reguleringsplanen for Reemyra 1 legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 15.11.08, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 13.11.2008. Høringsfristen var satt til fredag 19. desember 2008.
Innen høringsfristen er det mottatt fem høringsuttalelser:
01 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 20.11.08 PDF
02 Jernbaneverket, 26.11.08 PDF
03 NTE Nett AS, 25.11.08 PDF
04 Eldres råd, 03.12.08 PDF
05 Barnerepresentanten, 08.12.08 PDF
06 Fylkesmannen 08.12.08 – ber om nærmere vurderinger PDF
På bakgrunn av brev fra fylkesmannen er det også gjennomført en begrenset høring av Plan- og byggesakssjefens vurdering av planen i forhold til kjøpesenterstoppen. Det ble samtidig tatt opp om planen også bør legge til rette for kontor. Høringsbrevet var datert 23.12.08, og frist for uttalelse var satt til 14.01.09. Foreløpig er det mottatt uttalelse fra:
07 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 06.01.09 PDF
08 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 07.01.09 PDF
09 Statens vegvesen, 08.01.09
10 Eldres råd, 12.01.09
Evt. ytterligere uttalelser som mottas i hht. høringsfristen vil bli lagt fram i planutvalgets møte.
Vurdering:
01 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 20.11.08
”Da barnehagen nå plasseres øst for jernbanen, mens boligområdene alt vesentlig er plassert på vestsiden, må kjøring til barnehagen påregnes. Det må derfor legges godt til rette for parkering for henting /bringing/gjesteplasser. Vi anbefaler at antall gjesteplasser økes og at det sikres plass til korttidsparkering ved henting /bringing.”
Tar opp det forhold at endringsforslaget likestiller mulighetene for forretning/ industri/bolig. For å sikre utviklingsmuligheter på lang sikt mener de at sentrumsfunksjoner innen forretning/industri bør prioriteres framfor boligbygging i dette området. De mener derfor andel boligbygging bør begrenses sterkt gjennom reguleringsbestemmelsene og at krav til høyde og utnyttingsgrad for eventuelle boliger settes tilsvarende det som er vanlig ved Skogn sentrum i dag.
Det er ikke kjent freda kulturminner fra tida før 1537 i planområdet.
Fylkeskommunen minner om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven § 8 dersom noen treffer på automatisk fredede kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene.
Kommentar:
Vi anser at planen i tilstrekkelig grad legger til rette for plass til korttidsparkering ved henting/bringing. Planen er videre ikke til hinder for at det kan opparbeides flere gjesteparkeringsplasser enn minimumskravet tilsier. Hensiktsmessig løsning forutsettes vurdert av tiltakshaver.
I likhet med fylkeskommunen er også fylkesmannens landbruksavdeling skeptisk til at planen ikke har noen begrensning i fht. boliger. Vi har forståelse for synspunktene, men ser foreløpig ikke grunn til å følge opp tidligere begrensning (kun tillate boliger over 1. etasje). Det er videre gitt tillatelse til næringsbygg langs jernbanen, og med planlagt barnehage i sydøst er det ikke så mye egnet areal igjen til evt. boliger. Parsellen på ca. 4 daa, nord for barnehagetomta, er ikke bebygd. Illustrasjonsplanen antyder forøvrig et ”næringsbygg” her. Vi ser at det kan være uheldig med ren boligbebyggelse her, innenfor tilnærmet like rammer (utnyttingsgrad og høyde) som for næringsbebyggelse.
Når det gjelder vanlig utnyttingsgrad og høyde for boliger i Skogn sentrum, viser vi til kommunedelplanens hovedregler for fortetting. Disse sier maks BYA = 25 % samt at tiltaket skal tilpasses strøkets karakter med hensyn til takform, mønehøyde, bygningsvolum og materialbruk. Vi antar rene boligbygg vil være lite aktuelt, og endrer derfor ikke bestemmelsene mht. til dette.
Øvrige forhold tas til etterretning, og forventes fulgt opp av tiltakshaver.
02 Jernbaneverket, 26.11.08
Er bekymret for sikkerheten i fht. barnehagens beliggenhet nært opp til sporet, pga. tidligere erfaringer med ulovlig kryssing av sporet til idrettsanlegget i nærområdet. De registrerer at barnerepresentanten ikke deler jernbaneverkets bekymring mht sikkerheten, og forutsetter derfor at planen viser hvilke tiltak som er tenkt gjennomført for å sikre at barn ikke kan komme inn på jernbanelinja.
Kommentar:
Det vises til supplerende kommentar fra barnerepresentanten, datert 08.12.08, og våre kommentarer til dette.
03 NTE Nett AS, 25.11.08
Ingen merknader. Har allerede utarbeidet plan for strømforsyning og fått avsatt tomt for nettstasjon.
04 Eldres råd, 03.12.08
Positiv til at det tilrettelegges for ny barnehage i Skogn.
05 Barnerepresentanten, 08.12.08
”Ved etablering av en barnehage i et område med mye biltrafikk og jernbane, er det særlig viktig å vurdere trafikksikkerhetsmessige forhold. Det må derfor vurderes om de sentrale normene i forhold til fysiske sikkerhetstiltak (gjerde, grind, parkeringsplass etc) ivaretar barnas sikkerhet på en tilfredsstillende måte. Barna i barnehagen skal ikke kunne forlate barnehageområdet ved egen hjelp. Det må også vurderes om eksisterende sikkerhetstiltak langs veier i nærområdet, samt jernbane, er tilfredsstillende.”
Kommentar:
Uttalelsen tas til etterretning og forventes hensyntatt av tiltakshaver.
06 Fylkesmannen 08.12.08
Fylkesmannen ber om kommunens vurdering i fht. rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre, som trådte i kraft 1. juli 2008. De vil gi uttalelse til planen når dette er vurdert, og de har bedre grunnlag for å vurdere om det skal fremmes innsigelse mot planen.
Kommentar:
Se Plan- og byggesakssjefens sak 964/08, med påfølgende høringsuttalelser.
07 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 06.01.09
”Forslag til ny bestemmelse innebærer at det ikke kan etableres kjøpesenter med bruksareal/BRA større enn 3000 m2 innen planområdet. Med denne begrensningen vil planens utbyggingsmulighet til forretningsformål ikke være i strid med rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre. Den vil heller ikke være i strid med vedtatt fylkesplan 2005-2008. Vi har derfor ikke merknader til endringen.”
Kommentar:
Tas til etterretning.
08 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 07.01.09 – betinget innsigelse
Landbruksavdelingen:
Dette aktuelle planområdet ble avsatt til framtidig område for sentrumsutvikling/ næringsvirksomhet allerede i kommunedelplanen fra 1990, og er videreført i gjeldende kommunedelplan.
Ved uttalelsen til reguleringsplan som ble vedtatt 22.06.05 uttalte landbruksdirektøren følgende:
”Det aktuelle området som nå foreslås regulert til kombinert område forretning/industri var i kommunedelplan Skogn avsatt til senterområde.
Landbruksdirektøren har registrert et relativt stort påtrykk om boligutvikling i og i nærområdet til Skogn sentrum. Landbruksdirektøren ber derfor kommunen vurdere om dette sentrumsnære området, nærmere offentlig kommunikasjon, også kunne rommet leiligheter, evt. i 2. etg. over forretning.”
Kommunen la inn følgende bestemmelse i planen: ”Det tillates boliger over 1. etasje. Kravene til innendørs støynivå gitt i forskrift til plan- og bygningsloven skal overholdes.”
Landbruksdirektøren er opptatt av at når så sentrumsnære arealer omdisponeres til sentrumsutvikling, forsåvidt uavhengig av om det er dyrka jord eller ikke, må områdene gis en god utnytting, og et uttrykk, en arkitektur og form som bygger opp under og styrker kvalitetene både i tettstedet og i fht. omgivelsene/landskapet. For å høyne utnyttingen og for å gi en sterkere inntrykk av sentrumsutvikling vurderte landbruksdirektøren det som svært positivt at det ble åpnet for boligformål over 1. etg. Når kommunen nå åpner for boliger også i 1. etg. vil landbruksdirektøren be kommunen å vurdere dette kritisk.
Landbruksdirektøren minner om at grunnlaget for omdisponeringen hele tiden har vært behovet for ekspansjonsarealer til sentrumsutvikling/næringsutvikling. Landbruksdirektøren vil også henvise til mangelen på næringsarealer i regionen.
Miljøvernavdelingen:
I retningslinjene for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442, er de gjeldende støygrensene ved planlegging av bl.a. nye barnehager spesifisert, For barnehager som er tenkt plassert i nærheten av trafikkert vei, må det, før man godkjenner lokaliseringen, foreligge støyvurderinger. Det må også fastsettes evt. krav til støyreduserende tiltak i reguleringsplanen, dersom støyberegningene viser at dette er nødvendig for å overholde støykravene. Dette for å sikre at støygrensene ikke overskrides, og dermed sikre at uteareal og innendørsområde i barnehagen blir kvalitetsmessig godt nok.
Beliggenheten til den planlagte barnehagen på Reemyra tilsier at det må foreligge støyberegninger før lokaliteten kan godkjennes. Dette mangler i saksutredningen. Inntil disse beregningene foreligger og evt. støyreduserende tiltak er innarbeidet i reguleringsplanen, har vi en betinget innsigelse til denne planen.
Kommunal- og administrasjonsavdelingen:
”I Deres oversendelse av 23. desember 2008 er det foretatt endringer i forslaget til reguleringsbestemmelser som innebærer at planforslaget ikke er i strid med Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre. Vi har ikke merknader til planforslaget slik det nå foreligger.”
Kommentar:
Til Landbruksavdelingen:
Se våre kommentarer til fylkeskommunens uttalelse.
Til Miljøvernavdelingen:
Miljøvernavdelingen har akseptert/gitt uttrykk for at følgende tilføyelse til bestemmelsene vil kunne sikre at støykravene overholdes for ny barnehage og boliger. Samt at tilføyelsene vil gjøre at deres betingede innsigelse til planen frafalles.
Forslag:
§ 2.1, tilføyelse: ”Ved søknad om tiltak for barnehage og boliger skal det medfølge støyberegninger som viser at kravene til støynivå blir tilfredsstilt.”
§ 2.2, tilføyelse: ”Støynivået for barnehage og boliger skal på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk ikke overskride Lden 55 dB og utenfor soverom, natt kl. 23 – 07, ikke overskride L5AF 70 dB. Eventuelle støyavbøtende tiltak skal være gjennomført før barnehage og boliger tas i bruk.”
Forslagsstiller har videre sørget for en støyvurdering i fht. planlagt barnehage, se vedlegg, som anslår støynivået til 60 dB, som følge av trafikk på Fv. 111. Dette tilsier behov for støyskjerming, da grenseverdien på 55 dB er overskredet. Vi foreslår at deres forslag til tilføyelse tas med:
Forslag: § 2.2, tilføyelse: ”Uteoppholdsområder for barnehage skal skjermes for støy ved hjelp av støyskjerm eller ved plassering av bygning.”
I forhold til overnevnte minner vi om at planlagt bebyggelse, vist på plankartet, er veiledende.
Til Kommunal- og administrasjonsavdelingen:
Bestemmelsene justeres i hht. nevnte høring.
09 Statens vegvesen, 08.01.09
”Med 2005-reguleringen og planlagt forretnings- og industrivirksomhet innenfor planområdet, godtok man samtidig at en økt andel av sentrumsaktivitetene i Skogn sentrum etableres på østsiden av jernbanen. Jernbanen utgjør en betydelig barriere mellom boligområdene på vestsiden og skole, ballplass m.v. på østsiden av jernbanen. Endringsforslaget med barnehage innlemmet i planområdet bidrar til en ytterligere todeling av Skogn sentrum – og økt kryssing av planovergangen. Denne er i seg selv en utfordring, og vi er i utgangspunktet enig med Jernbaneverket i at nye barnehageformål burde etableres på vestsiden av jernbanen.
Samtidig er barne- og ungdomsskolen på østsiden under utvidelse/ombygging, idrettsplassen er i aktiv bruk og det eksisterer også annen infrastruktur og boligbebyggelse på østsiden. Slik sett er Skogn sentrum alt i dag gjenstand for en viss todeling. Dette taler for at utviklingen alt har medført et bygdesentrum delt med en eller flere barrierer (jernbane/fylkesveg 111).
Statens vegvesen legger imidlertid til grunn at Levanger kommune med eventuelt planvedtak bevisst velger å forsterke en todeling av sentrum i Skogn, samtidig som kommunen er på det rene med at flere regionale etater anbefaler at sentrumsutviklingen med fordel finner sted på vestsiden av jernbaneovergangen. Statens vegvesen har ingen planer eller ressurser avsatt til å gjøre denne planskilt, og det er erfaringsmessig svært krevende å sikre bruk av planskilte overganger i flatt landskap. Vi forutsetter derfor at transport til og fra barnehage hovedsakelig vil finne sted med bil, og forventer at tiltaket ikke utløser krav om planskilt jernbanekryssing.
Vegsystemet i området bærer også preg av at planovergangen med jernbanen er et knutepunkt. Riksveg 754 er forkjørsveg med et til dels tilfredsstillende gang- og sykkelvegtilbud. Fylkesveg 111 mangler tilbud til gående og syklende, og vil med den planlagte gang-/ sykkelvegen få et hardt tiltrengt gode. Vi forutsetter at det foreligger rekkefølgebestemmelse knyttet til at gang-/sykkelvegen er etablert før barnehagen kan tas i bruk.
Atkomst til planområdet fra fv. 111 ligger forholdsvis nær krysset med riksvegen. Dette bør imidlertid ikke medføre vesentlige problemer, da det forventes venstresving inn i området fra framherskende trafikkretning (Skogn sentrum) – med vanlig vikeplikt ut fra planområdet. Det er positivt at atkomsten til selve barnehagen er lagt internt i området – og ikke mot fv. 111.
Siktforhold og geometrisk utforming av avkjørselen er vanskelig lesbare på det detaljeringsnivå som framgår av sakspapirene. Vår godkjenning av planendringen er derfor betinget av at vi får oss forelagt detaljerte og målsatte tegninger av kryssområdet inn til planområdet i stor målestokk, hvor kravene i vegnormalene er godtgjort. Disse må godkjennes av oss tidligst mulig og før byggeplanleggingen igangsettes, slik at eventuelle justeringsbehov kan legges til grunn forut for byggeprosessen.
Det opprinnelige planforslaget manglet detaljert utredning og vurdering av støyforhold. Dette er et sentralt tema ved etablering av institusjonelle tiltak som barnehager. Med de endringer i reguleringsbestemmelsene som foreslås etter nærmere dialog med fylkesmannen, finner vi at planforslaget nå ivaretar disse hensyn på en tilfredsstillende måte. Vi ber samtidig om å få tilsendt støyberegningene når disse foreligger.
Statens vegvesen har ingen øvrige merknader til planforslaget på det nåværende tidspunkt.”
Kommentar:
Rekkefølgebestemmelse mht. gang- og sykkelveg er gitt i § 2.8.
Forslag: § 2.1, tilføyelse: ”Detaljerte og målsatte tegninger i stor målestokk av kryss med Fylkesveg 111, som viser at kravene i vegnormalene er godtgjort, skal forelegges Statens vegvesen for uttalelse før opparbeidelse.”
Det forutsettes også at tiltakshaver følger opp vegvesenets ønske om å bli involvert i kryssutformingen allerede før byggeplanlegging igangsettes.
Nevnte støyvurdering følger plansaken som vedlegg.
10 Eldres råd, 12.01.09
”Eldres Råd har ingen merknader til forslaget til endring i reguleringsbestemmelsene så fremt utbyggerne godkjenner dette. Eldres Råd vil dog bemerke:
Reemyra 1 er i utgangspunktet planlagt som en fortsettelse av utviklingen av Skogn sentrum og er en naturlig sentrumsutvidelse. Fylkesmannens referansepunkt med at Reemyra 1 ligger utenfor Levanger sentrum er irrelevant i denne sammenheng. Det er en videreutvikling av bygdesentret Skogn det her er snakk om.”
Byggegrensen i syd og forholdet til kommunal kloakkledning
Gjeldende reguleringsplan har en kraftig byggegrense i syd.
Det vises også til uttalelsen fra kommunalteknikk.
Byggegrensen i syd kunne vært justert slik at den følger minst 5 m fra eksisterende kommunal kloakkledning. Anlegg i bakken må uansett hensyntas av tiltakshaver, selv om det ifølge byggegrensen kan se ut som om området er bebyggbart.
Konklusjon
Planen tilrås vedtatt med foreslåtte endringer av bestemmelsene.
To av tilføyelsene (b og c) i bestemmelsene er en forutsetning for at Fylkesmannens Miljøvernavdeling skal frafalle sin betingede innsigelse med hensyn til støy.
En tilføyelse (e) er gjort av hensyn til rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre, hvor Fylkesmannen er innsigelsesmyndighet. (a) hensyntar vegvesenets betingelse for godkjenning av planen. Plankartet oppdateres også mht. kontor.