Saksbehandler: Åge Isaksen
Arkivref. 2007/10102 - /L2007022
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Kommunestyret
vedtak
Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 21.01.2009
Inhabilitet:
Geir Tore Persøy, FRP fratrådte som inhabil.
Forslag i møte:
Forslag til endring fra Siv By, SP:
Den sørligste boligen tas ut av plankartet, og de 4 gjenværende boliger trekkes litt lengre mot sør.
Begrunnelse
Plasseringen av den sørligste boligen bryter med hensynet til terreng og bygde omgivelser, den blir liggende framskutt i terrenget, det vil også gi en bedre og trafikksikker vegløsning.
Avstemning:
Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og Bys forslag:
Rådmannens forslag til innstilling tiltrådt med 7 mot 3 stemmer.
INNSTILLING:
Klage fra tiltakshaver dat. 28.11.2008 tas ikke til følge.
Plan- og utviklingskomiteens vedtak i sak nr. 83/08 opprettholdes, og saken framlegges for kommunestyret til behandling.
Rådmannens forslag til innstilling:
Klage fra tiltakshaver dat. 28.11.2008 tas ikke til følge.
Plan- og utviklingskomiteens vedtak i sak nr. 83/08 opprettholdes, og saken framlegges for kommunestyret til behandling.
Vedlegg:
- PUK sak nr. 83/08
- Plankart sist rev. 25.09.08 PDF
- Planbestemmelser sist rev. 25.09.08 PDF
- Tiltakshavers kommentarer dat. 29.09.08 PDF
Saksopplysninger:
Ved behandling av denne sak i møte den 22.10.2008, sak nr. 83/08, foreligger følgende innstilling, behandling og vedtak:
Rådmannens forslag til innstilling:
”Det gjøres følgende endringer på plankart og bestemmelser sist revidert 25.09.08:
Tillegg til bestemmelsene pkt. 1.7: ”Garasjer skal plasseres minimum 2 meter fra formålsgrense offentlig veg.”
Område for felles parkering endres i plankartet, slik at garasje kan plasseres minimum 2 meter fra formålsgrense offentlig veg.
Deretter vedtas reguleringsplan for Finnemarka 11.”
Behandling:
”Forslag til endring fra Guri Skjesol, SP; Den sørligste boligen tas ut av plankartet, og de 4 gjenværende boliger trekkes litt lengre mot sør.
Begrunnelse.
Plasseringen av den sørligste boligen bryter med hensynet til terreng og bygde omgivelser, den blir liggende framskutt i terrenget, det vil også gi en bedre og trafikksikker vegløsning.
Forslag til endring fra Flemming Rehtmar, DNA; Antall boliger reduseres fra 5 til 3, og med samme gesimshøyde som eksisterende reguleringsplan og maks mønehøyde 7 meter.
Høydekoter (møne) for planlagt og eksisterende omliggende bebyggelse skal angis.
Avstemning:
Rehtmars forslag til endring vedtatt med 6 mot 4 stemmer.
Rådmannens forslag til endringer enstemmig vedtatt.”
Vedtak:
”Det gjøres følgende endringer på plankart og bestemmelser sist revidert 25.09.08:
Tillegg til bestemmelsene pkt. 1.7: ”Garasjer skal plasseres minimum 2 meter fra formålsgrense offentlig veg.”
Område for felles parkering endres i plankartet, slik at garasje kan plasseres minimum 2 meter fra formålsgrense offentlig veg.
Antall boliger reduseres fra 5 til 3, og med samme gesimshøyde som eksisterende reguleringsplan og maks mønehøyde 7 meter.
Høydekoter (møne) for planlagt og eksisterende omliggende bebyggelse skal angis.
Forslaget legges ut til nytt offentlig ettersyn.”
Tiltakshaver har ved brev dat. 28.11.2008 framsatt følgende klage på vedtaket:
”Det vises til brev av 03.11.2008 hvor vedtak i plan- og utviklingskomiteen den 22.10.2008, sak nr. 83/08, refereres.
I saksfremstillingen er det gjort en grundig vurdering av fremlagte forslag til reguleringsplan. Rådmannens forslag til innstilling bygger på en utførlig begrunnet og vurdert behandling av søknaden. I foreliggende saksfremstilling inngår en vurdering av vår søknad, basert på gjeldende reguleringsplan- og bestemmelser, hvor uttalelser fra offentlige instanser og naboer er vurdert og hensyntatt. Underveis i prosessen har det vært nært samarbeid med kommunen.
Vi har forståelse for ønsket om å plassere garasjer minimum to meter fra offentlig veg og en begrensning av gesimshøyden til 6m. Vi registrerer imidlertid med undring at et ikke begrunnet forslag om å redusere antall boliger fra 5 til 3 blir tatt inn som del av vedtaket. Samtidig vil et pålegg om maks mønehøyde 7 meter fremtvinge ny takløsning.
Fremlagte reguleringsplan er basert på opprinnelige «Reguleringsplan for F.v. 119 Staupslia med tilliggende områder». Det er denne, sammen med kommunedelplan for Levanger by som naturlig setter rammer for ny plan. Det blir for uforutsigbart når synsing styrer diskusjonen, og danner grunnlag for et vedtak.
Tiltakshaver startet prosessen med et forslag om 7 boligenheter, innenfor rammen av utnyttelsesgraden. Det var umiddelbart aksept for motstand i nabolaget for dette omfanget, så videre løsning har vært basert på 5 enheter. Reell utnyttelsesgrad i den sammenheng er ca 28 %. Reguleringsplanen gir rom for at nye bolighus kan oppføres i inntil 2 etasjer frittliggende eller koplet sammen i rekker eller kjeder. (§ 2). For å unngå et for tett bygningsmiljø har tiltakshaver ønsket en «oppdelt» bygningsmasse. Denne fremstår som en gruppe på 3 og 2 enheter+(felles) garasje.
Man har forståelse for at veistandarden i Finnemarka må utbedres allerede med dagens bruk. Tiltakshaver Gjembletunet as har i den sammenheng akseptert en utbyggingsavtale med Levanger kommune. I tillegg vil tiltakshaver sørge for å etablere ny gangvei fra Finnemarka ned til Staupslia for å splitte gående og kjørende og på den måte avlaste bilvegen. Gangveien vil bli gjort allment tilgjengelig, og har forutsatt kjøp av tilleggsareal fra fylke/kommune.
Med bakgrunn i biltrafikken i Staupslia må det anlegges støyskjerm mot sør og vest.
Dette bekostes av tiltakshaver, og i neste omgang boligkjøperne. I forbindelse med reguleringsprosessen er det avdekket forekomst av en stein med skålgrop, som utløser vernekrav og restriksjoner på arealbruken.
I vedlagte situasjonsplan er det illustrert hvilke grep som er gjort i forbindelse med fremlagte forslag til reguleringsplan, modifisert etter behandlingen i PUK:
- Antall boligenheter redusert fra opprinnelige 7 til 5.
- Utnyttelsesgrad redusert fra 33 % til 28 %.
- Utbyggingsavtale med kommunen vedr. Finnemarka (vegen).
- Endring/utvidelse av reguleringsplanens omfang mht veg.
- Etablering av gangveg for allmenn bruk til Staupslia.
- Kjøpt tilleggsareal for gangveg.
- Etablering av støyskjerm mot Staupslia.
- Redusert takvinkel.
- Flytting av østre boliger vestover (4m i tillegg til normal avstand fra nabo).
- Flytting av felles garasje 2m sørover.
På bakgrunn av ovenstående forhold tillater vi oss å påklage vedtaket og å be om at PUK vurderer saken på nytt.”
Behandling av private reguleringsplanforslag framgår av pbl. § 30. Der heter det blant annet at dersom det faste utvalg for plansaker ikke finner grunn til å fremme planforslaget, skal tiltakshaver underrettes om dette ved brev. Ved et slikt negativt utfall for tiltakshaver, gir loven tiltakshaver rett til å få reguleringsspørsmålet prøvet for kommunestyret. Dette gjelder der forslaget omfatter et område som ikke tidligere er regulert, eller dersom det dreier seg om en vesentlig endring i gjeldende regulering. Da det til forslaget har kommet mange betydelige merknader, vurderer vi foreslått reguleringsendring som vesentlig og saken kan da legges fram for kommunestyret. Kommunestyrets vedtak om eventuelt å ikke etterkomme tiltakshavers forslag til regulering, vil være endelig.
Vurdering:
Siden oppstart av planarbeidet i desember 2007 har tiltakshaver med grunnlag i uttalelser fra naboer og drøftinger med kommunen, foretatt flere tilpassninger av planforslaget. Dette har da resultert i at administrasjonen har vurdert planforslaget som tilfredsstillende i forhold til valgte løsninger om utnytting, byggehøyder, trafikkløsninger og estetikk. Det er i denne vurderingen også lagt betydelig vekt på at nytt planforslag ikke synes å være i strid med eksisterende rammer for utbygging, som er fastlagt i reguleringsplan for ”Fv. 119, Staupslia med tilliggende områder” og ”Kommunedelplan Levanger sentrum”.
PUK har imidlertid valgt å vurdere saken annerledes, og vedtatt at før planen kan godkjennes må antall boligenheter reduseres til 3 stk samt at gesimshøyde kan settes som i eksisterende reguleringsplan (6,0 m) og maks mønehøyde 7,0 m. Det er også gjort vedtak om at planforslaget legges ut til nytt offentlig ettersyn.
Tiltakshaver har i klagen anført at plassering av garasjer minimum 2,0 m fra offentlig veg vil være akseptabelt, og det samme vil endring av gesimshøyde på boliger til 6,0 m. Ytterligere reduksjon av antall boligenheter til 3 stk og maksimal mønehøyde på 7,0 m, vil imidlertid være endringer som ikke er forenlig med planforutsetninger som synes å ligge til grunn for planforslaget.
Klagen synes ikke å inneholde nye opplysninger som ikke var kjent ved forrige behandling av planforslaget i møte den 22.10.2008, sak nr. 83/08. Rådmannen finner dermed ikke grunnlag for å tilrå endringer i det vedtak som PUK har gjort. Saken tilrås dermed framlagt for kommunestyret til behandling.
Viss PUK finner å kunne ta klagen til følge, tilrås rådmannens forslag til innstilling i sak 83/08 vedtatt.