Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 25.05.11 - sak 25/11 - Områdereguleringsplan Levanger Havn

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2008/6808 - /L12
Olav Strid - klikk for personkort
Saksordfører: Olav Strid, DNA
Saken avgjøres av: Kommunestyret

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 17.11.10 76/10
Plan- og utviklingskomiteen 11.05.11 29/11
Kommunestyret 25.05.11 25/11

 

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 11.05.2011

Forslag i møte:
Geir Tore Persøy, FRP, fratrådte behandlingen som inhabil.

Forslag i møte:
Forslag til endring fra Gerd Haugberg, H:

  1. Reguleringsformålet for P1 endres til å lyde: ….bolig, forretning, kontor, industri, næringsvirksomhet med mer.
  2. Vaskeriet og næringsbygget til Ertzaas legges inn i reguleringsplanen, og parken ved ”Holmgangen” reduseres til det arealet som da blir tilgjengelig. Hovedtyngden av parkarealet flyttes lengre nord langs elva, til området som i dag ikke er bebygd.


Avstemning:
Haugbergs forslag til endring pkt. 1 avvist med 9 mot 1 stemme.
Haugbergs forslag til endring pkt. 2 avvist med 9 mot 1 stemme.
Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:
Områdereguleringsplan for Levanger havn, sist revidert 13.04.11, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 12-12

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:
Områdereguleringsplan for Levanger havn, sist revidert 13.04.11, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

  1. Konsekvensutredning rev. 06.04.11 PDF
  2. Planbeskrivelse rev. 16.11.10 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser sist rev. 13.04.11 PDF
  4. Plankart sist rev. 13.04.11 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Narud Stokke Wiig (NSW) på vegne av Levanger Næringsselskap AS, som er et heleid kommunalt aksjeselskap. Flere konsulenter har gjennom flere delrapporter bidratt til planens konsekvensutredning, som er sammenfattet av RG-prosjekt AS.

Plantype - områdereguleringsplan
Ved varsel om planoppstart var intensjonen å utarbeide en reguleringsplan. I en slik plan var det anledning til å stille krav om bebyggelsesplan. Fra 01.07.2009 gikk bebyggelsesplaner ut, og reguleringsplaner ble inndelt i to plantyper; områdeplan og detaljregulering. Planen har et langt gjennomføringsperspektiv og er utarbeidet pva. kommunen. Det synes følgelig naturlig at dette blir en områdeplan med krav om detaljregulering. Områdeplanen gir føringer for detaljreguleringene.

Konsekvensutredning (KU)
Hensikten med en konsekvensutredning er at hensynet til miljø og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelse av planen, og når det tas stilling til om, evt. på hvilke vilkår, planen kan gjennomføres. Ny forskrift om konsekvensutredninger trådte i kraft den 01.07.2009, samtidig med ny plandel til plan- og bygningsloven. Planprogram for denne konsekvensutredningen ble imidlertid vedtatt 22.10.08. Jfr. overgangs-bestemmelser er konsekvensutredningen i hht. 2005-forskriften. Konsekvensutredningens innhold, omfang og detaljeringsgrad må tilpasses den aktuelle plantype og behov for avklaringer. Endring av plantype har ikke hatt betydning for konsekvensutredningen. Følgende skulle utredes:

  • Trafikkforhold inkl. støy og luftforurensning
  • Forurensning av vann og bunnsedimenter
  • Flom og ras – Grunnforhold
  • Marinarkeologiske forhold, kulturminner
  • Miljø, klima, energi
  • De samfunnsmessige konsekvenser.


Avbøtende tiltak ift. første, tredje og femte kulepunkt er antydet i konsekvensutredningen og søkt hensyntatt i planforslaget.

Planområdet
Planområdet omfatter havneområdet, som ligger som en halvøy i forlengelsen av sentrum, mellom Levangerelva og Sundet. I nord grenser planområdet mot fjorden og i syd grenser det til Kirkegata og følger Gunnlaug Ormstunges gate og Sjøgata ned til fergeleiet. Reguleringsplan for hotell og kulturhus ved Sundet ble vedtatt 26.05.2010. Dette området omfattes ikke av områdeplanen, men den planlagte utbyggingen er likevel hensyntatt i konsekvensutredningen.

Planområdet er på ca. 226 daa, hvorav ca. 143 daa landareal. Det er planlagt en utbygging med ca. 1.500 nye boliger, ca 30.000 m2 næringsareal, samt næring / tjenesteyting (hotell, kontor, kulturhus og allmennyttig forsamlingslokale) 12.000 m2 (jfr. vedtatt reguleringsplan). Videre er det planlagt 2 barnehager med til sammen 6 avdelinger. Planbestemmelsene angir minimum andel næringsareal, så antall kvadratmeter næring kan bli større.
Dagens bruksformål er lager, kontorer, offentlig renseanlegg, maritim virksomhet og kai.

Planstatus
Planområdet omfattes av kommunedelplan Sundet - Havna 2003-2015, vedtatt 14.05.03.

Følgende reguleringsplaner grenser til planområdet:


Reguleringsplaner og mindre endringer som muligens vil utgå når områdeplanen vedtas:


Reguleringsplaner som bare delvis overlappes av områdeplanen:


Planområdet bør også ses ift. forskrifter og faktaark ift. biologisk mangfold, bl.a. om Eidsbotn fuglefredningsområde.

Planforslaget
Det vises til vedlagte planbeskrivelse og konsekvensutredning for utfyllende informasjon. Her følger en redegjørelse for formål, hovedinnhold og virkninger.
Områdeplanen har et langt tidsperspektiv, og tar i liten grad hensyn til eksisterende virksomheter og bebyggelse.

Plankrav
Hensynssoner for detaljregulering viser at alt areal innenfor planen kreves detaljregulert, men bestemmelsene angir noen unntak. Soner for felles detaljregulering (RpGjennomføringssone) er angitt på plankartet, men de er også illustrert i bestemmelsene. Plankravet er ikke nyansert ift. størrelse på tiltak. Videre har planen et langt realiseringsperspektiv og det skal utarbeides samlet detaljregulering for forholdsvis store områder. Dette fordrer samarbeid mellom flere aktører/ interessenter, noe som kan bli en utfordring.

Bebyggelse og anlegg
Det legges til rette for barnehage, energianlegg (trafo), kommunaltekniske anlegg (avløpsrenseanlegget), gårdsplass (gårdsrom i karrébebyggelse) samt fem ulike kombinasjoner av bolig med formålene forretning, kontor, tjenesteyting, barnehage, næringsvirksomhet.

Boliger kombinert med andre formål
Ved å kombinere formål/funksjoner vil en kunne oppnå at områdene brukes større deler av døgnet. Områder med større grad av sosial kontroll oppleves ofte tryggere, og kriminalitetsforebyggende planlegging er viktig.

I kombinerte formål skal en viss prosentandel (15 eller 25 %) være annet enn boliger. I felt KBA-3, og områder med bolig/forretning og bolig/forretning/kontor skal første etasje i størst mulig grad nyttes til virksomheter som er publikumsorientert. I sistnevnte områder er boliger ikke tillatt i første etasje.

Tjenesteyting og bevertning: I områder som er kombinert med forretning tillates også innslag av offentlig og privat tjenesteyting samt bevertning, jfr. § 4 i bestemmelsene.

Næring (delformål i område KBA-3): Ifølge MD´s veiledning omfatter næring ikke forretning/handel og tjenesteyting, men industri- håndverks og lagervirksomhet.

Barnehager
I revidert konsekvensutredning står følgende:
Den antatte boligbyggingen kan gi en vekst i befolkningen på Havna på vel 4100 personer fram til 2030. Her kan vi videre anslå antall potensielle barnehagebarn til 100 og antall skolebarn pr alderstrinn til om lag 34 i 2030. 
Antall personer i andre områder av kommunen kan vokse med om lag 1000 i samme periode. pga. at det her blir ledig en god del større boliger. Her kan vi videre anslå antall potensielle barnehagebarn til 137 og antall skolebarn pr alderstrinn til 50 i 2030. Det aller meste av dette må forventes å plasseres i sentrumsnære områder.

Planforslaget omfatter to barnehager, én på Indre Havn med to avdelinger og én på Ytre
Havn med 4 avdelinger. Uteoppholdsarealets størrelse ift. innendørs oppholdsareal er angitt, jfr. dagens normer. For den ene barnehagen vil dette bli i kvartalets gårdsrom.

Grad av utnytting
Tabell i bestemmelsene angir maksimum og minimum %-BYA (prosent bebygd areal). Maks %-BYA varierer fra 20-80. Minimum %-BYA varierer fra 0-50. Vi gjør oppmerksom på at utnyttingsgraden i områdeplanen også inkluderer evt. bakkeparkering. Illustrasjonsplanen antyder 140 slike plasser. Minste uteoppholdsareal for barnehagene er nevnt ovenfor. Ved høringen var det i § 3.6 lagt til rette for parkering under gårdsrom med dekke 2 m over gatenivå. Disse arealene skulle ikke regnes med i %-BYA. Da det legges til rette for slike gårdsrom både i gårdsplassformål (som ikke har noen utnyttingsgrad) og i byggeområder (hvor bygg/bakkeparkering teller som bebygd areal) er bestemmelsen tatt ut og omarbeidet under respektive formål. Det er nå angitt at det i enkelte byggeområder ved detaljregulering kan tillates overskridelse av %-BYA ved parkering under høydesatt dekke.

Bebyggelsen
Omriss av planlagt bebyggelse er ifølge bestemmelsenes § 4 veiledende.
Nærmest sentrum foreslås det kvartaler med karrébebyggelse omkring et indre hevet gårdsrom med mulighet for parkering under dekke der det ikke er boliger i første etasje. Det er angitt i bestemmelsene at byggelinjer mot Helga den Fagres Allé er sammenfallende med formålsgrensene. På Ytre havn, ut mot sjøen og Sundet løses strukturen opp, og det er i bestemmelsene foreslått at bebyggelsen hovedsakelig skal være orientert i øst-vestlig retning. Etter høringen er plankartets byggegrenser vist med tykk stiplet strek, slik at de synes også ved sammenfall med formålsgrense. Byggegrensene er også omtalt i bestemmelsene.
 
Byggehøyder
I bestemmelsene er det angitt maksimum og minimum gesimshøyde i meter. Maks gesims varierer fra 6,6 til 13,2 meter. Minimum gesims er 6 m, bortsett fra for barnehagen hvor den er 3 m og for kommunalteknisk anlegg hvor den er 0. Parkeringshusene skal ha gesims på min. 6 m og maks. 9,9/13,3 m, lavest på ytre havn.
Takform inkl. evt. mønehøyde/-retning avklares i detaljregulering.
Etter høringen er det presisert at maks gesims skal måles ift. ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, jfr. gjeldende måleregler.

Estetikk
Det er gitt en del generelle bestemmelser i § 3.7.
Bestemmelsen er supplert etter høring på bakgrunn av Estetikkutvalgets uttalelse.

Samferdselsanlegg (biladkomst, gang-/sykkelveg m.m.)
Planen ser ut til å bygge på dagens vegnett, men innebærer noe justering og oppgradering samt noen nye veglenker og noen som går ut. Det viser seg at seks av planens sju sidegater nord-sør på indre havn er i strid med eksisterende bebyggelse (unntaket er Sjøgata). Gunnlaug Ormstunges gate er planlagt noe kortere og vil ende ved småbåthavna. Deler av Havnevegen foreslås som miljøprioritert veg.
Det er godt med gangforbindelser.
Kollektivholdeplasser: Det foreslås 6 bussholdeplasser i planområdet.
Planen viser havneterminal ved fergeleiet og kaianlegg langs Sundet og i øst ved utløpet av Levangerelva. Fergeleiet er gitt formålet kjøreveg.

Bruk og vern av sjø og vassdrag
Havneområde i sjø omfatter sundet/fjorden og her tillater bestemmelsene motorisert ferdsel. Levangerelva er vist som friluftsområde i sjø, og her tillates ikke motorisert ferdsel. Det samme gjelder badeområdet ved Havneparken.

Småbåthavn: Planen viser to områder for småbåthavn, se også § 7.2 i bestemmelsene. Områdene for småbåthavn omfattes av plankrav fordelt på tre detaljreguleringssoner. Vi gjør oppmerksom på at eksisterende småbåthavn omfattes av to slike soner. Etter høringen er det presisert at det er kaianleggene ved småbåthavnene som skal inngå i utomhusplaner for tilliggende kvartaler. Kaianlegg er omtalt under samferdselsanlegg.

Parkering
Planbeskrivelsen viser mulig plassering av 1700 parkeringsplasser innenfor planområdet, hvorav ca. 1150 under dekke, ca. 300 i parkeringshus (P1 og P2), ca. 140 på bakken og ca. 110 plasser gateparkering. Gjeldende vedtekter legger til rette for frikjøpsordning, og det er etter høringen angitt at begge parkeringshusene (som var foreslått felles/private) også kan være offentlige. Ifølge bestemmelsene kan P-1 nyttes av kvartalene ved indre havn og besøkende til området. P-2 kan nyttes av kvartaler ved ytre havn og besøkende til området. Hotell/kulturhuset har sannsynligvis også behov for parkeringsplasser utover det de kan få til på eget område.

For forretning, kontor og næringsbebyggelse foreslås det parkeringskrav jfr. dagens vedtekter. For barnehage og annen tjenesteyting er parkeringskrav ikke spesifisert. Dette kan fastsettes ifb. detaljregulering.

For boliger og hybler foreslås det en halvering av parkeringskravet, sammenlignet med gjeldende vedtekter. Det foreslås 0,75 p-plasser pr. boenhet og 0,5 p-plasser pr. hybel. Kommunen har ikke erfaring med så lav parkeringsdekning. Selv om planområdet ligger sentralt, kan kollektivtilbudet her ikke sammenlignes med tilbudet i byer som f.eks. Trondheim. Vi er svært betenkt over et så lavt parkeringskrav, selv om det kan tolkes som et minstekrav. Vi stiller følgelig spørsmål ved om dette er tilstrekkelig. Eldres Råd anbefaler økning til minst 1 p-plass pr. boenhet, men Naturvernforbundet og Miljøpartiet Dei Grøne, begge i Levanger, ber oss beholde de lave parkeringskravene.

Ofte kan det være en utfordring å få gjennomført parkeringsløsninger integrert i bebyggelsen, selv om dette er en forutsetning for høy utnytting. Det er stilt krav om minimum utnytting (%-BYA), men områdeplanens utnyttingsgrad omfatter også parkering på bakken. Etter offentlig ettersyn er det tilføyd følgende bestemmelser om parkering, jfr. forslag fra plankonsulent NSW:

  • Innenfor gårdsplassformålet kan bakkeparkering tillates på 30 % av formålet, og  parkering under dekke tillates på 100 % av formålet.
  • For område KBA-2, B/F/K-01, B/F/K-02, B/F/K-3, B/F/K-4, B/F/K-5, B/F/K-6, B/F/K-7, B/F/K-8 og B/F/K-9 tillates ikke bakkeparkering.
  • For bolig/forretning og for B/F/K-11 og B/F/K-12 kan det i detaljregulering tillates overskridelse av %-BYA for parkering under beplantet dekke som nevnt i § 4.4. Dette skal fremgå i detaljregulering.


Det er presisert at høyden på dekke over parkering er angitt inkl. jord og vekstlag.

I § 9.7 er det fortsatt angitt at midlertidig bakkeparkering kan aksepteres for fire kvartaler på indre havn i inntil 10 år etter at detaljreguleringsplanen er vedtatt.

5 % av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for funksjonshemmede og det skal avsettes områder til sykkelparkering ved arbeidsplasser og boliger.

Parkering for reisende med ferga antas begrenset betydelig, da Tømmerlunden er angitt med formålet gatetun. Gatetun er ifølge vegvesenets veileder et område som fortrinnsvis er beregnet til opphold og lek hvor trafikk med kjøretøyer har begrenset omfang.

Lek, uteopphold, parker
Ifølge bestemmelsenes § 3.10 skal det sikres minst 25 m2 felles eller offentlig uteoppholdsareal pr. boligenhet. Dette er en halvering sammenlignet med kommunens gjeldende vedtekter. Ved offentlig ettersyn var det også foreslått krav om privat uteplass på 4-6 m2 pr. boenhet (som også kan løses på felles veranda eller takterrasse). Selv om dette kan være en ekstra kvalitet, synes bestemmelsen vel detaljert på områdeplannivå. Bestemmelsen er følgelig tatt ut etter høring.

For noen områder tillates det at deler av utearealet dekkes innenfor parker, og dette skal avklares i detaljregulering. For andre områder skal alt dekkes innenfor formålsgrensen for området. Hvilke dette gjelder er angitt i bestemmelsene. Sandlekeplasser (minimum 100 m2) og kvartalslekeplasser (minimum 1500 m2) er angitt i bestemmelsene.

Det er opplyst at Strandparken, Havneparken og Tømmerlunden (gatetun) utgjør hhv. 3, 6 og 1 daa, til sammen 10 daa. Det skal opparbeides to kvartalslekeplasser innenfor regulerte parkområder, og disse vil utgjøre minst 3 daa til sammen. Innenfor Strandparken skal det anlegges en offentlig kvartalslekeplass for boliger på indre havn og innenfor Havneparken skal det anlegges en offentlig kvartalslekeplass for boliger på ytre havn. Ifølge bestemmelsenes § 9.4 skal uteareal for lek og opphold ferdigstilles samtidig med boligene det skal betjene. Rekkefølgebestemmelse for parker og plasser (§ 9.6), må ses i sammenheng med områder for detaljregulering. Opparbeidelse av kvartalslekeplassene blir en utfordring. Kvartalslekeplassen i Strandparken omfatter bebygd areal og kvartalslekeplassen i Havneparken omfatter areal som delvis forutsettes oppfylt (sjøareal i dag). Ved høringen var det i bestemmelsene åpnet for søknad om midlertidig omplassering av kvartalslekeplass, men denne bestemmelsen er tatt ut som unødvendig. Ifølge pbl kan det søkes om en slik midlertidig dispensasjon fra planen.

Ved første gangs behandling tolket vi barnerepresentantens uttalelse vel positivt. Barnerepresentanten har derfor ifb. offentlig ettersyn gjentatt å ha en klar oppfatning om at kommunens vedtekter bør følges, dvs. at det settes av minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal per bolig. Dette er ikke imøtekommet, se vår kommentar til uttalelsen.

Universell utforming
Universell utforming er hensyntatt i bestemmelsenes § 3.8. Videre går det fram at minst 40 % av boligene skal oppføres med tilgjengelig boenhet (ved høringen omtalt som livsløpsstandard). Forøvrig stiller ny byggteknisk forskrift (TEK10), som trådte i kraft 1. juli 2010, tydeligere krav til universell utforming.

Hvordan trinnfri adkomst til bygninger skal løses, ved bruk av delvis nedsenkede parkeringsløsninger, antar vi blir en utfordring om dette også innebærer at golvnivå i første etasje ligger noe høyere enn gatenivå.

Støy
Støy er utredet i konsekvensutredningen og følgende er funnet: Økt trafikk i Kirkegata vil medføre økte problemer i form av støy, forurensing, framkommelighet, trafikksikkerhet etc. Når det gjelder støy i Kirkegata gjennom sentrum, er den anslått å ligge innefor rød sone ift. støyretningslinje T-1442. Det samme har vegvesenet funnet i sin støysonekartlegging/beregning. Pga. lite detaljert grunnlagsdata er det ikke gjort forsøk på å beregne ekstrabelastning for støy og luftforurensning, men grovt sett kan en for Kirkegata gjennom sentrum anta at en økning på 5.000 kjøretøyer (som ikke er usannsynlig) tilsvarer en økning i støynivået på opp mot 2 dB.

Det er gitt bestemmelse om støy i § 3.3. På bakgrunn av råd fra vegvesenet er § 3.1 supplert slik etter høring: ”Dokumentasjon på at støykravene i § 3.3 overholdes skal vedlegges detaljreguleringen.” Se forøvrig vår kommentar til vegvesenets uttalelse.

Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) / konsekvensutredning
I tråd med planprogrammet er følgende forhold vurdert og oppsummert i vedlagte konsekvensutredning:

  • Trafikkforhold, støy og luftforurensning: Støy er nevnt ovenfor. Avbøtende/ forebyggende tiltak vil være tilrettelegging av gode forbindelser for gående og syklende samt godt kollektivtilbud. Rekkefølgebestemmelser om bygging av Havnegata og rundkjøring med Kirkegata i takt med utbyggingen. Dvs. rundkjøring etter at maks 40 % av all trafikk er etablert. Avlastningsveg for Kirkegata sørover før utbygging av ytre havn (etter at maks 70 % av trafikken er etablert).
  • Forurensning av vann og bunnsedimenter: Se vedlagte konsekvensutredning.
  • Flom og ras – Grunnforhold: Det anbefales 6 tiltak for å unngå uheldige konsekvenser, se konsekvensutredningen.
  • Marinarkeologiske forhold, kulturminner: Det er konkludert med at det ikke foreligger opplysninger som tyder på at gjennomføring av utbygging av havna har konsekvenser for anomalier av kulturhistorisk interesse.
  • Miljø, klima, energi: En miljøprofil for Havna bør konkretiseres. Ift. biologisk mangfold konkluderes det med at planlagte utfyllinger ikke vil ha særlig negativ effekt verken på fisk, pattedyr eller planter. For å oppnå målsettingene i kommunens energi- og klimaplanen foreslås følgende tiltak: Området bygges ut med fjernvarme og det innføres tilknytningsplikt for alle bygg over en viss størrelse. Der det evt. ikke blir fjernvarme, skal oppvarming dekkes med bioenergi, varmepumpe eller andre nye fornybare energikilder. Nye energikrav i hht. byggteknisk forskrift 2010 legges til grunn som minimumskrav ved all ny bebyggelse.
  • De samfunnsmessige forhold/konsekvenser: Se vedlagte konsekvensutredning.


Konsekvensutredningen antyder avbøtende/forebyggende tiltak ift. første, tredje og femte kulepunkt, og dette er søkt hensyntatt i planforslaget.

Det er ikke foreslått byggverk med sikkerhetsklasse F3 (sykehus, beredskaps-institusjoner), heller ikke tilfluktsrom.

Overordnet miljøoppfølgingsprogram
Det er utarbeidet et overordnet miljøoppfølgingsprogram (OMOP) for utbygging av havna. Målsettingen for dette programmet vil være å gjøre utbyggingen av havna til et langsiktig positivt prosjekt for byen og hele kommunen, og at utbyggingen vil gi byen/kommunen et positivt miljøtilskudd. Programmet vil være retningsgivende for både kommunen og utbyggerne. Et viktig virkemiddel vil være at framtidige utbyggere blir pålagt å utarbeide egne miljøplaner som redegjør for hvordan miljømålene er ivaretatt i deres prosjekter.

Kulturminner
I fylkeskommunens uttalelse til planprogrammet er det ikke signalisert behov for noen arkeologisk forundersøkelse. Forholdet til marinarkeologiske kulturminner er omtalt i konsekvensutredningen.

Biologisk mangfold
Naturforvaltning opplyste allerede i 2008 om følgende:
Levangerelva er laks og sjøørret førende vassdrag.
En utfylling av Levangersundet kan ha dramatiske konsekvenser for vannutskiftingen i Eidsbotn naturreservat og dermed store følger for verneverdiene i dette området. Konsekvensene vil avhenge av grad av utfylling. Det vises til forskrift om fredning for Eidsbotn fuglefredningsområde. Utfylling kan også påvirke strømningene i sundet og ha en negativ effekt på fugle- og dyreliv der. Sundet er blant annet en svært viktig plass for ærfugl. En utfylling kan videre påvirke sirkulasjonen i vannmassene mellom sundet-Levangerelva-Tynesfjæra og således påvirke verneområdet i Tynesfjæra. En utfylling i området kan ha konsekvenser for det biologiske mangfoldet på strekningen Eidsbotn-Tynesfjæra. Eidsbotn har forøvrig status som Ramsarområde og Tynesfjæra er innmeldt som Ramsarområde.

I konsekvensutredningen er det imidlertid konkludert med at planlagte utfyllinger ikke vil ha særlig negativ effekt verken på fisk, pattedyr eller planter.

Vann, avløp, renovasjon
Planforslaget vil medføre utvidelse eller rehabilitering av den eksisterende tekniske infrastrukturen. Kommunalteknisk renseanlegg vil beholde sin nåværende plassering.
Kapasiteten til eksisterende renseanlegg er i konsekvensutredningen ansett som tilstrekkelig. Evt. tilrettelegging ift. offentlig vann- og avløpsanlegg forutsettes vurdert av kommunen. Det vises for øvrig til uttalelse fra Kommunalteknikk, som angir en del konflikter/utfordringer. Disse er ikke hensyntatt i planen.

Det er i bestemmelsenes § 3.1 angitt at for utendørs avfallsløsning skal underjordisk løsning benyttes. Dette er en forholdsvis ny og estetisk tiltalende løsning.

Energiløsninger og forholdet til kommunens klima- og energiplan, vedtatt 20.05.2009
Overnevnte er vurdert i konsekvensutredningen. Planen viser for øvrig arealmessige løsninger som bør få folk til å gå/sykle fremfor å kjøre bil. Målene i klima- og energiplanen forventes fulgt opp i evt. utbyggingsavtaler.

I klima- og energiplanen heter det bl.a. at: - ved behandling av reguleringsplaner ang. boliger i Levanger henstilles det til å sjekke muligheten for benyttelse av miljøvennlige materialer. Dette var for å øke fokus på bruk av miljøvennlig bebyggelse gjennom bruk av eksempelvis massivt tre/passiv hus samt en bevisstgjøring av bruk av treverk.

Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, og kommunen har vedtatt tilknytningsplikt i forskrift/vedtekt til plan- og bygningsloven (pbl). Vedtektene skal etter hvert erstattes av bestemmelser til arealdelen, men foreløpig er det ikke planer om revisjon av kommunedelplanen for havna. Ifølge pbl § 12-7 nr. 8 er det anledning til å gi bestemmelser om krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse, jf. § 27-5. Det går fram at tilknytningsplikt skal gis i plan og at kommunen kan gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning.
I planbeskrivelsen er det opplyst at mulige alternative energiløsninger som kan medvirke til å redusere energiforbruket og energikostnader i området vil bli vurdert. Samt at vannbåren varme bør vurderes ifb. større bygningstiltak. Områdeplanens bestemmelse om fjernvarme ble konkretisert ved første gangs behandling, men fylkesmannen er skeptisk til unntaksreglene i bestemmelsen, som vi har beholdt. Vi anser at bestemmelsen også vil åpne for lavenergibygg eller passivhus.

Evt. oppgradering av strømforsyning forventes vurdert av NTE, senest ifb. detaljreguleringer.

Rekkefølgebestemmelser
Planen forutsetter bl.a. oppgradering av infrastruktur og oppfylling av terreng med tilhørende motfyllinger (i sjø) samt sikkerhetstiltak i Sundet/sjøen (ift. båt/fergetrafikk), se §§ 3.1 og 9.3. De største utfordringene er knyttet til utbyggingen på ytre havn, i de sjønære områdene. Avlastningsveg for Kirkegata sørover, forutsetter ytterligere planlegging. Rekkefølgebestemmelse ift. rundkjøring i Kirkegata og avlastningsveg for Kirkegata sørover (§ 9.5) er angitt i forhold til ÅDT (årsdøgntrafikk), i stedet for prosentvis utbygging som anbefalt i konsekvensutredning. Dette anses enklere å forholde seg til, og tallene skal noenlunde tilsvare tilrådingen i konsekvensutredningen.

Utbyggingsavtale
Utbyggingsavtaler ift. parker og plasser er nevnt i bestemmelsenes § 9.6. Etter høring er bestemmelsene supplert med et generelt krav om utbyggingsavtale.

Planprosess
Medvirkning
Oppstart av reguleringsplanarbeid for Levanger sentrum inkl. havneområdet ble varslet allerede i 2004. En fant etter hvert behov for å dele planarbeidet, og revisjon av reguleringsplan for sentrumsområdene ble vedtatt i 2008.
Vinteren 2007/2008 ble det på nytt varslet oppstart av reguleringsplan for havneområdet. Det var bedt om inn innspill innen 20.02.08. Planprogram for konsekvensutredning i tilknytning til denne planen ble vedtatt 22.10.08.

Ifb. høring av planprogrammet ble det mottatt innspill fra NTE Nett AS, Bio Varme AS, fylkeskommunen, fylkesmannen, Eldres råd og NVE.

NTE ba om at det tas hensyn til eksisterende strømanlegg. Dette ble tatt til orientering.

Bio Varme AS etterspurte tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegg. De ønsket intensjonsavtaler med kommunen om tilknytning til fjernvarme for kommunale arealer på havna for å støtte opp om en utvidelse av varmesentralen på Røstad. De anbefalte også framføringsavtaler for fjernvarmeinfrastruktur/rørnettet fra Røstad og sørover i Levanger Sentrum. Administrasjonen kommenterte at tilknytningsplikt vil bli tatt inn i reguleringsbestemmelsene for havna. Øvrige forhold ble tatt til orientering og oversendt/formidlet til næringsselskapet.

Fylkeskommunen minnet om viktigheten av en klima- og energivennlig utbygging samt at utforming av ny bebyggelse bør ses i forhold til bevaringskvartalene. Det ble svart at klima-/energi vil bli tatt inn i plan og utbyggingsavtale og at det siste vil bli vurdert i planarbeidet.

Fylkesmannen anbefalte at det fastsettes minimum utnyttingsgrad og understrekte betydningen av å ha fokus på klima og energi. Det ble svart at klima og energi har vært et sentralt tema så langt og vil være det videre også. Samt at Enova, Husbanken og Bio Varme AS er viktige bidragsytere og vil være det videre i planarbeidet også. Utredningstemaet miljø, klima og energi ble tilføyd i planprogrammet.

Eldres råd pekte på at det må avsettes nok parkeringsplasser ift. antall boliger og næringsvirksomhet samt at universell utforming legges til grunn ved utforming av bygninger.

NVE ønsket farekartlegging som dokumenterer sikkerheten i utbyggingsområdet samt at miljøvennlig oppvarming og transport synliggjøres i plandokumentet.

Ifølge planbeskrivelsen har det vært kontakt med aktuelle sektormyndigheter og det har vært flere åpne møter hvor enkeltpersoner og organisasjoner har kunne kommet med innspill under hele planprosessen, samt vært løpende kontakt med aktuelle aktører som er etablert på havneområdet. Foreløpige utkast av planen ble sist presentert 03.09.10.

Innspill fra Persøy eiendom as, Levanger Maritime senter / Persøy Liftutleie, Kiro1 AS og Havna Terrasse SUS er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Høring av kommunale fagområder
Planforslaget er med svært kort frist forelagt følgende fagområder i kommunen:
Kommunalteknikk, barnerepresentanten, naturforvaltning, helse/rehabilitering, bygg og eiendom, brann, oppvekst samt kultur.

Barnerepresentanten, 04.11.2010
Det er positivt at det reguleres inn sandleikeplasser for små barn i umiddelbar nærhet av bolig, samt at det etableres kvartalsleikeplasser. Parkanlegg og andre fellesarealer vil også være naturlige oppholds- og leikearealer for barn og unge.

I forhold til vedtektene for Levanger kommune er avsatt uteoppholdsareal halvert fra 50 m2 per bolig til 25 m2 per bolig. Nærliggende parker og friluftområder vil til en viss grad kunne kompensere for dette. Jeg ber om at en slik reduksjon i avsatt areal vurderes nøye, da det er i overordnede planer man kan ta hensyn til disse forholdene.

Utbyggingen av området vil strekke seg over et langt tidsrom. Det er viktig at oppholdsområder og leikeplasser blir bygd ut fortløpende i prosessen, og at trafikksikkerhetsmessige forhold blir ivaretatt.

Kommentar: Se også barnerepresentantens senere høringsuttalelse.

Kommunalteknikk, 04.11.2010
I bestemmelsenes § 2.2 er det et punkt om Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Samferdselsanlegg synes å være godt ivaretatt i planen, men annen infrastruktur som vann- og avløpsanlegg er ikke nevnt. Kart over eksisterende VA-nett viser at det er konflikt mellom eksisterende VA-ledninger og planlagte byggeområder. Dette gjelder spesielt i området ved Nortroll der utslippsledningen fra kloakkrenseanlegget med tilhørende svingetårn ligger, og mellom Gunlaug Ormstunges gate og Ravns gate der hovedvannledningen for Røstadområdet og Nordbygda går. Dette vil også bli forsyningsledningen for planlagt nødvannsforsyning fra Verdal som er planlagt ferdigstilt i 2012. Eksisterende overvannsutslipp i nord og ledningstrase i Gunlaug Ormstunges gate langs småbåthavna vil også bli berørt.

Ledningsnettet på havna er av relativt ny dato der noe av utslippsledningen med forlengelse ble lagt i 2009. I Gunlaug Ormstunges gate og det ytre havneområdet ble ledningsnettet skiftet ut i årene 2004-2006. Ravns gate og utslippsledningen fra renseanlegget ble lagt i 1993, mens Helga den fagres gate ble lagt på 80-tallet. Havneområdet er flatt, og dette betyr at falledninger er lagt med minimumsfall i til dels dype grøfter. Dette gjør at det ikke er noen enkel sak å legge om ledningsnettet, og evt. omlegging vil medføre store kostnader. Vårt regelverk sier at det ikke kan bygges hus eller andre installasjoner nærmere enn 5 m fra ledningstraseen, og med de rådende grunnforhold og grøftedybder kan det ikke fravikes fra dette.

Vi ser det som en svakhet med planen at evt. endringer på traseer og dimensjonering av ledningsnettet ikke er vurdert. Hele området må på dette området vurderes under ett. Det er ikke godt nok å vurdere dette i detaljreguleringsplan for deler av området.

Kommentar:
Traseer for teknisk infrastruktur som strøm, fjernvarme, vann- og avløpsledninger, kunne vært vist i planen med eget formål, evt. i kombinasjon med andre formål. Det anses imidlertid ikke som nødvendig/ønskelig å fastsette slike traseer med juridisk binding. Planen er likevel ikke endret av hensyn til nevnte ledninger. Dvs. at ledninger må hensyntas eller omlegges for å muliggjøre full gjennomføring av planen. Omriss av planlagt bebyggelse er veiledende, så det kan tas mer konkrete hensyn når en i detaljregulering skal fastsette bygningenes plassering. Hele planområdet bør ses under ett ift. vann- og avløpsledninger, fjernvarme, strøm og lignende. Se også uttalelse fra fjernvarmekonsesjonær. Dette må nå gjøres uavhengig av denne planprosessen. Dette bør gjøres snarest, da det ifb. detaljreguleringer vil være krav om utbyggingsavtale. Vi minner også om at det forutsettes heving av terrengnivå til minst cote 3,8.

Offentlig ettersyn
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger vedtok i møte den 17.11.10, sak 76/10, at forslag til reguleringsplan for havna, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 11.12.10, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 03.12.10. Høringsfristen var satt til 26.01.11.
Statens vegvesen og NVE fikk utsatt høringsfrist til hhv. 1. og 9. februar.

Følgende høringsuttalelser er mottatt:

  • 01  Jernbaneverket, 10.12.10 
  • 02  Sametinget, 10.01.11
  • 03  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 19.01.11
  • 04  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 26.01.11
  • 05  Statens vegvesen, 02.02.11
  • 06  NVE, 10.02.11
  • 07  NTE Nett AS, 04.03.11
  • 08  Bio Varme AS, 26.01.11
  • 09  Eldres Råd, 25.01.11
  • 10  Barnerepresentanten, 26.01.11
  • 11  Estetikkutvalget i Levanger, 24.01.11
  • 12  Miljøpartiet Dei Grøne (MDG) i Levanger, 25.01.11
  • 13  Naturvernforbundet i Levanger, 26.01.11
  • 14  Else Marie og Erling Thorhus, 20.01.11
  • 15  Persøy Eiendom as, 25.01.11
  • 16  Helga den fagres gate 10 AS, 24.01.11
  • 17  Havneveien 15 AS og Trøndergrønt AS, 25.01.11
  • 18  Nord-Trøndelag Vaskeri AS, 25.01.11
  • 19  Innherred Produkter as, 26.01.11
  • 20  Levanger Høyre, 25.01.11
  • 21  Sjøgata 33 C, 09.03.11
  • 22  Kystverket Midt-Norge, 15.03.11, 17.03.11 og 18.03.11
  • 23  Tide sjø AS, 24.03.11
  • 24  Indre Trondheimsfjord Havnevesen, 20.04.11


Begrenset høring
På bakgrunn av innspill fra Sjøgata 33 C AS, ble det gjennomført en begrenset høring.
Det ble foreslått å endre gesimshøydene for felt B/F/K-01 og B/F/K-04.

Følgende høringsuttalelser er mottatt:

  • 25  Sagas Hall Borettslag, 06.04.11
  • 26  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 12.04.11
  • 27  Indre Trondheimsfjord Havnevesen, 20.04.11


Plan- og utviklingskomiteen oversendelsesforslag i møte 17.12.10, sak 76/10:
1. Kommunestyrets vedtak i sak 51/08 Reguleringsplan Sentrum pkt 1 om steinsetting av Levangerelva og innsnevring av elveløpet tas inn i planen. Området er fra Levanger bru og fram til Holmgangen. Dette vil øke landarealet på havnesida og som kan brukes til park/friområde og bli en forlengelse av Strandparken.

2. For å bedre avlasting for nordgående trafikk ut fra havneområdet, utredes muligheten for ny bru over Levangerelva i forlengelsen av 2. tversgående gate regnet fra framtidig rundkjøring i Kirkegata. Ved gjennomføring av punkt 1, innsnevring/steinsetting av Levangerelva, vil bruas lengde bli kortere enn dagens bru. Fra ny bru føres anlegges ny vei videre på nordsida av Røstadbekken fram til ny rundkjøring ved Rema.

3. Før områdereguleringsplan for havna behandles i PUK for 2. gang, skal administrasjonen legge fram et strategisk notat som omfatter dagens bedrifter og arbeidsplasser på havneområdet som berøres av denne planen. Notatet skal beskrive hvilke bedrifter som kan/ønsker å bli værende på det nye havneområdet, og hvilke bedrifter som bør/ønsker å flytte til nye næringsområder. Disse nye næringsområdene skal spesifiseres.

Levanger kommune skal invitere de næringsdrivende på havna til et dialogmøte så snart etter høringsfristen er ute.
Dette for å etablere forutsigbarhet for aktørene som er involvert.

Kommentar:
Første oversendelsesforslag viser til følgende tidligere ”vedtak” i kommunestyret:
Oversendelsesforslag (ikke realitetsbehandlet):
1. Kommunestyret ber om at det utredes muligheten for å steinsette (steinmur) Levangerelva langs begge elvebredder fra Jernbanebrua fram til Holmgangen.
Elvebreddene som gjennom dette utvides, beplantes parkmessig. Gang/sykkelvei legges på begge elvebredder fram til Holmgangen.
Begrunnelse: Elveløpet fra Jernbanebrua og ned til Holmgangen er i dag ca 60 m bred og er ikke noe vakkert syn på fjære sjø. Elva passerer Jernbanebrua i en bredde på ca 20 m og det videre løpet kan derfor innskrenkes noe. Elvebreddene må steinsettes (mures opp med naturstein) og i elveløpet må det legges inn terskler slik at vannspeilet beholdes på fjære sjø. Elvebreddene beplantes og utformes parkmessig med blant annet benker.
Dette vil forhindre pågående erosjon og vil i tillegg forskjønne sentrum.
I reguleringsplan for Turveg Røstad, vedtatt 15.09.2010, er det tatt høyde for erosjonssikring/steinsetting av østre elvebredd samt lagt til rette for en terskel i elva ovenfor/oppstrøms brua Holmgangen for å heve vannspeilet i elva. Tiltak i elva må likevel behandles av NVE, før gjennomføring. Turveg-planen omfatter kun østre side av elva på strekningen fra Leirabekken til gangbrua Holmgangen. Evt. lignende tiltak langs vestre elvebredd synes ikke å være utredet i konsekvensutredningen for havna. Videre har NVE i sin uttalelse til områdeplanen ansett det som positivt/viktig at det er tatt inn en planbestemmelse som forhindrer utfyllinger som snevrer inn elveløpet for Levangerelva.

Evt. oppfølging av første oversendelsesforslag innebærer både mer utredning ift. foreliggende konsekvensutredning/planbeskrivelse samt høring av den løsningen en evt. finner aktuell å foreslå. Dette har vi ikke ansett som nødvendig ifb. denne planprosessen.

Det andre oversendelsesforslaget (ny bru) må evt. følges opp som en egen sak, gjerne sett i sammenheng med overnevnte. Videre vil foreslått friområde/park sikre at evt. framtidig vegføring over elva på nevnte sted ikke bebygges. Den største utfordringen blir å innfri rekkefølgebestemmelsen om at det skal etableres en avlastningsveg for Kirkegata sørover. Vegløsningene bør vurderes samlet, helst først på overordna plannivå - ved revisjon av kommunedelplanen for Levanger sentrum. Gatebruksplan for Levanger sentrum er under utarbeidelse, og forhåpentligvis arbeides det med å finne en avlastningsveg for Kirkegata.

Strategisk notat og dialogmøte følges evt. opp av næringsselskapet. Næringsselskapet har bl.a. invitert næringsdrivende til et møte den 6. mai 2011.

Høringsuttalelser
I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og evt. kommentert:

01  Jernbaneverket, 10.12.10
Kan ikke se at planforslaget berører Jernbaneverkets interesser direkte. Positivt at planen legger opp til at besøks- og arbeidsplassintensiv virksomhet, samt kultur- og fritidsaktiviteter, lokaliseres nært sentrum. Planen legger også opp til gode gang-/sykkelforbindelser. Dette er med på å styrke Levanger som sentrum, og forholdsvis kort avstand til Levanger stasjon (ca. 600-1400 m) øker mulighetene for at flere vil benytte seg av toget. Jernbaneverket ønsker at en også i senere planer, for eks. i Gatebruksplan for Levanger sentrum, viderefører denne strategien, og sikrer gode gang-/sykkelforbindelser til sentrum og jernbanestasjonen.

Kommentar:
Kommunalteknikk (ansvarlig enhet for gatebruksplanen) har fått kopi av uttalelsen.

02  Sametinget, 10.01.11
Kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området. Ingen merknader.

Skulle det under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes kulturminnevernet ved Sametinget og Fylkeskommunen omgående, jf. kulturminnelovens § 8 annet ledd. Forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.

Minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kulturminneloven (kml) § 4 annet ledd. Gir eksempler på samiske kulturminner. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 m rundt kulturminnet, jf. kml §§ 3 og 6.

Kommentar:
Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

03  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 19.01.11
… Areal for detaljhandel vil kunne overstige 3000 m2 noe som krever en avklaring ift. regionalpolitiske retningslinjer for lokalisering av handel og tjenester. I Felles fylkesplan 2009-2012 sies det at etablering av sentra over 3000 m2 skal avklares med regional myndighet.

Tyngden av handel i Levanger er i dag lokalisert til kjøpesentrene i Magnetenområdet. Når det gjelder havneområdet tillates det her en kombinert utbygging bolig/forretning/kontor, noe som kan føre til at forretningsbebyggelse overstiger grensen på 3000 m2 og at det oppstår et nytt handelsområde i sørenden av byen. Den foreslåtte strukturen med karrebebyggelse og den tilbaketrukkede beliggenheten ift. hovedtrafikkårer indikerer imidlertid at det er lite sannsynlig at området vil utvikle seg som et nytt kjøpesenterområde. Likevel må en regne med at ny detaljhandelsvirksomhet og tilbud på kontorareal på havna vil kunne sette det historiske sentrum under ytterligere press som sted for handel- og kulturvirksomhet. Etter en helhetlig vurdering har vi ingen innvendinger mot at planen gir mulighet til å bygge detaljhandelsvirksomhet over 3000 m2 utenfor det som i dag er definert som Levanger sentrum. Samtidig anmoder vi kommunen om å foreta en ny vurdering, og formell avklaring når det gjelder sentrumsavgrensning og lokalisering av avlastingssentrene.

Arbeidet med fredning er igangsatt i Levanger sentrum. Dette vil på sikt begrense utviklingsmulighetene i bykjernen når det gjelder tetthet og etasjetall. En langsiktig utvikling av Levanger sentrum mot havneområdet som foreslått er derfor planfaglig ønskelig. Når det gjelder utnyttingsgraden anses det som viktig at planen bidrar til at den nye bebyggelsen på sikt står fram som en enhetlig ny bydel med en høy utnyttingsgrad. Kommunen bør derfor vurdere å øke kravet til minimum byggehøyde i reguleringsbestemmelsenes § 4 til en høyde som tilsvarer minst 3 etasjer.

Totalt sett vil utbygging føre til at en større del av det totale handels- og servicetilbudet i Levanger vil være lokalisert nært bykjernen. Planen legger til rette for en helhetlig og langsiktig utvikling av Levanger sentrum. Den inneholder en tydelig gate-/ gangvegstruktur, kollektivholdeplasser, parker, møteplasser og styring av utbyggingsvolum. Krav om universell utforming er tatt inn i planbestemmelsene og minst 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Fortau, attraktive gang og sykkelvegforbindelser og rikelig med kollektivholdeplasser danner et godt grunnlag for et mer klimavennlig transportmønster. Planbestemmelsene krever tilknytting til fjernvarme i områder hvor det er gitt konsesjon for fjernvarme.

Behov for parkeringsareal skal hovedsakelig dekkes gjennom underjordisk parkering samt to parkeringshus. Dette vil utløse en rekke nedkjøringsramper og innkjørsler. Samtidig vil utbygging til næringsformål utløse behov for varemottak. Byplanmessig er det en utfordring å innpasse dette på en estetisk god måte. Planen forsøker å løse dette ved å lokalisere innkjørsler til sidegatene og utvikle en tydelig og attraktiv hovedakse fra Kirkegata til Skald Ravns plass som skal være sentral møteplass i overgangen mellom Indre og Ytre havn. Det kan være en del utfordringer med å sikre kryssene mot fylkesvegen. Vi forventer at råd fra Statens vegvesen om utforming følges opp.

Etter vår vurdering inneholder planen en god balanse mellom fleksibilitet for ulike bruksformål og styring for å oppnå en strukturert byutvikling. Den danner et godt grunnlag for en langsiktig byutvikling av Levanger.

Kulturminner (automatisk freda):
Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3. Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr. også KML § 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen. Deler av planen befinner seg i vann, og vi viser til korrespondanse mellom NTNU/VM som rette myndighet etter kulturminneloven med forskrift til å vurdere marinarkeologiske forhold.

Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:
Kjøpesenterstoppen: Uttalelsen tas til orientering, men vi vil presisere at havneområdet ligger innenfor dagens sentrumsavgrensning, men som et avlastningsområde. Ny vurdering/avklaring om sentrumsavgrensning (inkl. bykjerne og avlastningsområde) bør tas opp som egen sak, evt. senest ifb. rullering av aktuell kommunedelplan.

Høringsfristen for områdeplanen var 26.01.11. I brev av 10.02.2011 varslet Riksantikvaren oppstart av kulturmiljøfredning av deler av Levanger sentrum. Forslag om kulturmiljøfredning vil omfatte byplan med gater, parker og utearealer, og bebyggelsens eksteriør inkl, tak og fasader som ikke vender mot gate. Fredningsforslaget vil også omfatte etterreformatoriske kulturlag i grunnen, dvs. kulturlag avsatt etter 1537. Da varslet fredningsområde overlapper områdeplanen, har vi vært i kontakt med både fylkeskommunen og Riksantikvaren, men de så ikke behov for å gi en uttalelse ift. dette.

Minimum gesimshøyde: Kravene er ikke økt etter høringen slik fylkeskommunen tilrår. Felt B/F/K/09 mot Skald Ravns plass har allerede et minimumskrav tilsvarende 3 etasjer. Nærmere begrunnelse er gitt i vår kommentar til fylkesmannens anmodning om å øke både minstekrav til %-BYA og byggehøyder.

Parkering/varemottak osv.: Vi ser utfordringer, men når det gjelder parkering på indre havn kan gårdsrom/-plass over parkering ha et dekke maks 2 m over bakkenivå (dette er tenkt inkl. 1 m jord/vekstlag. Videre er innkjøringspiler vist der veiledende omriss av planlagt bebyggelse er åpent/ubebygd mot sidegater.

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

Vi har etterlyst uttalelse fra NTNU/VM, men har likevel ikke mottatt noen høringsuttalelse. Vi forholder oss derfor til NTNUs uttalelse 25.08.08 (omtalt i punkt 5.3.8 i konsekvensutredningen). Ifølge NTNU omfatter den akustiske profileringen av sjøbunnen sjøområde som sannsynlig vil bli berørt av havneutbygging og evt. oppfylling. Planen viser imidlertid nye kaianlegg og småbåthavner utenfor de områdene som er undersøkt, så vi anbefaler at NTNU varsles også ved detaljreguleringer som berører sjøområder. Ifølge Kystverket hjemler ikke områdeplanen motfyllinger i sjø. Dvs. at all oppfylling som forutsetter slike motfyllinger må utredes og beskrives mer konkret, jfr. også utredningskrav i områdeplanen.

04  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 26.01.11
Fra Landbruksavdelingen:
Levanger kommune planlegger her for et nytt og meget spennende byutviklingsområde. Av skisser og beskrivelser går det fram at området planlegges som en ny bydel i sentrum med bymessig arkitektur og utnytting. Dette er klart positivt også med hensyn til at Levanger kommune er omkranset av verdifull dyrka jord, og det er dermed også av den grunn viktig at dette omformingsområdet gis en god og effektiv arealutnytting. Av de foreliggende skisser og beskrivelser går intensjonene om dette, etter Landbrusavdelingens vurdering, godt fram og planen framstår som en spennende og framtidsretta byutviklingsplan.
Når en imidlertid ser på forslaget til bestemmelser og kravene om minimum utnyttingsgrad samt minimum høyde, vurderer landbruksavdelingen forslaget til å være lite ambisiøst med ned mot 0 og 20 % BYA (inkl. parkering) og min høyde 6 meter. Ber kommunen vurdere dette grundig, da dette er et meget sentralt og verdifullt byutviklingsområde for Levanger sentrum og for Levanger kommune. Landbruksavdelingen er opptatt av at kommunen ikke minst gjennom bestemmelsene til planen sikrer en minimum utnytting og høyde som gjør at området vil utvikles i tråd med intensjonene med planen i årene framover.
Etter Landbruksavdelingens vurdering burde minimum utnytting for denne bydelen ligget i nærheten av det foreslåtte makskravet både mht. %BYA og høyde.

Fra Miljøvernavdelingen:
Planforslaget representerer et spennende potensiale for bydelsutvikling av Levanger sentrum. Områdeplanen vil legge viktig premisser for senere detaljreguleringer.

Planavgrensningen er tilnærmet identisk med avgrensing i Kommunedelplan Sundet - Havna fra 2003, med unntak av forslag om ytterligere utfyllinger i sjø i områder nord og vest på Ytre havn. KU-rapporten konkluderer med at utfyllinger som angitt ikke vil ha vesentlig virkning for biologisk mangfold og generelle miljøkvaliteter i området. Hensynet til behovet for tilstrekkelig gjennomstrømning og vannutskifting i Eidsbotn er også omtalt i KU-rapporten, og ytterligere utfyllinger, enn det som er foreslått i planen, konkluderes det med bør unngås.

De planmessige konsekvensene av dette vil være at planforslaget ut fra hensynet til øvrige miljøkvaliteter langs Levangersundet må anses som en absolutt langsiktig grense for videre utfylling i sjø rundt havneområdet.

Ut fra et miljøvernperspektiv er det positivt at det skal utarbeides et overordnet miljøoppfølgingsprogram (OMOP) for utbygging av Havna. Målsettingen for dette programmet vil være å gjøre utbyggingen av Havna til et langsiktig positivt prosjekt for byen og hele kommunen, og at utbyggingen vil gi byen/kommunen et positivt miljøtilskudd.
Programmet vil være retningsgivende for både kommunen og utbyggerne. Et viktig virkemiddel vil være at framtidige utbyggere blir pålagt å utarbeide egne miljøplaner som redegjør for hvordan miljømålene er ivaretatt i deres prosjekter. Planens krav til bruk av fjernvarme er også et viktig klimatiltak i denne sammenheng.

Rekkefølgebestemmelser er videre innført for å ivareta en gradvis utbygging i område. Ut fra miljømessige hensyn er det viktige grep. Likeså at planen har avsatt arealer til grønnstruktur, spesielt langs Levangerelva, og knyttet sammen ferdselsårer med Røstadområdet. Planens krav til minimumsareal for barn og unges lek og opphold legger også klare rammer for den senere detaljplanleggingen.

Fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen:
I pb1. § 1-8 tredje ledd er det fastsatt at tiltak etter § 1-6 første ledd, bortsett fra fasadeendring, er forbudt i 100-metersbeltet så framt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. pb1. §§ 11-9 nr. 5 og 12-7 nr. 2.
På det tilsendte plankartet er det ikke inntegnet noen byggegrense mot sjø, og det vises til hva Miljøverndepartementet mener kreves i en reguleringsplan for at forbudet i 100-metersbeltet ikke skal gjelde. Videre er omrisset av planlagte bygninger som er tegnet inn på kartet bare ment å være veiledende. Dette innebærer etter vår oppfatning at slik den tilsendte planen er utformet, gjelder forbudet i 100-metersbeltet fortsatt. Dette må enten endres eller hensyntas ved utarbeidelsen av detaljplanene.

I forslaget til bestemmelser § 3.6 antar vi at det er en feilskrift når det står ”områderegulering”, og at det riktige er ”detaljregulering”.

På det tilsendte plankartet er det ingen områder som foreslås regulert til industri- og lagerbebyggelse, men til næringsvirksomhet. Forslaget til bestemmelser § 3.9 bør endres slik at det blir samsvar mellom kart og bestemmelser.

I flere av de foreslåtte bestemmelsene åpnes det for at kommunen skal kunne gjøre unntak fra planen, dette gjelder § 3.9 annet ledd, § 3.12 og de to siste leddene i § 9.5. Det er ikke adgang til å gi bestemmelser som utvider, innskrenker eller endrer adgangen til å gi dispensasjon etter pb1. kap. 19. Bestemmelsene bør omarbeides i samsvar med dette.

I forslaget til bestemmelser § 4 femte kulepunkt andre setning står det at ”eksisterende politihus tillates opprettholdt og revet.” Det er uklart for oss hva som menes med denne setningen, og den bør gjøres mer tydelig.

I § 4 sjuende kulepunkt femte avsnitt brukes begrepet ”i størst mulig grad”. Dette er ikke entydig, og bør vurderes tatt ut.

I forslaget til bestemmelser § 5 fastsettes det at kommunen i detaljreguleringen kan fastsette typen tresort som skal brukes i trerekker. Plan- og bygningsloven hjemler at det i plan kan bestemmes bevaring av trær, men vi er i tvil om det er anledning til via plan å bestemme hva slags trær som skal plantes.

Forholdet til forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre er etter det vi kan se ikke vurdert i de tilsendte dokumentene. Planforslaget hjemler bygging av forretninger over 3000 m2, slik at dette forholdet burde vært vurdert. Vi slutter oss imidlertid i hovedsak til det Fylkeskommunen uttaler om dette i brev datert 19. januar 2011.
*
Fylkesmannen har etter en gjennomgang av KU til reguleringsplanen sett at det er gjort vurderinger ift. flere mulige konsekvenser av planen. Det er også gjort en enkel konkret ROS-vurdering med tanke på stormflo-/havnivå. Det er tydelig at samfunnssikkerhet er vurdert og ivaretas i planen. Ved gjennomgang av slike planer har Fylkesmannen som oppgave å følge opp samfunnssikkerhet i arealplanleggingen gjennom kommunens plikt til å gjennomføre risiko- og sårbarhetsanalyser ved planer for utbygging, jf. pb1 § 4-3. En ROS-analyse vil gi en god oversikt over både de temaene som anses relevante og de som ikke er det. De temaene som er aktuelle tas inn i planbeskrivelse eller KU, de resterende utkvitteres (i f.eks. sjekkliste for risko- og sårbarhet). Dette gir en god oversikt over alle ROS-temaene som er vurdert i saken. Fylkesmannen ønsker derfor å understreke at selv om KU inneholder gode ROS-vurderinger, kan den virke mangelfull fordi det ikke finnes noen oversikt over de temaene som ikke sees på som relevante for planen. I den sammenhengen viser Fylkesmannen til brev av 11.02.2010 (deres ref: KRKA 2009/6095), her er kommunen informert om hvilke forventninger Fylkesmannen har hatt til tidligere vedtatt plan i forbindelse med Levanger havn, som ble godkjent uten en fullstendig ROS-analyse.

Kommentar til Landbruksavdelingen:
Minimum utnyttingsgrad (%-BYA) og minimum byggehøyde:

Vi har bedt NSW vurdere evt. økning av minimumskravene. NSW anfører følgende:

  • Planen på indre havn viderefører den sterke kvartalsstrukturen. Planforslaget for Indre Havn viderefører den eksisterende kvartalsstrukturen i Levanger sentrum. På denne måten er den både ordnende og har en identitetsskapende funksjon. For å oppnå en vellykket byutvikling/byutvidelse mener vi at kommunen bør fokusere på at kvartalsstrukturen blir gjennomført. Dette er etter vår mening langt viktigere enn at bebyggelsen har like høyder.
  • Variasjonen i minimum og maksimum %-BYA reflekter en mulighet for å bygge ut kvartalene i etapper uten å søke dispensasjon fra reguleringsplanen, samtidig som man sikrer en viss utnyttelse.
  • Minimumshøyden sikrer at det dannes gode gaterom uten at man krever for mye av hver enkelt utbygger. Erfaring viser at utbyggere gjerne vil bygge ut mer angitt, ikke omvendt.
  • Vi mener at ulike høyder kan skape en variasjon i gatebildet, noe som kan berike en sterk kvartalsstruktur.


Dette svarer også på evt. økning av %-BYA.

Plankonsulent/arkitekt ser altså ikke behov for å heve minstekravene til bygningsvolum (gesimshøyde og %-BYA). Å heve disse (særlig min. gesims) vil gi kommunen større sikkerhet for at utbyggingen blir så tett opptil gitte maksrammer som mulig, da en må ta stilling til evt. avvik ved detaljregulering eller gjennom dispensasjoner på byggesaksnivå. Makskravene kan imidlertid vise seg noe høye når en også skal ta hensyn til minstekrav til parkering og uteopphold. Evt. avvik fra ett eller flere av minstekravene, må da vurderes ved detaljreguleringer, når en ser hva som er gjennomførbart/oppnåelig. Pga. denne usikkerheten samt at kommunen også skal behandle detaljreguleringene, ser vi ikke behov for å øke minimumskravene.

Kommentar til Miljøvernavdelingen:
Vi registrerer at Miljøvernavdelingen har uttalt at planen må representere en absolutt langsiktig grense for videre utfylling i sjø rundt havneområdet. I planbeskrivelsen er det omtalt og illustrert en framtidig utvikling/oppfylling av ”Holmen”, utenfor Levangerelva, men dette tas det ikke stilling til i denne saken.

Kommentar til kommunal- og administrasjonsavdelingen:
Ved høringen hadde plankartet byggegrenser som delvis sammenfalt med formålsgrenser, og disse var følgelig ikke synlige. Dette er forbedret etter høring ved at byggegrensene er gitt noe tykkere stiplet strek. Byggegrenser kan defineres nærmere i detaljregulering, men følgende er tilføyd bestemmelsenes § 4: ”Der annet ikke er angitt i plankartet eller overnevnte bestemmelse om byggelinje er byggegrenser sammenfallende med formålsgrenser.”

§ 3.5 (ikke § 3.6): ”Områderegulering” er rettet til ”detaljregulering”.

§ 3.9: Parkeringskravene er revidert/forenklet. Næringsbebyggelse omfatter industri-, håndverks- og lagervirksomhet, men vi har nå knyttet bestemmelsen til næring.

§ 3.9 annet og tredje ledd er tatt ut som unødvendige. Parkeringskravene er omarbeidet/forenklet, og løsninger er delvis beskrevet under aktuelle formål og i rekkefølgebestemmelser. Tredje ledd gjaldt frikjøpsordningen (fastsatt i vedtekt), og den forutsettes videreført ved revisjon av kommunedelplanen.

§ 3.12: Unntaksbestemmelsen om fjernvarmetilknytning i nest siste punktum er hentet fra pbl § 27-5, og vi lar den derfor stå. Påfølgende setning om energi til oppvarming anses som en innskjerping ift. byggsaksforskrift TEK10 § 14-7, men iht. konsekvensutredning punkt 8.3 andre kulepunkt (men ikke ift. tredje kulepunkt).

Andre § 9.5 er rettet til § 9.6 og de to siste leddene er tatt ut.

§ 4 femte kulepunkt (nå § 4.5): Bebyggelse i område KBA-1 har ikke verneverdi (ikke sefrak-registrert), og unødvendige bestemmelser om bygget er tatt ut. Det samme gjelder lignende unødvendige bestemmelser om silobygget i område B/F/K-09. Vi kan også nevne at omriss av planlagt bebyggelse i felt KBA-1 er justert innenfor maks %-BYA.

§ 4 sjuende kulepunkt femte avsnitt (nå § 4.7): Begrepet ”i størst mulig grad” er beholdt. Den samme formuleringen er også beholdt i nå §§ 4.5 og 4.6. Det kan gis mer utfyllende/konkrete bestemmelser i en detaljregulering. 

§ 5 Bestemmelsen er omarbeidet slik at tresort godkjennes av kommunen (ikke i plan).

Kjøpesenterstoppen: Selv om havneområdet i dagens sentrumsavgrensning har status som et avlastningsområde innenfor sentrum, ser vi på havneutbyggingen som en naturlig byutvikling tett opptil dagens bykjerne. Det er ikke mottatt innvendinger til at planen ikke har noen begrensning ift. kjøpesenter, men motsatt er det heller ikke angitt i bestemmelsene at forretning kan omfatte kjøpesenter. Vi antar likevel at kjøpesenter-stoppen ikke vil bli et tilbakevendende tema om dette skulle bli aktuelt ved detaljreguleringer.

ROS
I Fylkesmannens uttalelse 11.02.10 til reguleringsplan for hotell og kulturhus ble kommunen bl.a. påminnet følgende:
… Vi vil allikevel understreke at det skal gjøres en ROS-analyse/ROS-vurdering i alle
arealplaner. Denne skal gjøre rede for risiko, sannsynlighet og konsekvens av evt. farer forbundet med tiltaket, og vurderingene skal komme frem av planforslaget. Dersom det ikke er forhold som kan utgjøre risiko skal dette også synliggjøres i planforslaget, med en begrunnelse for hva som ligger til grunn for vurderingen. Der tiltaket utløser krav om KU bør ROS-analysen fremstilles som en del av denne. Kommunen som planmyndighet er ansvarlig for at en slik analyse er gjort, og Fylkesmannen forventer at dette kravet følges i fremtidige planer.

Aktuelle tema skal være med i planbeskrivelse/KU. Videre forutsetter vi at de temaene som ikke sees på som relevante for planen er vurdert og sjekket ut av saken, selv om det ikke ser ut til å foreligge noe skriftlig på dette i denne saken.

05  Statens vegvesen, 02.02.11
Trafikkforhold
Vegnettet gjennom Levanger sentrum er i dag tungt belastet, og Statens vegvesen er opptatt av konsekvensene for den totale trafikksituasjonen i Levanger sentrum.
I reguleringsplanen for Levanger sentrum (2008), har Statens vegvesen akseptert en løsning som innebærer etablering av en liten rundkjøring ved Havnevegen/Kirkegata. Området har imidlertid begrenset med areal, og vi ser for oss at det kan bli geometriske og tekniske utfordringer knyttet til utformingen av rundkjøringen. Kommunen bør derfor sørge for å ha en dialog med Statens vegvesen om dette i den videre detaljeringsfasen.

I følge planforslagets bestemmelser skal rundkjøring først etableres når ÅDT overstiger 4000 kjøretøyer til/fra planområdet. Ut fra hvordan vi opplever trafikken i Kirkegata mener vi det vil bli behov for rundkjøring før ÅDT overstiger 4000. Eksempelvis så er det etablert rundkjøring nord for Levangerbrua der sekundærveg har 2000 i ÅDT. Vi mener derfor at rekkefølgebestemmelsene ”trafikkforhold 9.5” må endres til at rundkjøring er på plass samtidig med utbygging av området.

Av planforslaget er det uklart hvilken veg som skal fungere som hovedtrasé for biltrafikk gjennom planområdet, og hvilken funksjon Helga den Fagres allé og Havnevegen skal ha ift. hverandre. Ifb. forslag om etablering av rundkjøring ved Havnevegen, så tolker vi Havnevegen som hovedadkomst for biltrafikk/tungtransport, og Helga den Fagres allé som hovedgate for myke trafikanter. Hvis Helga den Fagres allé skal ha funksjon som sentrumsgate, bør ikke gata utformes med skulder, men med et bredere fortau (3 m). Vegskulder er knyttet til landeveg eller frittliggende veg, mens et gateprofil har kjørefelt, kantsteinsklaring, og fortau (evt. også sykkelfelt eller kollektivfelt).

Støy
Som konsekvensutredningen også viser, vil øket utbygging og aktivitet i området føre til mer trafikk og dermed utfordringer knyttet til støy. Den trafikkerte Kirkegata vil bli ytterlige belastet etter utbyggingen. Avbøtende tiltak med tanke på støy bør utredes mer detaljert. Vi ser at det allerede nå er utfordringer knyttet til støy og uteoppholdsareal. Vi forutsetter at støykravene blir innfridd og at dokumentasjon på dette følger detaljreguleringen.

Myke trafikanter og kollektivtrafikk
De overordnede planprinsippene i områdeplanen viser at gående og syklende er ivaretatt i planområdet. Tilrettelegging av gang- og sykkeltrase langs sjøkanten er et viktig tiltak som vil bidra til å gjøre området mer attraktivt for gående og syklende. Tilgang til kollektivtilbud er også prioritert i planforslaget. På denne måten legger de overordnede planprinsippene i områdeplanen til rette for et miljøvennlig transportmønster.

Vi registrerer imidlertid at en stor andel av parkeringen er planlagt som gateparkering.
Redusering av andelen gateparkering vil bedre forhold for myke trafikanter, og forbedre trafikksikkerhet og fremkommelighet i området. For kollektivtrafikken er det viktig at geometrisk konstruksjon av gatehjørner er i tråd med vegnormalene (hjørneavrunding), slik at manøvreringen ikke blir for tung. Bredder og radius må derfor komme tydelig fram i kart som følger detaljreguleringen.

Kommentar:
Trafikkforhold
Rundkjøringens geomteri (rundkjøringen ligger utenfor planområdet):
Vi har merket oss at Statens vegvesen i høringsuttalelse til reguleringsplan for Levanger sentrum ga uttrykk for et mangelfullt plangrunnlag for vegregulering/-bygging, at de var avhengig av et annet detaljeringsnivå og følgelig forutsatte at det utarbeides egne reguleringsplaner for de nye vegene som berører fylkesveg, slik at kryssforbindelser med disse, og generell veggeometri, kan ivaretas. De oppfattet derfor forslaget om nye veger som illustrerende, og forventer nærmere oppfølging gjennom nye detaljplaner.
På bakgrunn av ny dialog med Statens vegvesen oppfatter vi det slik at rundkjøringas ytre geometri/arealbehov likevel er tilstrekkelig planavklart i gjeldende reguleringsplan.
(Områdeplanen tar ellers svært lite hensyn til eksisterende bebyggelse, så en kunne like gjerne i denne planen ha gjort en ny vurdering av plassbehov for rundkjøringen).
Det vil uansett være naturlig å sende detaljert planforslag for område H810-05 (bl.a. felt B/F/K-05) på høring til Statens vegvesen, men detaljreguleringen er ikke tenkt å omfatte rundkjøringen. Etter høringen er plankartet justert noe ved rundkjøring og nærmeste vegkryss for å oppnå sammenheng mellom reguleringsplaner.

§ 9.5 (rekkefølge rundkjøring):
Opparbeidelse av regulert rundkjøring i krysset Kirkegata x Havnevegen forutsetter fjerning av eksisterende bebyggelse/anlegg. I reguleringsplanen for Levanger sentrum er det i § 16.2.4 gitt følgende rekkefølgebestemmelse: ”Rundkjøringen i krysset Kirkegata x Havnevegen/planlagt forlengelse av Elvegata, kan ikke opparbeides før driften av bensinstasjonen på gnr. 315/269 er nedlagt.” Hvis rekkefølgebestemmelsen i områdeplanen omarbeides iht. vegvesenets råd, og berørte tiltak ikke fjernes, kan bestemmelsen tolkes som et midlertidig byggeforbud for hele havneområdet – muligens også for eiendommer som ikke er avhengig av dette krysset. At rundkjøringen skal være på plass samtidig med utbygging av området, slik vegvesenet anbefaler, kan derfor synes noe utfordrende. Bestemmelsen er tenkt knyttet til opparbeidelse av Havnevegen, og flere kvartaler på indre havn er ikke avhengige av denne. På bakgrunn av dialog har vi imidlertid forstått det slik at vegvesenet vil akseptere at bestemmelsen beholdes.

Vi oppfatter at Havnevegen i mye større grad enn Helga den fagres gate/allé skal være en hovedtrasé for biltrafikk gjennom planområdet. Helga den fagres gate/allé synes i større grad å være tenkt som en handlegate med lokal trafikk.
§ 5 tredje ledd (nå § 5.1): Detaljer er delvis tatt ut, da mer nyanserte vegbredder osv. går fram av plankartet. For Helga den fagres alle er det ikke behov for revidering av plankartet, da det allerede viser løsning med 3 m fortau.

Støy
Støysituasjonen i Kirkegata er omtalt i konsekvensutredningen, men det går ikke fram om havneutbyggingen vil utløse behov for støyavbøtende tiltak langs Kirkegata.
I 2009 mottok kommunen støyvarselkart fra Statens vegvesen med trafikktall framskrevet til 2025, men sannsynligvis er det ikke tatt høyde for havneutbyggingen.

I konsekvensutredningen har en kommet til at trafikkmengden til/fra planområdet inkl. hotellområdet, vil tilsvare ÅDT (årsdøgntrafikk) på 10 - 15.000 kjøretøyer pr. døgn kanskje enda mer etter full utbygging. Mye av trafikken vil bli å belaste eksisterende trafikksystem, og i Kirkegata, som vil få størst ekstrabelastning, er ÅDT pr. i dag ca. 10.000 kjøretøyer pr. døgn. Støy i Kirkegata gjennom sentrum, er anslått Lden å være ca. 72 dB i dagens situasjon. Dette er innefor rød sone (Lden > 65 dB for vegtrafikkstøy) iht. T-1442, Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging. Pga. lite detaljert grunnlagsdata er det ikke gjort forsøk på å beregne ekstrabelastning for støy og luftforurensning, men grovt sett kan en for Kirkegata gjennom sentrum anta at en økning på 5.000 kjøretøyer (som ikke er usannsynlig) tilsvarer en økning i støynivået på opp mot 2 dB.

Det kan stilles spørsmål ved om realisering av områdeplanen kan medføre så sterk trafikkvekst i Kirkegata at eksisterende/eldre bebyggelse vil ha behov for støyavbøtende tiltak for å oppnå tilfredsstillende innendørs støynivå. Støyavbøtende bygningsmessige tiltak kan også være en utfordring ift. eldre bevaringsverdig bebyggelse, som også nå vurderes fredet. I gjeldende reguleringsplan for sentrum er det forutsatt at originale vinduer fortrinnsvis skal restaureres. Evt. forventninger til supplerende støyvurdering ble tatt opp muntlig med Statens vegvesen. Det ble da klart at det ikke kreves supplerende støyvurdering. Vi antar/forutsetter følgelig at støy og luftforurensning i Kirkegata vurderes av anleggseier jfr. forurensningsforskriften. Ifølge forskriften skal anleggseier kartlegge innendørs støynivå hvert femte år. Det synes heller ikke hensiktsmessig å utrede dette for hver detaljregulering innenfor områdeplanen på havna. 

§ 3.1: Følgende er tilføyd: ”Dokumentasjon på at støykravene overholdes skal vedlegges detaljreguleringen.”

Myke trafikanter og kollektivtrafikk
Gateparkeringen er beholdt i plankartet. Når det gjelder trafikkarealer var både hjørneavrunding/radiuser i kryss/rundkjøringer og bredder angitt på plankartet under offentlig ettersyn. Trafikkarealene er under visse forutsetninger unntatt fra ytterligere plankrav, og kan opparbeides iht. områdeplanen. Følgende § 4 tredje ledd er imidlertid en omarbeiding ift. høringsversjonen: ”Frisikt og bebyggelsens plassering/avgrensning mot fortau i gatekryss skal avklares nærmere i detaljregulering.”

06  NVE, 10.02.11
Det er positivt og viktig at det er tatt inn en planbestemmelse om at ”Det skal ikke foretas utfyllinger som snevrer inn elveløpet for Levangerelva.”, jf. rekkefølgebestemmelse § 9.1.

Kommentar:
Bestemmelsen er nå en fellesbestemmelse (§ 3.15), da den ikke gjelder rekkefølge.

07  NTE Nett AS, 04.03.11
Ser at vår tidligere merknad om eksisterende og fremtidig strømforsyning er kommet med og skal redegjøres for i detaljreguleringsplan. Det samme at ved større energiuttak skal transformatorrom etableres i 1. etasje på bygg med lett tilgjengelighet over bakkenivå. Ingen merknader utover dette.

08  Bio Varme AS (fjernvarmekonsesjonær), 26.01.11
Registrerer at bestemmelsene legger opp til tilknytning til fjernvarme, og kommunen har vedtatt tilknytningsplikt i forskrift/vedtekt til pbl, jfr. våre innspill til planprogrammet.
Tilrettelegging for fjernvarme er i tråd med kommunens miljø- og energiplan og bidrar til realisering av denne.

I hht. nasjonale målsettinger om utfasing av fossil oppvarming og redusert bruk av elektrisitet til oppvarming, har Enova gitt tilsagn om finansiering av hovedfjernvarmeledning fra Røstad og fram til Skald Ravns plass på Havna. Èn viktig forutsetning for tilknytning til fjernvarme er dermed i praksis gjort.

For videre framdrift og realisering av ytterligere fjernvarme infrastruktur på området må fjernvarmenettet tas med i detaljplanleggingen av Havna – slik som framføring av annen infrastruktur som vann, kloakk og strøm blir håndtert. Dette vil være rasjonelt og forhindre unødvendige konflikter infrastruktureiere imellom. Dette gjelder både framføring av fjernvarmerør ute på selve Havneområdet, kryssing av elva og ilandføring på Havna. Det koordinerte arbeidet med framføring må parallelt følges opp med framføringsavtaler på kommunal grunn slik at fjernvarme lar seg føre fram når det oppstår behov hos utbygger.

Kommentar:
Kommunalteknikk og Næringsselskapet har fått kopi av høringsuttalelsen, og vi håper at ønsket om koordinering/samarbeid følges opp.

09  Eldres Råd, 25.01.11 (Uttalelse fra leder i rådet pva. rådet)
Viser til tidl. uttalelse i aug. 2008 til planprogrammet (om parkering og universell utforming). Parkeringsdekningen er for lav selv om antallet boliger er redusert. 1700 p-plasser i området vil bli for lite. Kravet burde være minst 1,0 p-plass pr. boenhet.

Betenkt over at kravet til felles eller offentlig uteoppholdsareal pr. boligenhet er halvert. Dette oppveies til dels av parkområder samt utearealene på Røstad.

Tilfreds med bestemmelser om universell utforming og livsløpsstandard. Positiv til løsning med område- og detaljregulering, da utbyggingen vil skje over lang tid.

Kommentar:
Parkering: Planen har kun et minstekrav (ikke makskrav) til parkering. Dette fordi utfordringen har vært å få utbyggere til å legge til rette for nok parkering. Evt. overkapasitet vil sannsynligvis begrenses, da dette vil være uøkonomisk arealbruk.
Under noe tvil er parkeringskravene beholdt uendret.

Uteoppholdsareal: Se vår kommentar til barnerepresentanten.

Bestemmelser om universell utforming er søkt forbedret etter høringen, og livsløpsstandard er erstattet med det nye begrepet tilgjengelig boenhet.

10  Barnerepresentanten, 26.01.11
Presiserer uttalelse av 04.11.2010 ift. avsatt felles eller offentlig uteareal per bolig: Vedtektene til bygningsloven for kommunen bør følges på dette punktet, noe som betyr at det settes av minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Dette vil være med å sikre barn og unge leike- og oppholdsareal i umiddelbar nærhet til der de bor. Viser ellers til uttalelse datert 04.11.2010.

Kommentar:
I utgangspunktet er også vi betenkt over å lempe på arealkravene (minimumskrav) til felles og offentlig uteoppholdsareal. I rammene for denne byutviklingen anser vi det likevel som faglig forsvarlig, men høy kvalitet bør da vektlegges ved detaljregulering og utbygging. Kommunen kan endre bestemmelsen hvis det viser seg å være behov for det.  

11  Estetikkutvalget i Levanger, 24.01.11
Planen danner et godt grunnlag for å ivareta estetiske verdier allerede fra begynnelsen av et stort utviklingsprosjekt, men like viktig er forutsigbarhet for alle aktører framover.

Tolkning og innspill til forslagsstillers planbeskrivelse:
Videreføringen av rutenettstrukturen fra bykjernen legger en klar og logisk forståelse av byrommet, samtidig som bygningsmassene bryter opp de klare linjene som dannes av gatestrukturen (et godt grep). Retningen på gatestrukturen gir gode siktlinjer til omkringliggende kulturlandskap (et godt grep), da dette estetisk også beriker byrommet.
 
Planen inneholder parker og alleer som danner en grønnstruktur. I en så stor plan hvor deler av bygningsmassen/kvartalene vil kunne oppfattes som privat eiendom, blir grønnstrukturen et viktig grep for ferdsel og opphold for allmennheten. Grønnstrukturen binder områdene sammen via grønne ferdselsårer til fots og sykkel, samtidig som de utposer seg i større åpne grønne parker på strategiske punkter. Ferdselsårene og parkene blir det offentlige rom i denne planen og er et særs viktig grep å holde seg til i videre detaljregulering for å ivareta de estetiske verdier som forankres i planen. Videre vil bruken av trær være med på å dempe inntrykket av høye og store bygningsflater, slik at området vil oppleves mer intimt og av høy kvalitet for opphold.
 
Ift. argumentasjonen ovenfor har planen en svakhet i grønnstrukturen, da den er viktig for å binde bykjernen sammen med Indre og Ytre havn (se planbeskrivelsen side 11-13).

Forslag vi fremmer knytter seg til gate og byromsutforming, i grenseland av Estetikkutvalgets mandat. I tillegg til å styrke kommunikasjonslinjene, vil forslaget også være viktig for estetiske kvaliteter langs sjøfronten og Indre havn forøvrig.
 
Skald Ravns plass danner et knutepunkt mellom Indre og Ytre havn. I Ytre havn er kommunikasjon og grønnstruktur veldig godt løst med Havnepromenaden fra Skald Ravns plass og ut til Havneparken. Dette kan bli et fint område med gang- og sykkelstien langs sjøkanten som gir allmennheten god tilgjengelighet til sjøen.

Kommunikasjonen mellom Skald Ravns plass og sentrumskjernen er utydelig. Det pekes på i planen at Helga den Fagres gate er hovedforbindelsen fra den eksisterende byen gjennom Indre havn og ut til Ytre havn. Det vil bli en meget viktig gate for Indre havn, men denne gaten er ikke noen god kommunikasjonslinje inn mot bykjernen.

Gateløpet fra Tømmerlunden mot Helga den Fagres gate bør ha samme karakter med parallelle trerekker for å tydeliggjøre denne kommunikasjonslinjen og trekke Tømmerlunden bedre inn i byrommet. Dette gateløpet har også en akse rett mot Røstadområdet og kunne i framtiden også kombineres med en gangbro over til høyskolebyggene og Trønderhallen.

Det som burde vært styrket i planen er forbindelsen mellom Skald Ravns plass langs fritidsbåthavna, fergeleiet og inn mot Sjøgata. Dette er et veldig attraktivt område både for opphold, allmenn ferdsel og som bindeledd for sentrum, Indre havn og Ytre havn. For å sikre allmennheten tilgang til sjøkanten og ivareta de kvaliteter som finnes i dette området, bør det reguleres inn et bredere friområde, og eller sikre allmenn ferdsel og opphold i bestemmelsene til bygninger som grenser til sjø fra Skald Ravns plass langs Fritidsbåthavna, Tømmerlunden, Ferjeleie og inn mot Sentrum (BFK09, BFK04, BFK01). Dette kan tas inn i § 6 eller § 4 som en urban havnepromenade. Dette bør avklares tydeligere i områdeplanen for å sikre de estetiske kvalitetene i det offentlige rom og binde plasser, parker og bydelene bedre sammen.

Bestemmelsene:
§ 3.1 (fellesbestemmelse): Tredje avsnitt bes endret til; Blant annet skal beplantning og lys tas med. Grønnstruktur/vegetasjon og lys skal bidra til et helhetlig inntrykk og vil i stor grad bestemme det visuelle inntrykket og kvaliteten i området, og bør ikke være tilfeldig. Slik sikres en felles forståelse av å skape helhetlige løsninger.

§ 3.7 (fellesbestemmelse): Estetikk nevnes ift. bygninger, men utomhusarealene er av like stor betydning for den estetiske opplevelsen. Foreslår følgende som et tredje avsnitt; ”Det skal i utomhusplan legges vekt på god kvalitet i materialbruk, utforming og detaljering. Bruk av trær og sorter skal avklares med kommunen i de tilfeller hvor den enkelte byggesak utfyller eller opparbeider deler av sammenhengende grønnstruktur. ”

§ 4 Bebyggelse og anlegg: Området langs fritidsbåthavna er viktig for allmenn ferdsel. Bør det tas med at bygninger som henvender seg mot fritidsbåthavna skal være av en slik karakter og funksjon at de naturlig tar del i dette offentlige rom.

§ 5 Veg m/fortau: Gateforløp fra Tømmerlunden mot Helga den Fagres gate bør opparbeides som en bred gate for å skape bedre visuell kontakt fra bykjernen. Gateløpet bør ha gateprofil og beplantning som beskrevet for Helga den Fagres veg (allé).

Kommentar:
Tolkning og innspill til planbeskrivelsen tas til orientering, da kun plankart og bestemmelser vil bli juridisk bindende for videre planlegging. Estetikkutvalget har likevel et poeng når de påpeker utydelig kommunikasjonsforbindelser mellom sentrale steder på havneområdet og eksisterende sentrums-/bykjerne, men vi ser ingen enkel løsning på dette. Når det gjelder tiltak for å bedre forbindelsen mellom Skald Ravns plass langs fritidsbåthavna, fergeleiet og inn mot Sjøgata for allmennheten / ønsker om et bredere friområde/havnepromenade inn mot sentrum og strengere krav til utadrettede virksomheter i felt B/F/K-09, B/F/K-04 og B/F/K-01, se vår kommentar til § 4. 

Gangbro over elva: Se vår kommentar til PUKs oversendelsesforslag.

§ 3.1: Supplert jfr. konkret forslag.

§ 3.7: Delvis supplert jfr. konkret forslag. Siste setningsforslag anses allerede ivaretatt.

§ 4: Innspillet er ikke hensyntatt, men noe lignende er ivaretatt for felt B/F/K-09, hvor det er sagt at 1. etasje som henvender seg mot gateløp og Skald Ravns plass (framtidig torg utenfor planområdet) skal inneholde detaljhandel samt bevertning. Spørsmålet kan tas opp ifb. detaljregulering, og det er nylig varslet oppstart av detaljregulering for felt B/F/K-01. Gangforbindelse (GS) med tilliggende friområde (GF) og kai (SHK) er angitt som offentlige formål.  Det kan ikke gis bestemmelser om regulering av ferdsel, med mindre det har sammenheng med formålet.

§ 5: Bredere gateløp fra Tømmerlunden mot Helga den Fagres gate (og Røstadområdet) anser vi som vanskelig. Gateprofilen i Helga den Fagres gate er 16 m bred inkl. gateparkering og fortau. I tverrgaten fra Tømmerlunden er gateprofilen 12 m bred, da det her ikke er forutsatt gateparkering. Da kvartalene er forutsatt med karrébebyggelse, vil evt. bredere gateprofil gå på bekostning av husbredder og/eller gårdsrom. Veiledende/illustrert husbredde i B/F/K-03 er ca. 12 m bred og gårdsplassen er ca. 17 m bred. Kvartalbredden her er under 50 m, og med karrébebyggelse med gesimshøyde 13,2 m (ca. 4 etasjer) bør en være forsiktig med å knipe inn på kvartalbredden, da det kan gå ut over solforhold i gårdsrom. Endringsforslaget er følgelig ikke hensyntatt.

12  Miljøpartiet Dei Grøne (MDG) i Levanger, mottatt 25.01.11
1. Overordna om planarbeidet
Planen har avgjørende mangler og kommunens selv bør utarbeide en ny samla plan der sentrum og havneområdet ses i sammenheng.

Å transplantere/kopiere urbane sjøfrontprosjekt fra andre byer, til en liten by som Levanger synes vel dominerende - ca. 30 % av innbyggerne i byen skal bo på havna i 2030. Prosjektet kan lett bli en gjøkunge som bryt skarpt med eksisterende treby visuelt, påfører sentrum sterkt økt støy- og forurensningsproblem og legger handels- og serviceaktiviteten i sentrum ennå mer øde. I stedet for å importere et motekonsept bør en tenke friskt og nytt med utgangspunkt i Levanger by sin egenart.

Selv om det foreligger et miljøoppfølgingsprogram savnes et helhetlig miljøgrep. Det bør legges tydeligere miljøkrav til grunn, slik at andre ønsker må vike ved konflikt.

Havneplanen er den største utbyggingssaken i byens historie og den viktigste saken kommunestyret tar stilling til på lang tid. Det oppleves som udemokratisk og uakseptabelt at saken avgjøres på tampen av en valgperiode, uten at innbyggerne i valg får ta stilling til avgjørende spørsmål. Mandatet for en ny og mer helhetlig planprosess bør gis av det kommunestyret som blir valgt i 2011.

2. Konkrete merknader
2.1. For tett og for lite grønt
Det er lagt opp til en svært tett utbygging. Inn på 170 daa vil en ha 4.100 menneske og 42.000 m2 næringsareal (dagens 9.000 innbyggere i Levanger by bor på 5.800 daa). Plandokumentene nevner god grønnstruktur og nok rekreasjonsareal, men vedgår at det ikke er mulig å oppfylle 25 m2 uteoppholdsareal pr. bolig i indre del av området, et krav som allerede er halvert. Offentlige friområder utgjør kun 16 daa av utbyggingsområdet, og disse små områdene blir enten opparbeida lekeplasser eller velstrigla park.

Miljøfordeler ved å pakke folk svært tett sammen (mindre energi til oppvarming, kortere transportveger, unngå bygging på dyrka areal), passer ofte utbyggerne og fortetting har blitt en ensidig rådende ideologi i norsk byplanlegging. Det fins flere bevis for at overdreven fortetting ikke er av det gode, hverken for miljø eller mennesker.

En studie av åtte boligområder i Oslo/Bærum i 2004 viste at samla energibruk i boliger og til transport var like stor i tettbygde, sentrale områder med blokker som i villaområder i Oslo vest og Bærum. Grunnen var at de som bodde tett (og brukte lite energi til oppvarming og arbeidsreiser) reiste mer på fritida, spesielt med fly.
Studier viser at kontakt med natur har positive virkninger (redusert stress, bedre konsentrasjonsevne). For mennesker med liten daglig aksjonsradius (eldre) blir det nærmeste bomiljøet viktig. Kontakt med strigla natur har ikke samme verdi som mer uryddige innslag som t.o.m. varierte hager kan by på. Barn trenger også lekeareal som byr på utfordringer/muligheter for egen utforsking/utforming.

Planen bør endres slik at det blir færre boliger og mer varierte grønne innslag, inkl. minst ett felt til mindre hageparseller. Ved å redusere antall boliger og næringsareal med 1/3 vil en kunne øke de offentlige grønne områdene frå 16 til vel 50 daa, men bedringer kan også oppnås ved lavere %-BYA eller gesimshøyde i indre kvartaler. Tilgangen på friområder i det utvida nærmiljøet bør økes ved for eksempel gang-/sykkelbru over Sundet til Staupshaugen. Dette er naturlig også ift. transport.

2.2 Byggemateriale
Miljøoppfølgingsprogrammet nevner miljøvennlige byggematerial og i saken vises det til Klima- og energiplanen som bl.a. nevner bruk av tre, t.d. massivtre. Dette forplikter ikke, og det må slås klart fast at hovedmaterialet i hele området skal være tre, i pakt med byens egenart. Gjerne i hovedsak massivtre (sunt, klima-/energivennlig, rimelig).

2.3 Energi
Forutsetningen om tilknytingsplikt til fjernvarme er avhengig av at konsesjonær får et fjernvarmeverk på plass og kan levere energi nok til alle bygg. Dette må sikres fra starten og fjernvarmenettet bør også dekke sentrum, nok en grunn til å se områdene i sammenheng. Kommunen må være pådriver overfor konsesjonær og mulige abonnenter.

En bør ha høyere ambisjoner enn at varmen skal komme fra nye fornybare kilder.
I Västra Hamnen i Malmö, et signalprosjekt med stor og positiv internasjonal oppmerksomhet, la en til grunn at all stasjonær energi, inkl. elektrisitet, skulle komme fra nye og dedikerte fornybare kilder. Det meste av varmen tas fra grunnen og det meste av strømmen fra et vindkraftverk ved sjøfronten i Malmö, reist ifb. utbygginga. Solfangere og solceller bidrar også.
Havneområdet i Levanger ligger ved en sterk tidevannsstrøm, og en kobling til utbygging av tidevannskraft vil være teknologisk nyskapende nok til å heve oppmerksomheten om prosjektet. Et tidevannskraftverk av høvelig størrelse kan naturlig nok ikke plasseres i Sundet, men det fins mange andre interessante lokaliteter i Trøndelag. Andre former for havenergi, vindkraft og bidrag fra solceller kan også tenkes.

Nok et svensk sjøfrontprosjekt med stor/fortjent internasjonal oppmerksomhet er Hammarby Sjöstad i Stockholm, der målet var å redusere alle miljøbelastningene fra innbyggerne med minst 50 % ift. det vanlige i Sverige. Et lite men interessant bidrag var at noen husvære fikk biogass til komfyrene. Det fins rikelig potensiell tilgang på biogass her i området, også i tillegg til den hos Ecopro.

Det må være et mål å redusere forbruket, ikke bare av varme men og av strøm til drift av bygninger (ventilasjon, pumper m.v.) og til drift av apparater i husvære og næringslokale. Målet bør være minst 50 % reduksjon ift. det som er vanlig i Norge i dag. En gjennomsnittlig norsk husstand bruker i dag ca. 6.500-7.000 kWh årlig på andre formål enn oppvarming, mens en gjennomsnittlig dansk bruker ca. 3.500 kWh (den danske Elsparefonden mener 2.000 kWh bør holde).
Både utbyggere og framtidige beboere må medvirke for å redusere strømforbruket. Kommunen kan stille krav i utbyggingsavtaler til de første, men bør og ha en plan for å følge opp begge gruppene med rådgiving og stimuleringstiltak. Havneutbyggingen bør gjøres til et banebrytende mønsterprosjekt med lav og miljøeffektiv energibruk.

2.4 Transport
Det beste miljøgrepet er redusert parkeringskrav pr. boenhet (fra 1,5 til 0,75). Viktig å ikke øke dette, da dette er det sterkeste virkemidlet for å avgrense bilhold/bilbruk.
Planen vil medføre økt støy- og forurensningsproblem i Kirkegata, som allerede har uakseptable forhold. Å redusere antall boliger og næringsareal på havna kan redusere problemet. Rundkjøring og avlastingsveg langt ut i ubyggingsperioden anses ikke som tilstrekkelig avbøtende tiltak. Etterlyser grep for å løse trafikkproblemene, i samla plan.
Det trengs flere tiltak for å gjøre det attraktivt å gå eller sykle framfor å bruke bil.
Gang-/sykkelveger og fortau må være framkommelige til alle årstider.
Det må bygges gang-/sykkelbru over til Staupshaugen - naturlig å gå/sykle til/fra Nesset. Det bør kreves at utbyggere etablerer ladepunkt for el-biler.
Kommunen (evt. andre aktører) bør etablere bilpool (med høg andel el-biler) i området.

2.5 Avløp
Ber om at kloakkløsninger som tar bedre vare på næringsstoffene utredes, som f.eks. urinseparerende toalett, der urinen samles i tank og senere kan nyttes som gjødsel.

2.6. Næringsvirksomhet
Det bør legges til rette for mer kunnskapsbasert og bærekraftig industri- og håndtverks-virksomhet, for å styrke miljøprofilen og som ledd i en framtidsretta næringsutviklings-strategi. Havneområdet må ses i sammenheng med eksisterende treby, der det er altfor mange tomme lokaler pga. flytting til Moan. En bør prioritere det å skape nytt liv i sentrum, og MDG er skeptisk til konkurrerende handelsvirksomhet i stort omfang på havna. En langt større del av næringsarealene bør settes av til industri eller håndverk.

2.7. Offentlig tjenestetilbud - skole
Det er rekna med at det blir 340 barn i grunnskolealder i området i 2030 (ikke 130 som det misvisende står i høringsdokumentet). Tallet kan bli noe mindre om en reduserer antall boliger, slik vi foreslår. Tallet 340 er lavt ift. antatt samla antall beboere, og bare realistisk hvis forutsetningen om en høg andel eldre slår til. Behov for evt. barneskole for det samla sentrumsområdet inkl. havna må vurderes og områdene må ses i sammenheng.

Kommentar:
Overordna: MDG mener planen har avgjørende mangler og ber om en ny plan, hvor en tenker friskt og nytt med utgangspunkt i Levanger by sin egenart. Vi ser at kopiering av prosjekter kan vise seg uheldig. Vi minner imidlertid om plan- og bygningslovens estetikkparagraf (§ 29-2), som sier følgende: ”Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.” Forhåpentligvis vil dette medføre at havneutbyggingen vil samspille godt med eksisterende bybebyggelse og utfylle de behovene som dagens bybebyggelse ikke har klart å fylle. Både kvartalstørrelser og høyder synes godt tilpasset eksisterende by, men det er ikke lagt spesielt til rette for store kjøpesentre.

At kommunestyret tar stilling til en reguleringsplan, selv om det er på tampen av en valgperiode, kan vi ikke se er udemokratisk. Hvis det stemmes taktisk for å oppnå gjenvalg, er politikerne faktisk opptatt av hva velgerne/innbyggerne mener. Folk har også gjennom lovpålagt offentlig ettersyn hatt anledning til å komme med innspill til planen, noe svært få har benyttet. Vi ser følgelig ingen grunn til at dette kommunestyret ikke skal kunne behandle planen.

Tetthet/grønt: Miljøpartiet påpeker at overdreven fortetting ikke er av det gode, og ønsker 1/3 mindre næringsareal og boliger og mer grønt (inkl. minst ett felt til mindre hageparseller). Det er ikke gitt at området vil romme det antall boliger og bruksareal ”næring” som planen gir mulighet for, når en også skal oppfylle krav til parkering og uteopphold. Vi har bl.a. ikke imøtekommet regionale myndigheters ønske om å heve kravene til minimum utnyttingsgrad og høyde. I nærområdet kan behovet for kontakt med ”ustrigla” natur til en viss grad oppfylles på Holmhaugen og strandområder ved Trønderhallen. Avstanden til Staupshaugen synes ikke uoverkommelig. Kommunen har også brukt ressurser på å regulere et friområde på Børøya (ca. 3 km lenger østover), som burde komme flere til gode. Evt. gang-/sykkelbru over Sundet til Staupshaugen synes vel ambisiøst, og tas ikke stilling til i denne omgang. Når det gjelder uteoppholdsarealer viser vi til vår kommentar til barnerepresentanten.

Byggemateriale: Det synes noe snevert og uklart å fastsette at hovedmaterialet for all bebyggelse i planområdet skal være tre og/eller massivtre. Det kan også være delte meninger om byggemåter som fordrer spesiell fagkompetanse. Utbyggingen av havneområdet bør kunne skje med tidsriktige byggeteknikker og -materialer, og ikke nødvendigvis kopiere materialbruken i den gamle trehusbebyggelsen. Byggematerialer-/teknikk kan også til en viss grad ha sammenheng med energibruken. Utbyggingen på havna skal blant annet gjøres ut fra dagens og fremtidens byggeskikk og arkitektur.

Energi: Det vises til høringsuttalelse fra fjernvarmekonsesjonær; Bio Varme AS.
Ifølge brev fra NVE er fjernvarmekonsesjonen sist revidert i januar 2011. Konsesjonen omfatter nå varmesentral på Røstad med to biokjeler, to oljekjeler og en elektrokjel med samlet installert effekt på 11,5 MW, samt varmesentral ved fritidsparken (i nærheten av Levanger VGS) med to oljekjeler med samlet installert effekt på 6 MW.

Konsesjonsområdet omfattet opprinnelig to områder, som ble slått sammen til ett i januar 2010 (referert i PUK, sak 75/10). Infrastruktur for fjernvarme er kostbar, og utfordringen hittil synes å ha vært at enkelttiltak (bl.a. boliger på Stabelvollen) ikke har vært av en slik størrelse at konsesjonær har vært interessert i å levere / få fram fjernvarme.

Miljøpartiet etterspør et høyere ambisjonsnivå mht. oppvarming og redusert strømforbruk generelt. De nevner flere alternative energi-/varmekilder, men vi anser likevel at løsningene må vurderes nærmere av utbyggere/brukere. Vi håper imidlertid at kommunen gjennom forhandlinger om utbyggingsavtale og rådgiving kan stimulere til prosjekter med lav og miljøeffektiv energibruk. Se ellers bestemmelsenes § 3.12 samt vår kommentar til fylkesmannen angående denne bestemmelsen.

Transport: Vi er fortsatt skeptiske til det lave minstekravet til parkering for boliger. Vi antar videre at evt. parkeringsdekning utover minstekravet ikke vil bli særlig utbredt, med mindre markedet etterspør dette. Vi antar at det blir vegvesenets ansvar som anleggseier å følge opp forurensningsforskriften i fht. trafikkstøy- og luftforurensning i Kirkegata. Forurensningsforskriften har bl.a. tiltaksgrenser for innendørs støy i boliger, barnehager  m.m. samt grenseverdier for tiltak ift. lokal luftkvalitet. Når det gjelder framkommelighet til alle årstider vil dette avhenge av vedlikehold, og dette avklares ikke i områdeplanen. Miljøpartiets forslag om gang-/sykkelbru over til Staupshaugen er såpass spenstig og utfordrende at det ikke tas stilling til dette i områdeplanen. Evt. ladepunkt for el-biler er en detalj som det ikke synes naturlig å stille krav om i planbestemmelsene. Det kan også nevnes at lademulighet/parkering for elektriske uterullestoler heller ikke nevnes i planbestemmelsene, selv om dette etter hvert har blitt en utfordring da transportmidlene ofte plasseres i rømningsveg/svalgang. Evt. bilpool (med høg andel el-biler) i området synes gunstig med tanke på det lave parkeringskravet for boliger. Vi kan ikke se at planen er til hinder for dette.

Avløp: Kloakkløsninger avklares ikke i områdeplanen.

Næringsvirksomhet: Kunnskapsbasert og bærekraftig er ikke begreper som egner seg i planbestemmelser. Større andel industri- og håndverksvirksomhet synes utfordrende ift. at boliger, barnehager osv. i området skal ha tilfredsstillende miljøkvaliteter mht. støy og andre forurensninger. Når det gjelder reguleringsformålet næring tar planen i utgangspunktet kun hensyn til eksisterende maritim virksomhet. Vi minner også om at begrepet næring på folkemunne gjerne har en noe videre betydning enn hva reguleringsformålet næring omfatter. Når det gjelder skepsisen til konkurrerende handelsvirksomhet i stort omfang på hamna, så viser vi til fylkeskommunens vurderinger.

Skole: Som følge av spørsmål i høringsperioden er bl.a. antall barn i grunnskolealder rettet i både konsekvensutredningen og dens delrapport om samfunnsvirkninger.
I områdeplanen er det ikke avsatt tomt til skole, og planforslaget er både ved intern høring og ved offentlig ettersyn forelagt kommunalsjef oppvekst. Behov for evt. ny barneskole kan vurderes uavhengig av områdeplanen.

13  Naturvernforbundet i Levanger, 26.01.11
Til tross for noen positive tiltak mangler planforslaget et tilstrekkelig gjennomført miljøgrep og tilstrekkelig klare ambisjoner og krav på viktige områder. Spesielt gjelder dette spørsmål om grønnstruktur, energibruk, materialbruk og transportløsninger.

Grønnstruktur vs. fortetting
Positivt at boligbygging og næringsvirksomhet styres til et sentrumsnært område som havna, der utnyttelsesgraden i dag er lav. Dette letter presset på dyrka areal og naturområder andre steder i kommunen, samtidig som en forholdsvis tett utbygging på havna kan redusere stasjonær og mobil energibruk ift. utbygging i utkantene av byen.

Ønsket om fortetting må balanseres mot andre hensyn. Planen innebærer en så høy utnyttelsesgrad spesielt i indre del av havneområdet at det blir umulig å oppfylle et minstekrav om 25 m2 uteoppholdsareal pr. bolig, som allerede er en halvering ift. gjeldende vedtekt. De offentlige grønne arealene utgjør knapt ti prosent av området, og vil bestå av opparbeidede parker og lekeplasser. Mennesker har godt av kontakt med mer variert natur der de ferdes daglig. Ikke minst for små barn og eldre (de siste ventes å utgjøre en stor del av beboerne på havna) er tilgang på varierte naturinnslag i umiddelbar nærhet av boligen viktige. Det totale antallet boliger og utnyttelsesgraden spesielt i indre del av området bør reduseres noe til fordel for flere grønne innslag.

Energibruk
Positivt at en vil kreve tilknytningsplikt til fjernvarme. Dersom havneutbygginga er det som skal til for at et lenge påtenkt og omtalt fjernvarmeanlegg i Levanger faktisk blir etablert, må kommunen samtidig bruke anledningen og samarbeide med konsesjonær for å skaffe nok kundegrunnlag til at ledningsnettet utvides til resten av sentrum.

I dag går halve strømforbruket i norske boliger o.a. bygg til annet enn rom- eller vannoppvarming, og det er denne delen som øker. Savner et tydelig mål om å redusere denne delen av energibruken. Det kan dels gjøres ved å stille krav til utbyggerne, som velger de tekniske installasjonene som står for en vesentlig del av strømforbruket i flerbolighus og næringslokaler. Ut over dette krever det en dialog med de framtidige beboerne og brukerne. Et opplegg for å informere beboerne om miljøvennlige løsninger både på energiområdet og ellers og stimulere dem til å ta slike løsninger i bruk bør inngå i prosjektet. Her kan en hente inspirasjon fra den nylige utbyggingen av Hammarby Sjöstad i Stockholm, der en satte seg som mål å halvere beboernes ressursbruk og miljøbelastninger ift. det vanlige i Sverige. Løpende informasjonstiltak, som pågår også ut over selve utbyggingsfasen, er en del av konseptet i Hammarby.

Materialbruk
Høringsdokumentet nevner bruk av miljøvennlige materialer og antyder i henvisning til kommunens klima- og energiplan at dette kan bety tre, gjerne massivtre. Det bør gis en klar føring om at sistnevnte, som et særlig klima- og energivennlig materiale, i pakt med Levangers egenart som treby, skal være hovedmateriale ved havneutbygginga.

Transport
Positivt at planen legger opp til å redusere/halvere minste antall parkeringsplasser pr. bolig (unntatt hybler) til 0,75. Håper bestemmelsen fastholdes og at en gjennom detaljreguleringer og utbyggingsavtaler sørger for at antall parkeringsplasser ikke blir vesentlig større enn minstekravet. Dette vil bidra til å begrense bilkjøring til/fra området.

Til tross for dette tiltaket anslås det at havneutbyggingen vil øke trafikken gjennom Kirkegata med 50 %. Her er bl.a. støyplagen fra før uakseptabelt stor. Planforslaget innebærer at en avlastning først vil komme etter at en stor del av trafikkøkningen har skjedd. Vi mener at dette må skje allerede når utbyggingen kommer i gang.

Det må satses maksimalt på å få flest mulig beboere og besøkende til å gå/sykle
til/fra området. En gang-/sykkelbru over til Nesset vil være et bidrag også til dette. Viktig at gode gang- og sykkelforbindelser innenfor området ikke opphører der en møter sentrum. Det må samtidig sørges for førsteklasses sykkelruter gjennom hele sentrum.
Havneutbyggingen bør sees som et utgangspunkt for å gjøre Levanger til den sykkelbyen den ellers har gode forutsetninger for å bli, med sin relativt kompakte form og moderate høydeforskjeller. Viktig at gang- og sykkelforbindelser til/fra og gjennom området ikke bare blir bygd men også vedlikeholdt slik at de er godt framkommelige til alle årstider.

Utbyggere bør pålegges å etablere ladepunkter for el-biler i parkeringsanleggene.

Viktig med tydelige krav til utbyggerne og en tydelig visjon
I Miljøoppfølgingsprogrammet heter det at: ”Valg av ambisjonsnivå utover det lovpålagte bør bygge på en kost/nytte vurdering, for å oppnå en kombinasjon av miljømessige gevinster og økonomisk og teknisk gode løsninger. At ikke alle mål er absolutte betyr allikevel at det forventes at utbyggere strekker seg på enkelte områder.”
Kommunen bør stille tydeligere og mer spesifikke miljøkrav til innbyggerne/utbyggerne enn dette, ellers er det grunn til å frykte at de billigste løsningene blir valgt og at utbyggingen som helhet ikke får noen tydelig miljøprofil.

Miljøoppfølgingsprogrammet bygger på tre program fra Osloområdet. Nyttig inspirasjon kan hentes også fra andre prosjekt der en har tatt utgangspunkt i enda tydeligere og mer gjennomgripende miljøvisjoner. Hammarby Sjöstad1 med sin visjon om 50 % reduksjon av alle miljøbelastninger er allerede nevnt. Västra Hamnen i Malmö2, der en bl.a. har lagt til grunn at bebyggelsen skal være 100 % selvforsynt med lokal fornybar energi, er et annet inspirerende eksempel. Ennå på tegnebrettet men mye nærmere Levanger er Brøset i Trondheim3, der visjonen er å gjøre hele bydelen klimanøytral. I begge de to sistnevnte prosjektene har en ellers lagt stor vekt på å balansere tetthet med varierte grønne innslag, og tatt i bruk et eget planleggingsverktøy (Grønn overflatefaktor) for å sikre dette. Når det gjelder å ”tenke sykkel” fra grunnen av ved større utbygginger er det mye å lære av nederlandske byer som Veenendaal4. Levanger bør satse på en havneutbygging som miljømessig ikke bare er på høyde med de fleste, men står på skuldrene til de beste i dag.

1 http://www.hammarbysjostad.se
2 http://www.malmo.se/Medborgare/Miljo--hallbarhet/Miljoarbetet-i-Malmo-stad/Projekt--natverk/Projekt/Vastra-Hamnen---Bo01.html
3 http://www.arkitektur.no/?nid=212652&waf_ispreview=true
4 http://www.idebanken.no/Godeeksempel/hoved.html

Kommentar:
Naturvernforbundets uttalelse/forslag har flere likhetstrekk med innspillet fra Miljøpartiet Dei Grøne i Levanger. Se følgelig vår kommentar til MDG Levanger.

14  Else Marie og Erling Thorhus (Sjøgt. 38), 20.01.11
Fronten mot sjøen synes lik den som utvikles mot sørsiden av innkjøringen til Steinkjer. Det er et byplanmessig grep som estetisk sett ikke faller i smak i småbyen Levanger.

Planlegging av barnehager, lekeplasser og sandkasser, tilsier at innflytting av småbarns-familier forventes. Realiteten i dette, når en ser på beboersammensetningen i tilsv. utbygginger på Steinkjer og Nedre Elvehavn i Trondheim, synes ikke overbevisende.

Byggehøyde på 13,2 m etter ferdig hevet terreng og med relativt tett bebyggelse, vil framstå som en massiv vegg mellom sjøen og områdene innenfor.

Trivelig at Tømmerlunden blir gatetun, men reisende med ferja bør vel ha et parkeringstilbud?

Savner vurdering av ny bebyggelse sett ift. bevaringskvartalene.

Side 7 om inntrukket 5. etg.: Blir gesimshøyden ca. 17 m? Dette er i strid med byggehøyder på s. 11, hvor det indikeres at byggehøyden skal være lavest på Ytre havn.

Planbeskrivelsen side 16, Offentlig tjenesteyting: Lensmannsgården tillates her revet, mens det på s. 6. står at bygningen skal stå. Fylkeskommunen har påpekt at ny bebyggelse må sees i sammenheng med bevaringskvartalene. Et 14 m høyt bygg her tar ikke hensyn til omliggende bevaringskvartaler.

Planbeskrivelse side 17, Parkering: At ”Brede gater med parkering kan være med å berike gatebildet” synes ikke å være en framtidsrettet målsetting for byutvikling.

Planbeskrivelsen side 20: ”Havnepromenaden gir byens befolkning mulighet til å vandre langsetter vannkanten i hele området.” Betviler at folk vil vandre gjennom/nært private områder. Bygget på gml. felleskjøpstomta som ligger delvis ute i sjøen, har et plankedekke på utsiden, som skulle være for folk på tur, men ligger folketomt.

Felt KBA-1: Politihuset, som er nærmest verna bebyggelse, beskrives alt fra at det skal stå, til at det kan endres og igjen til riving. For den gamle bebyggelsen er dette et viktig punkt. Forvirrende at det omtales flere steder i utkastet, og med forskjellige vyer.

Det legges vekt på beplantninger og trær. Dette er positivt, og må bidra til at kommunen får en bevisst holdning til de miljømessige forhold trær skaper, også i en by.

Kommentar:
Kommentarer til planbeskrivelsen tas til orientering.

Byggehøyder: Maks gesims på 13,2 m er ikke nytt og drastisk ift. eksisterende bebyggelse i Levanger sentrum. Ved sluttbehandling av reguleringsplan for Kirkegata 73 A og B, vedtatt 04.05.2005, kommunestyresak 25/05, var byggehøyder spesielt omtalt - både sett ift. framtidig byutvikling på havneområdet og ift. bevaringsverdig bebyggelse. Det var flere foto av eksisterende bebyggelse i Sjøgata med angitte byggehøyder. I reguleringsplanen for Kirkegata 73 A og B (tilsvarer felt B/F/K-02 i områdeplanen) ble maksimal mønehøyde satt til 14,0 m, men mindre bygningsdeler, som heishus og lignende, kunne ha større høyde. Evt. toppetasje (4. etasje) skulle være tilbaketrukket.
I områdeplanen er gesims for ny bebyggelse i felt B/F/K-02 satt til 13,2 m. Når det gjelder områdeplanens byggehøyder mot sjøen, se vår kommentar til fylkeskommunens siste uttalelse. I områdeplanen er felt KBA-1 gitt mulighet for gesims 9,9 m. I nevnte kommunestyresak er hjørnebygget i krysset Sjøgata - G. Ormstunges angitt med gesimshøyde 7,60 m og mønehøyede ca. 11,80 m.

Om gatetunet Tømmerlunden kan benyttes til noe parkering, vil det bli tatt stilling til ifb. detaljregulering.

Ny bebyggelse sett ift. bevaringskvartalene: Områdeplanens felt KBA-1 og B/F/K-02 ligger nærmest kvartal med eldre bebyggelse i Sjøgata. Gateløpene nordvest for dette kvartalet vil danne et markert skille mellom kvartalene med den tidstypiske eldre trehusbebyggelsen og den nye bydelen som vil vokse fram utover mot havneområdet. Ny bebyggelse i KBA-1 kan ha gesims 9,9 m, mens ny bebyggelse i B/F/K-02 kan ha gesims 13,2 m. Dette anses som faglig forsvarlig.

Planen legger ikke til rette for 17 m gesimshøyde. Persøy Eiendom AS kunngjøringsinnspill/ønske om inntrukket 5. etg. på ytre havn er ikke imøtekommet.

Lensmannsgården/politihuset (KBA-1): Unødvendige bestemmelser er fjernet, se vår kommentar til fylkesmannen. Bebyggelse i KBA-1 foreslås med maks gesims 9,9 m.

Gateparkering: Vi respekterer at det er flere synspunkter på dette. Vegvesenet har også påpekt utfordringer knyttet til gateparkering. Planen er imidlertid ikke endret mht. dette.

Områdeplanen gir mulighet for bebyggelse helt inntil gangforbindelsen langs Sundet, men dette kan avklares nærmere ved detaljregulering.

15  Persøy Eiendom as, 25.01.11
Rekkefølgebestemmelsene: Anbefaler at Havnevegen (Ravns gate) blir prioritert for ferdigstillelse iht. planen.
Etter vårt syn er det langs elva, og på ytre havn det er ”enklest” å komme i gang med utbygging av området, samt at det er her den ferdig regulerte tomta til hotell/kulturhus ligger.

På indre havn er det 17 oppsittere, og mye mer innviklet gateplan. På ytre havn er det kun 3 oppsittere, i tillegg til havnevesenet, og her har arkitekten lagt gateløp, og tomtegrenser tilnærmet eksisterende forhold. På ytre havn er det også flere aktører som har planer som vil tilpasses ny reguleringsplan.

Kommentar:
Med unntak av rekkefølgebestemmelsene, tas det ikke stilling til gjennomføring av planen i plansaken. Vi minner også om spesielle utfordringer på ytre havn mht. terrengheving og motfyllinger i sjø.

16  Helga den fagres gate 10 AS, 24.01.11
Det vises til selskapets avtale med Helse Nord-Trøndelag HF (ambulansestasjon), leieavtale med Posten Norge AS v/Distribusjonsnett, leieavtale med Brustad Busstrafikk AS (kontor/garasje/lager) og leieavtale med Trøndergrønt AS / Havneveien 15 AS (kjølelager). Det er inngått leieavtaler med aktører som totalt gir 106 arbeidsplasser. Det forhandles også om leie av 480 m2 kontorlokaler.

Levanger Næringsselskap AS er fortløpende informert og har ved flere anledninger i ulike fora, gitt løfter/garantier om at så lenge næringsdrivende på havna ønsker å drive business as usual, så skal dette være å forholde seg til. Dette synes ikke i planforslaget. Det er investert betydelig summer i bygningsmassen, og det er av stor betydning at nevnte løfter/garantier tas inn som en rettighet i planen.

Næringsdrivende på havna må gis anledning til å forestå nødvendig vedlikehold og tilpassing av eksisterende anlegg for å sikre forsvarlig drift og videreutvikling av næringsarealer som gir arbeidsplasser. Dette for å gi trygghet til å sikre arbeidsplasser. I de tilfeller hvor næringsdrivende på havna vurderer å konvertere dagens løsning til hva som foreslås i utkastet til reguleringsplan, må overgangsordninger nøye beskrives og tas inn i reguleringsplanen.

Trafikale og logistikkmessige forhold må ikke hindre dagens næringsvirksomhet på havna.

Kommunen har få alternative næringsarealer, eksisterende arbeidsplasser på havna må sikres og planen må ta høyde for videre næringsvirksomhet på havna.

Kommentar:
Helga den fagres gate 10 AS fester eiendommen gnr. 315/300. Dette omfatter deler av områdeplanens felt KBA-2, B/F/K-07 og B/F/K-08 samt vegformål, se utsnitt under. Oransje er eksisterende bebyggelse og rosa er eksisterende veg lagt over planforslaget.  

Planen gir mulighet for bl.a. kontor, forretning inkl. tjenesteyting i de tre områdene som berører overnevnte eiendom. Lager og industri er det imidlertid ikke lagt til rette for.

Følgende kommentarer er aktuelle ift. flere høringsuttalelser:
Business as usual og lignende løfter/garantier: Rettsvirkningen av en reguleringsplan er angitt i plan- og bygningslovens § 12-4. En reguleringsplan fastsetter framtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i § 1–6. Reguleringsplanen griper i utgangspunktet ikke inn i eksisterende virksomheter. Plan- og bygningsloven har også regler for innløsning og erstatning. Det er flere forhold det ikke kan gis bestemmelser om, deriblant økonomiske forhold, plikter, rettigheter, privatrettslige forhold samt forhold som utvider, innskrenker eller endrer adgangen til å gi dispensasjon etter pbl kapittel 19.

Vedlikehold og tilpassing/videreutvikling av eksisterende anlegg: Planen er ikke til hinder for at eksisterende bebyggelse kan vedlikeholdes (noe kan være søknadspliktig), men som nevnt ovenfor kan det ikke gis bestemmelser som utvider adgangen til å gi dispensasjon mht. evt. tiltak i strid med planen. Det kan søkes om dispensasjon fra planen, men det bør vises varsomhet med å gi dispensasjon fra plankrav fordi det må forutsettes at ikke alle spørsmål er behandlet og løst i områdereguleringen. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan, og kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Vurderingen av om lovens vilkår for å kunne dispensere er et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolene. En kan unngå at plankravet rammer mindre tiltak, ved å sette et arealkriterie, men jo større verdier som investeres i et område i strid med planen, jo tyngre blir det også å få gjennomført planen.

Overgangsordninger vedrørende gjennomføring av planen, vil vel berøre forhold som det ikke kan gis bestemmelser om. Tinglyste hjemmelshavere/grunneiere og festere vil likevel ha visse rettigheter etter bl.a. plan- og bygningsloven, men vi er usikre på evt. regler for bedrifter som leier grunn og/eller lokaler gjennom annen privatrettslig avtale.

Hvordan og evt. når områdeplanen skal gjennomføres tas det ikke stilling til her. Noe forutsettes også detaljregulert før det kan gjennomføres. Dersom det er behov for å endre bestående forhold kan planen gjennomføres ved ekspropriasjon.
Arealrestriksjonene i planen innebærer konkret at et tiltak eller en virksomhet i strid med planen ikke kan gis tillatelse etter kapittel 20 om søknadsplikt, med mindre det gis dispensasjon. Videre vil tiltak og virksomhet i strid med planen kunne sanksjoneres etter lovens bestemmelser om pålegg, forelegg og straff mv. Det er primært nye tiltak og endret bruk av areal som ikke må være i strid med planen.
Flere av eiendommene på havneområdet festes av private, og der kan det i stedet for erverv av grunn (til gjennomføring av offentlig formål) kanskje heller være aktuelt med endringer ift. festekontrakt. Vi antar gjeldende lovverk gir festerne rimelige rettigheter. Likeledes har plan- og bygningsloven regler for tvangsavståelse av grunn (ekspropriasjon), men en søker oftest å få til minnelige løsninger. Kommunestyrets hjemmel i pbl for å ekspropriere grunn i medhold av reguleringsplan gjelder i 10 år etter kunngjøring av planvedtak. Det beste er selvfølgelig om næringsbedriftene, gjerne i dialog med næringsselskapet og planavdelingen, finner områder i samkommunen som egner seg bedre for deres virksomhet. Men som sagt planen griper ikke inn i eksisterende virksomhet og planen har et langs gjennomføringsperspektiv. Vi kan også nevne at kommunen gjennom pågående revisjon av kommuneplanens arealdel har jobbet for å få til mer næringsareal.

Trafikalt og logistikkmessig er det ikke noe poeng å legge hindringer for dagens næringsvirksomhet på havna. Det er regulert en tverrgate gjennom eksisterende bygg på gnr. 315/300, men det ser ikke ut til å være behov for denne vegen med mindre disse kvartalene transformeres/bygges ut i tråd med områdeplanen. Hvis torget Skald Ravns plass opparbeides tidlig vil imidlertid Gunnlaug Ormstunges gate ende ved småbåthavna, og da kunne det av beredskapsmessige hensyn vært ønskelig med en tverrforbindelse til Havnevegen, men dette er ikke forutsatt i planen.

Begrepet næringsvirksomhet oppfattes ofte noe videre enn hva som omfattes av reguleringsformålet næringsbebyggelse, se sakens beskrivelse av planforslaget.
Planforslaget tar likevel så lite hensyn til eksisterende virksomheter og bebyggelse at det i praksis legges til rette for en transformasjon av området, fra næringsområde til bymessig sentrumsområde. Planforslaget legger til rette for en god del boliger, og på sikt synes ikke naboskap med næringsformål særlig gunstig. Næringsformål er begrenset til felt KBA-3. I en overgangs-/utbyggingsperiode må en nok påregne en del interessekonflikter, men å legge til rette for framtidig næring og industri innenfor en større del av planområdet synes ikke riktig. Se også vår kommentar til Levanger Høyre angående hva som omfattes av de ulike formålene næring, kontor, forretning (inkl. tjenesteyting).

17  Havneveien 15 AS og Trøndergrønt AS, 25.01.11
Lokalene i Havnev. 15 ble kjøpt i 1993, og leies ut til Trøndergrønt AS. Vi er således de eldste nåværende aktørene på ytre havn. Trøndergrønt AS er i dag det 3. største gulrotpakkeriet i Norge, og har sitt marked fra Møre til og med Finnmark. I perioder er vi også inne på Oslo-markedet. Årlig foredles gulrot til en verdi av 16-17 millioner kroner på anlegget. Trøndergrønt AS tar inn råvarer fra 5 gårdbrukere i Levanger, og er en av få foredlere av landbruksvarer som er igjen i landbrukskommunen Levanger.

Selskapene ønsker primært å fortsette sin virksomhet på ytre havn, fordi området er sentralt for brukere og kunder, men også fordi det er lite egnet næringsareal ellers i kommunen. På alle møter vi har hatt med kommunen de siste årene, har vi fått forsikringer om at næringsdrivende på havna som ønsker det, kan drive business as usual også i framtida. Det er ønskelig at dette kommer tydelig fram i ny reguleringsplan.

Viktig at næringsdrivende på havna gis anledning til å forestå nødvendig vedlikehold og tilpassing av eksisterende anlegg. Dette for å sikre drift og videreutvikling av næringsarealer som gir arbeidsplasser, også etter at ny reguleringsplan er vedtatt. Dette vil gi en trygghet overfor de næringsdrivende. Utvidelser av eksisterende anlegg i en fase bør også bli sett på som mulig. Om tiden skulle vise at noen vil konvertere dagens løsning til det som foreslås i utkast til ny reguleringsplan, må fornuftige overgangsordninger nøye beskrives og tas inn i planen.

Viktig for næringsdrivende at trafikale forhold på havna vies stor oppmerksomhet i planen. Havnevegen bør opprustes som et av de første tiltakene. Dette for å sikre at trafikkforholdene framover ikke legger hindringer i veien for eksisterende næringsliv. Det er også viktig at evt. rekkefølgebestemmelser klart og tydelig kommer fram, slik at næringslivet tidlig får gå inn i en prosess for å se på hvilke muligheter de har i framtida.

Vi som disponerer eiendom, og driver næringsvirksomhet på havna, må ikke få følelsen av at en ny reguleringsplan skal tvinge oss bort. En evt. flytteprosess må komme naturlig for alle næringsdrivende. Det er snakk om store verdier som er investert i de forskjellige eiendommene. Svært få næringsdrivende, uansett lokalisering i landet, har økonomisk ryggrad til å forlate eksisterende eiendommer og flytte inn i nye uten videre. Med kanskje opp mot 400 arbeidsplasser knyttet til havneområdet, sier det seg selv at ny plan må ta hensyn til næringslivets ønsker.

Business as usual, overgangsordninger og trafikale forhold må omtales i planen.

Kommentar:
Havnevegen 15 AS fester gnr. 315/128 (søndre del av områdeplanens felt B/F-2 og delvis litt av felt KBA-3 med adkomstveg). Skissen under viser planforslaget med eksisterende situasjon for bebyggelse (oransje farge), kjøreveg (rosa) og sjø (lys blå) lagt over planen. 

I akkurat dette området gir planen mulighet for bl.a. kontor, forretning inkl. tjenesteyting der eksisterende bygg på gnr. 315/128 står. Lager og industri er det imidlertid ikke lagt til rette for. Øvrige forhold, se vår kommentar til Helga den fagres gate 10 AS.

18  Nord-Trøndelag Vaskeri AS, 25.01.11
Nord-Trøndelag Vaskeri AS er et frittstående selskap 100 % eiet av Innherred Produkter AS. Vi leier lokaler av Indre Trondheimsfjord havnevesen beliggende på ytre havn i Levanger. Det er for tiden 26 arbeidsplasser ved vaskeriet.

Protesterer på bortregulering av vaskeriet. Ber om at arealet reguleres slik at vaskeriet fortsatt kan holde til her. Vi driver i et nyoppusset, tidsmessig og tilpasset bygg som det ikke er økonomi til å flytte. Vårt ønske er å kunne utvikle oss her vi er uten at vi må søke om tillatelser/dispensasjoner fra en plan som har tiltenkt arealet til annet bruk. Våre to største brukere er Sykehuset Levanger og Sykehuset Namsos, disse to er samlet i en avtale mellom Helse Nord- Trøndelag og Nord-Trøndelag Vaskeri AS. Det er av avgjørende betydning at vi ligger nært opp til Sykehuset Levanger for å regne med videreføring av denne avtale.

Dersom planen ikke endres i tråd med vaskeriets ønske, må kommunen som vertskommune og grunneier, legge forholdene til rette for reetablering på annet sted.

Levanger Næringsselskap AS har gitt næringsdrivende på havna garantier om at så lenge disse vil drive næring på området, så er dette å forholde seg til. Dette må inn som en rettighet i den endelige reguleringsplanen: Så lenge næringsdrivende på havna ønsker å drive ”business as usual” så blir dette å forholde seg til. I de tilfeller hvor næringsdrivende vurderer å konvertere dagens løsning til det som foreslås i utkastet til reguleringsplan, må overgangsordninger nøye beskrives og legges til grunn for det videre arbeid.

For vaskeriet vil Havnevegen være det mest naturlige alternativ som tilførselsveg. Denne må opprustes for å ivareta næringsdrivende på ytre havn.

Vi ber om at næringslivet på havna gis muligheter til å fortsette med dette og at planen sikrer dette. En flytteprosess vil fremtvinge store økonomiske utfordringer og hvor skal eventuelt ny næring plasseres/gjenoppstå?

Kommentar:
Vaskeriet ligger på gnr. 315/267, hvor det i planen er foreslått parkeringshus P1. Ifølge matrikkelopplysninger er tinglyst fester Levanger Maskin AS, men vi skal ikke påstå at dette er riktig. Skissen under viser planforslaget med eksisterende bebyggelse (oransje farge), eksisterende kjøreveg (rosa) og eksisterende gangveg (lys lilla) lagt over planen.

Planlagt vegføring forbi dette området gjør en krapp sving utenom eksisterende bygg/vaskeri (den oransje flaten er taket). Bygningen ser ut til å kunne stå inntil det blir aktuelt å bygge parkeringshus her, men å legge om vegen / oppruste Havnevegen jfr. områdeplanen, så nært inntil hushjørnet vil være noe uoversiktlig, men sannsynligvis ikke umulig. Øvrige forhold, se vår kommentar til Helga den fagres gate 10 AS.

19  Innherred Produkter as, 26.01.11
Bedriften konstaterer at en gjennomføring av planen forutsetter riving av alle eksisterende bygninger eid av bedriften, bygninger i daglig bruk i bedriftens virksomhet. Bedriften innser videre at bedriftens drift og utvikling vil bli hemmet praktisk og økonomisk mht. vesentlige bygningsmessige endringer fra vedtak av planen og inntil fysisk gjennomføring skjer. Slik sett er bedriftens virksomhet ikke hensyntatt i planen. Bedriften må, dersom planen blir vedtatt slik, søke om dispensasjoner fra reguleringen for fremtidige endringer og tilpasninger som måtte bli nødvendig. Omreguleringen betyr også at bedriften må ta nye hensyn og gjøre tiltak for å skjerme omgivelsene mot tyngre industriell virksomhet.

Levanger Næringsselskap AS har gitt næringsdrivende på havna løfter om at så lenge disse vil drive næring på området, gjelder ”business as usual”. Vi kan ikke se at dette er nærmere definert og ivaretatt i foreliggende forslag. Derfor ber vi om en tydeligere avklaring av bedriftens handlingsrom i reguleringsplanen. Vi har behov for en plan der arealet blir regulert på en slik måte at bedriften fortsatt kan eksistere på arealet, at bedriften kan utvikle seg der og at dette kan skje uten at en må søke om tillatelser/dispensasjoner fra en plan som har tiltenkt arealet annen bruk og andre gateløp. Det er regulert inn 2 gater gjennom dagens bygninger.

Uten et slikt handlingsrom, er vi redd at forslaget i praksis innebærer en bortregulering av bedriften. I så fall må kommunen som vertskommune, som deleier og som grunneier, ta grep som kan sikre reetablering på annet sted.

Bedriften har før innsendelse av dette høringsbrev hatt konstruktiv kontakt med kommunens politiske og administrative ledelse. En har i den forbindelse møtt uttalt velvillighet mht bedriftens utvikling. Konstaterer at bedriften og kommunens ledelse så langt har forskjellig oppfatning av bl.a. en reguleringsplans bindende virkninger. Ber om at reguleringsplanen sikrer bedriftens handlingsrom innenfor nåværende areal.

Kommentar:
Ifølge matrikkelopplysninger fester Innherred Produkter AS eiendommene gnr. 315/107 og 315/112. Dette tilsvarer områdeplanens felt B/F/K-03 og B/F/K-04 med mellomliggende framtidig veg. Skissen under viser eksisterende bebyggelse (oransje farge) og eksisterende kjøreveg (rosa) lagt over områdeplanen. 

Områdeplanen legger til rette for bl.a. forretning, kontor inkl. tjenesteyting, men ikke lager/industri. Reguleringsplanen griper i utgangspunktet ikke inn i eksisterende virksomheter, men det kan gis bestemmelser som stiller vilkår og krav som kan innebære at virksomheten må utøves på en noe annen måte enn tidligere. Det kan f.eks. stilles strengere støykrav til virksomhet som allerede er i gang (i denne planen er det kun vist til gjeldende regelverk). Øvrige forhold, se vår kommentar til Helga den fagres gate 10 AS.

20  Levanger Høyre, 25.01.11
Planen tar i alt for liten grad hensyn til eksisterende næringsvirksomhet i planområdet, særlig kommunens ”egen” bedrift, Innherred Produkter AS.

Reguleringsformålet er så vagt beskrevet at det muliggjør en tolking som kan medføre at mye av dagens virksomhet på området kan komme i strid med reguleringsformålet.

Rasering av eksisterende bygningsmasse: Planen tar bare lite hensyn til dagens bebyggelse, eksempelvis er vaskeriet (tilhørende IP) fjernet og erstattet med en park. Da dette er et nyoppusset og tidsmessig bygg, og som av økonomiske årsaker ikke lar seg flytte, er det ingen grunn til å tro at det vil bli revet i overskuelig framtid. Dvs. at deler av planen er urealistisk.

Høyres endringsforslag:
1) Reguleringsformålet utvides til å lyde: …bolig, forretning, kontor, industri, næringsvirksomhet m.m.
2) Vaskeriet og næringsbygget til Ertzaas legges inn i reguleringsplanen, og parken ved ”Holmgangen” reduseres til det arealet som da blir tilgjengelig. Hovedtyngden av parkarealet flyttes lengre nord langs elva, til området som i dag ikke er bebygd.

Kommentar:
Hva som kan omfattes av et reguleringsformål er delvis utdypet i Miljøvern-departementets veiledninger. Forretninger driver med kjøp og salg av varer som hovedgeskjeft. Noen former for arealbruk som naturlig hører under næringsbebyggelse (for eksempel håndverksvirksomhet) eller tjenesteyting (salg av tjenester) kan også tillates under forretninger. Kontor forbindes gjerne med ”administrasjon”. Man bruker tjenesteyting når det er tale om mer typisk kunderettet ”produksjon”, (Tjenesteyting avstedkommer gjerne mer trafikk til og fra virksomheten enn det som normalt gjelder for kontor.) I denne planen er det sagt at det innenfor kombinerte formål med forretning tillates innslag av tjenesteyting.  
 
1) Planforslaget legger til rette for en god del boliger, og på sikt synes ikke naboskap med næring generelt særlig gunstig. Næring er begrenset til område KBA-3. I en overgangs-/utbyggingsperiode må en nok påregne en del interessekonflikter, men å legge til rette for framtidig næring og industri på denne tomta synes ikke riktig.
2) Vaskeriet (315/267) ligger der planen foreslår parkeringhus P1. Se vår kommentar til vaskeriets egen høringsuttalelse.
Næringsbygget til Ertzaas (315/294 m.m.), se under, ligger delvis innenfor planens felt B/F/K-10 og grønnstruktur. Eksisterende bygg er ikke til hinder for gjennomføring av ny infrastruktur (kjøreveg og gangveg) i nærområdet, men utfordringen kan bli ift. byggets utearealer og inngangsparti. Evt. nytt bygg må forholde seg til ny plan. 

21  Sjøgata 33 C, 09.03.11
For angjeldende tomt (Sjøgata 33 C) bes det om at det åpnes for 4 etasjer med inntrukket 4. etasje og at maksimal gesimshøyde settes til 12,9 meter.

Kommentar:
Det er gjennomført en begrenset høring ift. overnevnte, se vår kommentar til dette.

22  Kystverket Midt-Norge, 15., 17. og 18. mars 2011
Har ikke vesentlige innvendinger til planforslaget. Gjør imidlertid oppmerksom på at det ligger en del installasjoner/fyrlykter i Levanger Havn og ved innseilingen til havna. Videre går det en led inn til havna, samt at det ligger et større ankringsfelt i sjøområdet utenfor. Både leden og ankringsfeltet ligger likevel utenfor planområdet.

Når det gjelder lykter og fyr innenfor planområdet, er det særlig lykten på neset vest for planområdet man bør være oppmerksom på. Innenfor planområdet må det ikke etableres anlegg som kan komme i konflikt med belysning fra lykten.

Videre må belysning fra evt. nye boliger og forretningsbygg langs sjøkanten innenfor planområdet, herunder også gatelys, vende ”nedover”, slik at disse ikke får en negativ innvirkning på sjøveis ferdsel inn og gjennom Levanger Havn. Dette kan med fordel inntas i reguleringsbestemmelsene for området.

Når det gjelder eksisterende lysbøye på venstre side / hjørnet ved innseilingen til selve havna (motsatt side av eksisterende småbåtanlegg), må det ikke etableres tiltak som kommer i konflikt med/hindrer belysning fra bøyen.

Den 17. mars etterspør Kystverket mer informasjon om utfylling i Sundet, og gjør oppmerksom på at: Mindre fyllinger innenfor kommunens sjøområde som ikke har betydning for ferdselen i hoved- eller biled, hører inn under kommunens forvaltningsmyndighet etter hfl. § 27, 1. ledd og skal behandles av kommunen. De vedlegger også uttalelse til Indre Trondheimsfjord Havn vedrørende lysbøyen ved innseilingen til Levanger Havn (gjelder bytting av grunnemarkeringen).

Den 18. mars, etter å ha sett litt nærmere på plan og KU uttaler Kystverket:
Vår oppfatning er at fyllingsfot bunn skal vises på plankartet med stiplet strek. Dersom det planlegges motfyllinger på inntil 30 m utenfor fyllingsfot, skal dette vises på plankartet, ettersom planen også gjelder for bruk av vannsøylen og sjøbunnen. Angjeldende planforslag viser ikke fyllingsfot eller evt. motfyllinger, her stopper landarealet ved tegnet kant. Etter vår vurdering gir ikke planen hjemmel for slike fyllinger som KU antyder. Vi registrerer imidlertid at reguleringsbestemmelsene
stiller krav om detaljregulering før utbygging og utfylling i ytre havn kan iverksettes. Vi forutsetter derfor at fyllingsfot bunn og evt. motfyllinger vises i detaljplan, og at Kystverket mottar denne til høring og uttalelse. Når det gjelder evt. utfylling for bygging av hotell m.m., jfr. egen vedtatt plan, gir denne ikke hjemmel for evt. motfyllinger fordi planen kun viser kaikant.
Det bør her nevnes at pkt. 7.3 i KU eller vedlagte rapporter ikke spesifiserer hvor evt. fyllinger skal foretas eller hvor i havna det er behov for motfyllinger.
Kystverket er opptatt av sikker ferdsel gjennom havna, herunder at evt. utfyllings- og utbyggingstiltak ikke begrenser eller legger hindringer i veien for denne. Videre forutsetter vi at havnevesenet som fagorgan i slike saker, har vært involvert i arbeidet med reguleringsplanen. Leden inn til Levanger stopper utenfor havna, og det er følgelig kommunen/havnevesenet (avhengig av hvem myndigheten er delegert til) som evt. gir tillatelse til utfyllinger i Levanger Havn. Det vises her til hfl. § 27, 1. ledd og farledsforskriften.

Kommentar:
Fellesbestemmelse § 3.16 er tatt med vedr. hensyn til lykter og lysbøyer, belysning.
Svært lite kan gjennomføres uten detaljregulering. Vi forutsetter derfor at eventuelle motfyllinger i sjø, inkl. fyllingsfot bunn, avklares nærmere ifb. detaljreguleringer.

Når det gjelder reguleringsplanen for hotell- og kulturhus på Levanger havn, vedtatt 26.05.2010, så bør aktuelle forhold redegjøres for ved søknad om tillatelse til tiltak.

Levanger kommunestyre vedtok i møte den 13.04.11, sak 15/11, å delegere myndigheten etter ny havne- og farvannslov til Indre Trondheimsfjord havnevesen. Se egen uttalelse fra havnevesenet datert 20.04.11.

23  Tide Sjø AS, 24.03.2011
Vi kan ikke se av oversendt dokumentasjon at sjøsikkerheten har blitt vurdert ei heller omtalt i særlig grad, derfor blir våre kommentarer på generelt grunnlag.
Tide sjø anløper havnen flere ganger for dag med M/F Ytterøyningen og er derfor avhenging av at innseilingen opprettholder dagens standard. Spesielt med tanke på tilfredsstillende merking og tilstrekkelig manøvreringsrom. Så lenge disse forholdene er ivaretatt, har ikke Tide noen innvendinger utover det som er nevnt til områdereguleringsplan Levanger havn. Likevel påpekes det at evt. negative konsekvenser tiltaket kan påføre Tide, det være seg operative og/eller økonomisk konsekvenser vil være erstatningspliktig sett fra vårt ståsted.

Når det gjelder utbygging av småbåtanlegget er det kun utstrekning fra kai som kan få konsekvens for oss, derfor ber vi dere om å vurdere dette forholdet nøye. Vi er mer bekymret for utbygningen like etter innløpet, her er det trangt fra før av og vi ber dere om å vurdere sjøsikkerheten i dette område nøyere før tiltaket iverksettes.
Tide gjentar dette med forhold som de mener kan være erstatningspliktige.

Kommentar:
Slik vi tolker høringsuttalelser fra Kystverket, Tide Sjø og Indre Trondheimsfjord havnevesen er sjøsikkerhet for båttrafikk ikke sjekket ut av saken. Det er vanskelig for oss å vurdere hva som er tilstrekkelig manøvreringsrom for båttrafikken. Vi anser følgelig at sjøsikkerhet for båttrafikk bør vurderes nærmere, når flere detaljer foreligger. Bestemmelsene forutsetter bl.a. at sikkerhet sjøtomter og masseoppfylling/terrengnivå skal vurderes ved detaljregulering. Bestemmelsenes § 3.1 er supplert ved at sjøsikkerhet ift. båttrafikk også skal vurderes. Småbåtanleggene skal også detaljreguleres, og må gjennom samme vurdering. Vi har også endret bestemmelsenes ang. fortøyningspullerter langs kai, slik at dette må vurderes ved detaljregulering.

24  Indre Trondheimsfjord Havnevesen, 20.04.11
Innseilingen til Levanger havn består pr. i dag av en ca. 60 m bred renne. Dette er nært et minimum av hva som behøves dersom ferga skal være i stand til, sikkert, og møte mindre trafikk i innløpet. Det er beskrevet i Konsekvensutredningens pkt. 7.3 motfyllinger til fyllingsfot. Disse motfyllingene samt fyllingsfoten kommer ikke fram av plantegningene. Det vil være uheldig for ferdselen i innseilingen til havna dersom disse fyllingene skulle gjøre innseilingen smalere.
 
Slik B/F-2 er tegnet inn i vedlagt skisse kan det forståes slik at innseilingen blir smalere.

Bebyggelse på B/F-2 vil og forringe sikten inn i sundet, dette vil spesielt være et moment ift. den inntegnede småbåthavnen umiddelbart i tilknytning til innseilingen. Denne småbåthavnen har inntegnet adkomst direkte i fergas seilingsled.

Videre vil fortsatt bruk av sundet til båttrafikk opprettholde behovet for navigasjonsinstallasjoner i form av lys og bøyer, det må ikke etableres tiltak/ bygninger som kommer i konflikt med, og slik forstyrrer, disse navigasjonsinstallasjonene.

Lys i umiddelbar nærhet av sundet bør heller ikke utformes slik at de kan forveksles med lanterner på båter.

Kommentar:
Se vår kommentar til Kystverket og Tide Sjø AS. På bakgrunn av uttalelsen burde kanskje B/F-2 vært redusert noe. Sjøsikkerhet skal imidlertid utredes nærmere ved detaljregulering. Planen blir lite forutsigbar gjennom at flere forhold må utredes nærmere, men det synes ikke hensiktsmessig å utrede detaljerte forhold på områdeplannivå.

Uttalelser til begrenset høring (om høyder i B/F/K-01 og B/F/K-04)
På bakgrunn av innspill fra Sjøgata 33 C ba vi NSW generelt vurdere inntrukket 4. etasje mot sjøen/Sundet og hovedvegføringer.

NSW anførte følgende: Det bygges i dag mange bygg med inntrukne etasjer, og med varierende resultat. Bygningene oppleves ofte ikke mindre av det ikke er en inntrukket etasje og det krever mye av bygningsdetaljer og materialvalg for å få et godt resultat. Erfaring viser at utbyggere ikke alltid er interessert i å legge i de ekstra midlene som skal tilfor å oppnå det ønskede resultatet. Dette er imidlertid noe kommunen bør ta stilling til overfor de berørte utbyggere. På dette grunnlag anbefales ikke inntrukne etasjer. Videre er bebyggelse mot sjøkant regulert lavere enn resten for å få en nedtrapping mot sjøen. Denne bebyggelsen er også godt synlig fra Levanger sentrum, som stort sett består av toetasjes trehus bebyggelse. Det er viktig at ny bebyggelse ikke oppleves ruvende i bybildet, men med et moderne preg som føyer seg inn i et helhetlig bilde.

Følgende bestemmelse for felt B/F/K-01 og B/F/K-04 ble likevel sendt på høring:
”Maks gesims mot sjøen/Sundet 9,9 m (gjelder ikke inntrukket øverste etasje). Maks
gesims forøvrig 13,2 m.”

Følgende uttalelser ble mottatt:

25  Sagas Hall Borettslag (planens felt B/F/K-02), 05.04.11
Styret har behandlet saken og er uenig i og protestere mot at byggehøyden for felt B/F/K-01 økes med en inntrukket 4. etasje. De viser til Narud Stokke Wiigs argumenter. Gesimshøyde 12,9 m mot sjøkant for ny bebyggelse, blir etter borettslagets mening helt feil og stenger resten av byens utsikt mot sjøen/Sundet. Borettslaget er enige i moderne byplanlegging som åpner for lavere bebyggelse mot sjøkant nettopp for ikke å få en høy mur mellom innenforliggende  bebyggelse og sjø.

Kommentar: Se vår kommentar til fylkeskommunen nedenfor.
 
26  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 12.04.11
Før sluttbehandling av områdereguleringsplan Levanger havn, foreslås en endring i reguleringsbestemmelsene. Dette innebærer at høydene i kvartal B/F/K-01 heves fra 9,9 m til 13,2 m; fra 3 til 4 etasjer. Samtidig stilles krav om at maks gesims ut mot sjøen/sundet skal være 9,9 m både for B/F/K -01 og B/F/K-04. Dette innebærer at fjerde etasje må være inntrukket. Mer detaljerte bestemmelser om dette må tas inn i detaljreguleringsplanen som skal utarbeides før utbygging.

Intensjonen med 3 etasjer i kvartalet B/F/K-01 var å få en nedtrapping av bebyggelsen på vestsiden av gata ut mot sundet og fergeleiet. Primært vil vi gi faglig råd om at denne avtrappingen opprettholdes. Dette ut ifra hensynet til utsikt både for ny og gammel bebyggelse, og for å få en mer harmonisk overgang fra eksisterende bebyggelse og fra sjøsiden inn mot ny urban bebyggelse.

Kommentar
Både NSW (plankonsulent), Sagas Hall Borettslag og fylkeskommunen er skeptiske til fire etasjer i felt B/F/K-01. Beboere i Sjøgata 38 (Thorhus) uttalte allerede ved offentlig ettersyn at byggehøyde på 13,2 m etter ferdig hevet terreng og med relativt tett bebyggelse, vil framstå som en massiv vegg mellom sjøen og områdene innenfor.

NSW foreslår følgende kompromiss for felt B/F/K-01 og B/F/K/04 hvis vi absolutt vil legge til rette for inntrukket 4 etasje: ”40 % av %-BYA tillates bygget med maks gesims 13,2 m over gateplan, resterende 60 % tillates bygget med maks gesims 9,9 m. Bygningsdel med 13,2 m gesimshøyde skal ligge mot Gunnlaug Ormstunges gate.”

Vi har ikke regnet på om kompromisset er i hht. forprosjekt for felt B/F/K-01 (forelagt oss i oppstartsmøte 09.03.11), da det ikke tas stilling til framtidig detaljregulering i denne saken og det er kommunestyret som skal legge rammene. Det er heller ikke mottatt noe forslag til detaljregulering ennå. Nevnte forprosjekt, se skissen til høyre, viser inntrukket 4. etasje overalt, bortsett fra nordvestre fasade mot Gunnlaug Ormstunges gate i nord. Vi finner at en på bakgrunn av alle innvendingene (særlig de faglige) bør beholde de høydene som var foreslått ved offentlig ettersyn eller gå for NSWs kompromissforslag, som forutsetter inntrukket 4. etasje også mot Tømmerlunden men som kanskje er vel detaljert prosentmessig. I vedlagte bestemmelser har vi på bakgrunn av en helhetsbetraktning beholdt høydene fra offentlig ettersyn, dvs. ikke imøtekommet ønsket fra Sjøgata 33 C. En bør videre forholde seg til dette ved detaljregulering, da det bør foreligge gode argumenter for å avvike fra områdeplanen.

27  Indre Trondheimsfjord Havnevesen, 20.04.11
ITH har ingen merknader til endringene for B/F/K-01 og B/F/K-04.

Endringer av planen etter offentlig ettersyn
Plankartet
Forbedret mht. tekst/påskrift osv. Plangrensen er justert noe øst for felt B/F/K-05, med bredere fortau mot Kirkegata og framtidig rundkjøring. Videre er Helga den fagres gate regulert fram til Kirkegata. Omriss av planlagt bebyggelse i område KBA-1 er justert jfr. maks %-BYA. Stripe med kaianlegg i nordøst har fått riktig farge på formålet.

Reguleringsbestemmelsene
Endringer som er gjort for å imøtekomme høringsuttalelser er nevnt i våre kommentarer. Bestemmelsene er ellers forenklet noe ved at unødvendig tekst er tatt ut og en del tekst er omarbeidet/tydeliggjort. Det blir vel omfattende og uinteressant å nevne alle redaksjonelle endringer. Endringer av mer praktisk betydning er følgende:

  • § 3.1 andre ledd er tilføyd. Gjelder regulering av kvartallekeplasser og p-hus.
  • § 3.1 fjerde ledd: Sjøsikkerhet, motfyllinger i sjø og støydokumentasjon er tilføyd.
  • § 3.1 femte ledd: Unntak fra plankrav er omarbeidet noe.
  • § 3.7 Estetikk: Supplert jfr. Estetikkutvalgets råd om utomhusanlegg.
  • § 3.8 Universell utforming: Supplert med bestemmelser om tilgjengelig boenhet, livsløpsstandard alle steder i bestemmelsene er endret til tilgjengelig boenhet.
  • § 3.9: Parkeringskravene er vesentlig forenklet, og de to siste leddene er tatt ut.
  • § 3.10: Detaljert krav om privat uteplass er tatt ut.
  • § 3.16 er tilføyd jfr. råd fra Kystverket.
  • § 4: Tekst om byggegrenser er tatt inn, tabell er forenklet, målemetode er tilføyd.
  • § 4.4 Gårdsplass er supplert jfr. råd fra NSW: Bakkeparkering kan tillates på 30 % av formålet. Parkering under dekket tillates på 100 % av formålet. Det er presisert at høyde for overkant dekke er inkl. jord og vekstlag.
  • § 4.5 KBA-2 er supplert jfr. råd fra NSW, ved at bakkeparkering ikke tillates.
  • § 4.6 Bolig/forretning er supplert jfr. råd fra NSW: Innenfor områdene kan det i detaljregulering tillates overskridelse av %-BYA for parkering under beplantet dekke som nevnt i § 4.4. Dette skal fremgå i detaljregulering.
  • § 4.7 Bolig/forretning/kontor er supplert jfr. råd fra NSW: For områdene B/F/K-01, B/F/K-02, B/F/K-3, B/F/K-4, B/F/K-5, B/F/K-6, B/F/K-7, B/F/K-8 og B/F/K-9 tillates ikke bakkeparkering. Innenfor områdene B/F/K-11 og B/F/K-12 kan det i detaljregulering tillates overskridelse av %-BYA for parkering under beplantet dekke som nevnt i § 4.4. Dette skal fremgå i detaljregulering.
  • § 5.4 Kai: Mulighet for løftekran, båtslipp og midlertidig oppbevaring av båter er begrenset til kai langs KBA-3. Evt. fortøyningspullerter vurderes i detaljregulering.


Andre dokumenter

  • Overordnet miljøoppfølgingsprogram (OMOP), datert 12.10.2010.
  • Delrapport til konsekvensutredningen vedr. samfunnsanalyse, rev. januar 2011.
  • Konsekvensutredning, rev. 06.04.11, jfr. rev. av overnevnte delrapport.
  • Vi gjør oppmerksom på at planbeskrivelsen ikke er revidert ift. justeringer av planen etter høring. Planbeskrivelsens kart over eksisterende situasjon er noe misvisende mht. utfylt sjøareal, men i plankartet er det benyttete nyere kartgrunnlag.


Vurdering:
Oppsummering i forhold til høringsuttalelser
Det er mottatt 27 høringsuttalelser fra både offentlige instanser, fjernvarmekonsesjonær, lokale råd/utvalg/forbund, politiske partier og private. Det er ikke mottatt innsigelser i plan- og bygningslovens forstand, men det er mottatt merknader i form av både ros, innvendinger og konstruktive råd ift. planen. Enkle råd er søkt imøtekommet, se våre kommentarer til den enkelte uttalelse.

Følgende innspill av mer prinsipiell og praktisk betydning er ikke imøtekommet:

  • Regionale myndigheters råd om å øke min. gesimshøyde og min. %-BYA.
  • Fylkesmannens råd om å fjerne ”unntaksbestemmelser” i § 3.12 Fjernvarme samt å legge fram dokumentasjon som viser at ikke aktuelles ROS-forhold er sjekket ut.
  • Næringslivet m.fl. sitt ønske om fortsatt utstrakt næringsvirksomhet på havna, da dette på sikt vil medføre en ugunstig blanding av boliger og industri/lager.
  • Vegvesenets råd om å endre rekkefølgebestemmelsen for opparbeidelse av rundkjøring i Kirkegata, da vi har fått muntlig forståelse for ikke å endre denne.
  • Vegvesenets og Thorhus råd om mindre gateparkering.
  • Spenstige innspill fra Miljøpartiet Dei Grøne og Naturvernforbundet.
  • Estetikkutvalgets råd om bredere tverrgate, bredere gangareal/friområde m.m.
  • Ønske fra Eldres Råd om minst 1,0 p-plass pr. boenhet. De er også betenkt over at kravet til felles eller offentlig uteoppholdsareal pr. boenhet er halvert.
  • Barnerepresentanten går imot halvering av krav til uteoppholdsareal.
  • Innspill fra Sjøgata 33 C om inntrukket 4. etasje, pga. faglige uttalelser.


Det tas forbehold om at listen kan være mangelfull. Dette vil i tilfelle gå fram av saken.

Innspill fra Kystverket, Tide Sjø AS og Indre Trondheimsfjord Havnevesen vedr. utfyllinger i Sundet og forholdet til båttrafikk m.m. må vurderes løst gjennom detaljregulering. Dette går fram av bestemmelsene.

Kommunalteknikk har påpekt konflikt mellom eksisterende VA-ledninger og planlagte byggeområder, og ser det som en svakhet at evt. endringer på traseer og dimensjonering av ledningsnettet ikke er vurdert. De uttaler at hele området må på dette området vurderes under ett og at det ikke er godt nok å vurdere dette i detaljreguleringsplan for deler av området. Vi mener at dette nå bør vurderes uavhengig av planprosessen.

Forholdet til kommunedelplanen m.m.
Kommunedelplanen har både bindende bestemmelser og retningsgivende tekst. Vi mener mesteparten av innholdet er hensyntatt i områdeplanen, men noen avvik er det. Kommunedelplanen har f.eks. et område 13 hvor det ikke er tillatt med boliger, og hvor det i områdeplanen legges til rette for boliger kombinert med andre formål. Dette anses likevel positivt. Forholdet til kommunedelplanen er også belyst i planbeskrivelse og konsekvensutredning.

Konsekvensutredningen
Konsekvensutredningen belyser de forhold som kan ha betydning for miljø og samfunn, jfr. tema i vedtatt planprogram. Konsekvensutredningen ser ut til å gi tilstrekkelig vurdering av de forhold som er fastlagt i utredningsprogrammet. Planforslaget ser for øvrig ut til å være i samsvar med anbefalte avbøtende tiltak knyttet til miljø- og samfunnsforhold. Områdereguleringsplanen avklarer rammene for videre detaljregulering.

Konklusjon
Planen har et langt realiseringsperspektiv og det skal utarbeides samlet detaljregulering for forholdsvis store områder. Dette fordrer samarbeid mellom flere aktører/ interessenter, noe vi ofte opplever kan være en utfordring. Vi tilrår likevel at det innstilles på at planforslaget vedtas.

Til toppen av siden   

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 17.11.2010

Habilitet:
Geir Tore Persøy, FRP, ble erlært inhabil av møtet, og fratrådte dermed behandlingen.

Forslag i møte:
Oversendelsesforslag fra Einar Vandvik, V:

  1. Kommunestyrets vedtak i sak 51/08 Reguleringsplan Sentrum pkt 1 om steinsetting av Levangerelva og innsnevring av elveløpet tas inn i planen. Området er fra Levanger bru og fram til Holmgangen. Dette vil øke landarealet på havnesida og som kan brukes til park/friområde og bli en forlengelse av Strandparken.
  2. For å bedre avlasting for nordgående trafikk ut fra havneområdet, utredes muligheten for ny bru over Levangerelva i forlengelsen av 2. tversgående gate regnet fra framtidig rundkjøring i Kirkegata. Ved gjennomføring av punkt 1, innsnevring/steinsetting av Levangerelva, vil bruas lengde bli kortere enn dagens bru. Fra ny bru føres anlegges ny vei videre på nordsida av Røstadbekken fram til ny rundkjøring ved Rema.
  3. Før områdereguleringsplan for havna behandles i PUK for 2. gang, skal administrasjonen legge fram et strategisk notat som omfatter dagens bedrifter og arbeidsplasser på havneområdet som berøres av denne planen. Notatet skal beskrive hvilke bedrifter som kan/ønsker å bli værende på det nye havneområdet, og hvilke bedrifter som bør/ønsker å flytte til nye næringsområder. Disse nye næringsområdene skal spesifiseres.


Oversendelsesforslag fra Hanne Ihler Toldnes, SV:
Levanger kommune skal invitere de næringsdrivende på havna til et dialogmøte så snart etter høringsfristen er ute.
Dette for å etablere forutsigbarhet for aktørene som er involvert.

Saksordfører:
Olav Strid, DNA

Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.
Oversendelsesforslag oversendt uten realitetsvotering.

VEDTAK:
Det gjøres følgende endringer av reguleringsbestemmelsene:
§ 3.1 endres til:
Krav om detaljregulering og nærmere dokumentasjon
For alle hensynssoner for detaljregulering skal det foreligge vedtatt detaljregulering før det kan søkes byggetillatelse.
Detaljreguleringene må angi veger, fortau/gangveger, avkjørsler, varemottak/-levering, evt. utendørs avfallsløsning – underjordisk løsning skal benyttes, tomtedeling, byggegrenser/-linjer, plassering og omriss av bygninger, takform, byggehøyder (koter), evt. møneretning/takfall, uteoppholdsarealer inkl. lekeplasser, interne veger, parkeringsløsning, sykkelparkering samt frisikt.

Det skal gjøres rede for grunnforhold med evt. forurensninger eller radon, materialbruk i bygninger og utomhusanlegg inkl. evt. kaifronter, strømforsyning, energiløsninger, avfallshåndtering, geotekniske forhold, evt. støyskjermingstiltak, universell utforming, sikkerhet sjøtomter, masseoppfylling/terrengnivå, vann- og avløpsforhold.

Det skal angis i bestemmelsene at utomhusplan med nærmere angitt detaljeringsnivå skal vedlegges byggesøknad. Blant annet bør beplantning og belysning tas med.

Følgende unntas plankrav: For veger, fortau og gang- og sykkelveger som er i hht. områdeplanen, kan det søkes direkte om byggetillatelse. Se også § 9.5 angående parker.

  • Bestemmelsene suppleres med en illustrasjon av detaljreguleringssonene.
  • § 3.10: Størrelse på sandlekeplass justeres til minimum 100 m2.
  • § 3.12 første setning endres til:
    Innenfor planområdet, hvor det er gitt konsesjon for fjernvarme, skal ny bebyggelse inklusiv påbygg, tilbygg og større hovedombygginger med BRA over 250 m2 tilknyttes fjernvarmeanlegget. Konsesjonær må da bekrefte at fjernvarme kan leveres til det aktuelle tiltaket. Kommunen kan gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten, der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning.
  • §9.1 annet avsnitt om nødvendig makeskifte tas ut av bestemmelsene. Må løses ved gjennomføring av plan – andre løsninger kan være aktuelle.


Foreliggende forslag til reguleringsplan for Levanger Havn, med endringer som anført ovenfor, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Oversendelsesforslag:

  1. Kommunestyrets vedtak i sak 51/08 Reguleringsplan Sentrum pkt 1 om steinsetting av Levangerelva og innsnevring av elveløpet tas inn i planen. Området er fra Levanger bru og fram til Holmgangen. Dette vil øke landarealet på havnesida og som kan brukes til park/friområde og bli en forlengelse av Strandparken.
  2. For å bedre avlasting for nordgående trafikk ut fra havneområdet, utredes muligheten for ny bru over Levangerelva i forlengelsen av 2. tversgående gate regnet fra framtidig rundkjøring i Kirkegata. Ved gjennomføring av punkt 1, innsnevring/steinsetting av Levangerelva, vil bruas lengde bli kortere enn dagens bru. Fra ny bru føres anlegges ny vei videre på nordsida av Røstadbekken fram til ny rundkjøring ved Rema.
  3. Før områdereguleringsplan for havna behandles i PUK for 2. gang, skal administrasjonen legge fram et strategisk notat som omfatter dagens bedrifter og arbeidsplasser på havneområdet som berøres av denne planen. Notatet skal beskrive hvilke bedrifter som kan/ønsker å bli værende på det nye havneområdet, og hvilke bedrifter som bør/ønsker å flytte til nye næringsområder. Disse nye næringsområdene skal spesifiseres.


Levanger kommune skal invitere de næringsdrivende på havna til et dialogmøte så snart etter høringsfristen er ute.
Dette for å etablere forutsigbarhet for aktørene som er involvert.  

Til toppen av siden  

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer av reguleringsbestemmelsene:
§ 3.1 endres til:
Krav om detaljregulering og nærmere dokumentasjon
For alle hensynssoner for detaljregulering skal det foreligge vedtatt detaljregulering før det kan søkes byggetillatelse.
Detaljreguleringene må angi veger, fortau/gangveger, avkjørsler, varemottak/-levering, evt. utendørs avfallsløsning – underjordisk løsning skal benyttes, tomtedeling, byggegrenser/-linjer, plassering og omriss av bygninger, takform, byggehøyder (koter), evt. møneretning/takfall, uteoppholdsarealer inkl. lekeplasser, interne veger, parkeringsløsning, sykkelparkering samt frisikt.

Det skal gjøres rede for grunnforhold med evt. forurensninger eller radon, materialbruk i bygninger og utomhusanlegg inkl. evt. kaifronter, strømforsyning, energiløsninger, avfallshåndtering, geotekniske forhold, evt. støyskjermingstiltak, universell utforming, sikkerhet sjøtomter, masseoppfylling/terrengnivå, vann- og avløpsforhold.

Det skal angis i bestemmelsene at utomhusplan med nærmere angitt detaljeringsnivå skal vedlegges byggesøknad. Blant annet bør beplantning og belysning tas med.

Følgende unntas plankrav: For veger, fortau og gang- og sykkelveger som er i hht. områdeplanen, kan det søkes direkte om byggetillatelse. Se også § 9.5 angående parker.

  • Bestemmelsene suppleres med en illustrasjon av detaljreguleringssonene.
  • § 3.10: Størrelse på sandlekeplass justeres til minimum 100 m2.
  • § 3.12 første setning endres til:
    Innenfor planområdet, hvor det er gitt konsesjon for fjernvarme, skal ny bebyggelse inklusiv påbygg, tilbygg og større hovedombygginger med BRA over 250 m2 tilknyttes fjernvarmeanlegget. Konsesjonær må da bekrefte at fjernvarme kan leveres til det aktuelle tiltaket. Kommunen kan gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten, der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning.
  • §9.1 annet avsnitt om nødvendig makeskifte tas ut av bestemmelsene. Må løses ved gjennomføring av plan – andre løsninger kan være aktuelle.


Foreliggende forslag til reguleringsplan for Levanger Havn, med endringer som anført ovenfor, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-.

Vedlegg:

  1. Konsekvensutredning datert 19.10.2010 PDF
  2. Planbeskrivelse datert 01.11.2010 PDF (5MB)
  3. Plankart udatert PDF
  4. Reguleringsbestemmelser udatert PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Uttalelser til planprogrammet (7 stk.), uttalelser senere i prosessen (4 stk.)
  • Delrapporter konsekvensutredning (11 stk. inkl. Klima- og energiplan vedtatt 20.05.2009)
  • Arbeidsnotat vedr. utvikling av havneområdet Levanger, rev. 18.06.08


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Narud Stokke Wiig på vegne av Levanger Næringsselskap AS, som er et heleid kommunalt aksjeselskap. Flere konsulenter har gjennom flere delrapporter bidratt til planens konsekvensutredning, som er sammenfattet av RG-prosjekt AS.

Plantype - områdereguleringsplan
Ved varsel om planoppstart var intensjonen å utarbeide en reguleringsplan. I en slik plan var det anledning til å stille krav om bebyggelsesplan. Fra 01.07.2009 gikk bebyggelsesplaner ut, og reguleringsplaner ble inndelt i to plantyper; områdeplan og detaljregulering. Planen har et langt gjennomføringsperspektiv og er utarbeidet pva. kommunen. Det synes følgelig naturlig at dette blir en områdeplan med krav om detaljregulering. Områdeplanen gir føringer for detaljreguleringene.

Konsekvensutredning (KU)
Hensikten med en konsekvensutredning er at hensynet til miljø og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelse av planen, og når det tas stilling til om, evt. på hvilke vilkår, planen kan gjennomføres. Ny forskrift om konsekvensutredninger trådte i kraft den 01.07.2009, samtidig med ny plandel til plan- og bygningsloven. Planprogram for denne konsekvensutredningen ble imidlertid vedtatt 22.10.08. Jfr. overgangs-bestemmelser er konsekvensutredningen i hht. 2005-forskriften. Konsekvensutredningens innhold, omfang og detaljeringsgrad må tilpasses den aktuelle plantype og behov for avklaringer. Endring av plantype har ikke hatt betydning for konsekvensutredningen. Følgende skulle utredes:

  • Trafikkforhold inkl. støy og luftforurensning
  • Forurensning av vann og bunnsedimenter
  • Flom og ras – Grunnforhold
  • Marinarkeologiske forhold, kulturminner
  • Miljø, klima, energi
  • De samfunnsmessige konsekvenser.


Avbøtende tiltak i fht. første, tredje og femte kulepunkt er antydet i konsekvensutredningen og søkt hensyntatt i planforslaget.

Planområdet
Planområdet omfatter havneområdet, som ligger som en halvøy i forlengelsen av sentrum, mellom Levangerelva og Sundet. I nord grenser planområdet mot fjorden og i syd grenser det til Kirkegata og følger Gunlaug Ormtunges gate og Sjøgata ned til fergeleiet. Reguleringsplan for hotell og kulturhus ved Sundet ble vedtatt 26.05.2010. Dette området omfattes ikke av områdeplanen, men den planlagte utbyggingen er likevel hensyntatt i konsekvensutredningen.

Planområdet er på ca. 226 daa, hvorav ca. 143 daa landareal. Det er planlagt en utbygging med ca. 1.500 nye boliger, ca 30.000 m2 næringsareal, samt næring / tjenesteyting (hotell, kontor, kulturhus og allmennyttig forsamlingslokale) 12.000 m2 (jfr. vedtatt reguleringsplan). Videre er det planlagt 2 barnehager med til sammen 6 avdelinger. Planbestemmelsene angir minimum andel næringsareal, så antall kvadratmeter næring kan bli større.
Dagens bruksformål er lager, kontorer, offentlig renseanlegg, maritim virksomhet og kai.

Planstatus
Planområdet omfattes av kommunedelplan Sundet - Havna 2003-2015, vedtatt 14.05.03.

Følgende reguleringsplaner grenser til planområdet:

  • Reguleringsplan Levanger sentrum, vedtatt 25.06.2008 (L2006011)
  • Reguleringsplan for hotell og kulturhus - Levanger Havn, vedtatt 26.05.10 (L2009007)


Reguleringsplaner og mindre endringer som muligens vil utgå når områdeplanen vedtas:

  • Kirkegata – Havna 1, vedtatt 26.09.96 (L1996008)
  • Kirkegata – Havna 2, vedtatt 04.12.97 (L1997009)
  • Levanger avløpsrenseanlegg, vedtatt 02.09.99 (L1999010 – mindre endring)
  • Levanger Havn – slipp for småbåter, vedtatt 30.08.00 (L2000012 – mindre endring)
  • Riksveg 774 – Levanger fergekai, vedtatt 03.04.02 (L2002018 – mindre endring)
  • Levanger havn – småbåthavn, vedtatt 03.03.04 (L2004002)
  • Kirkegata 73 A og B, vedtatt 04.05.05 (L2005007)


Reguleringsplaner som bare delvis overlappes av områdeplanen:

  • Røstadeiendommen, vedtatt 13.10.04 (L2004009 – mindre endring)
  • Turveg Røstad, vedtatt 15.09.10 (L2010004)


Planområdet bør også ses i fht. forskrifter og faktaark i fht. biologisk mangfold, bl.a. om Eidsbotn fuglefredningsområde.

Planforslaget
Det vises til vedlagte planbeskrivelse og konsekvensutredning for utfyllende informasjon. Her følger en redegjørelse for formål, hovedinnhold og virkninger. 

Plankrav
Etter det vi kan se viser hensynssoner for detaljregulering, på plankartet, at alt areal innenfor planen kreves detaljregulert (bestemmelsene åpner for unntak for parker). Sonene er vanskelig å oppfatte og plankravet i bestemmelsenes § 3.1 synes noe uklart.
Plankravet er ikke nyansert i fht. størrelse på tiltak, og vil sannsynligvis ramme de fleste søknadspliktige tiltak inkl. opparbeidelse av veganlegg. Vi antar dette ikke er tilsiktet, men at avgrensningen av detaljreguleringer likevel skal gå til midt veg.
Planen har et langt realiseringsperspektiv og det skal utarbeides samlet detaljregulering for forholdsvis store områder. Dette fordrer samarbeid mellom flere aktører/ interessenter, noe vi ofte opplever kan være en utfordring.

Forslag:
Bestemmelsene suppleres med en illustrasjon av detaljreguleringssonene, tilsvarende den i planbeskrivelsen på side 10.

Bestemmelsenes § 3.1 endres til:
Krav om detaljregulering og nærmere dokumentasjon
For alle hensynssoner for detaljregulering skal det foreligge vedtatt detaljregulering før det kan søkes byggetillatelse.
Detaljreguleringene må angi veger, fortau/gangveger, avkjørsler, varemottak/-levering, evt. utendørs avfallsløsning, tomtedeling, byggegrenser/-linjer, plassering og omriss av bygninger, takform, byggehøyder (koter), evt. møneretning/takfall, uteoppholdsarealer inkl. lekeplasser, interne veger, parkeringsløsning, sykkelparkering samt frisikt.

Det skal gjøres rede for grunnforhold med evt. forurensninger eller radon, materialbruk i bygninger og utomhusanlegg inkl. evt. kaifronter, strømforsyning, energiløsninger, avfallshåndtering, geotekniske forhold, evt. støyskjermingstiltak, universell utforming, sikkerhet sjøtomter, masseoppfylling/terrengnivå, vann- og avløpsforhold.

Det skal angis i bestemmelsene at utomhusplan med nærmere angitt detaljeringsnivå skal vedlegges byggesøknad. Blant annet bør beplantning og belysning tas med.

Følgende unntas plankrav: For veger, fortau og gang- og sykkelveger som er i hht. områdeplanen, kan det søkes direkte om bygge¬tillatelse. Se også § 9.5 angående parker.

Følgende undersøkelser er i bestemmelsene foreslått forskjøvet til anleggsfasen:
Undersøke om det er forurensninger eller radon i grunnen. Dette fanges nå opp på et tidligere tidspunkt, og kan gå ut.

Bebyggelse og anlegg
Det legges til rette for barnehage, energianlegg (trafo), kommunaltekniske anlegg (avløpsrenseanlegget), gårdsplass (gårdsrom i karrébebyggelse) samt fem ulike kombinasjoner av bolig med formålene forretning, kontor, tjenesteyting, barnehage, næringsvirksomhet.

Boliger kombinert med andre formål
Ved å kombinere formål/funksjoner vil en kunne oppnå at områdene brukes større deler av døgnet. Områder med større grad av sosial kontroll oppleves ofte tryggere, og kriminalitetsforebyggende planlegging er viktig.

I kombinerte formål skal en viss prosentandel (15 eller 25 %) være annet enn boliger. I felt KBA-3, og områder med bolig/forretning og bolig/forretning/kontor skal første etasje i størst mulig grad nyttes til virksomheter som er publikumsorientert. I sistnevnte områder er boliger ikke tillatt i første etasje.

Tjenesteyting og bevertning: I områder som er kombinert med forretning tillates også innslag av offentlig og privat tjenesteyting samt bevertning, jfr. § 4 i bestemmelsene

Næring (delformål i område KBA-3): Ifølge MD´s veiledning omfatter næring ikke forretning/handel og tjenesteyting, men industri- håndverks og lagervirksomhet.
Dette kunne gått tydeligere fram av bestemmelsene.

Barnehager
I konsekvensutredningen antydes det at den antatte boligbyggingen kan gi en vekst i befolkningen på Havna på vel 4100 personer fram til 2030. Videre anslås antall potensielle barnehagebarn til 100 og antall skolebarn pr. alderstrinn til om lag 13 i 2030. 
Planforslaget omfatter to barnehager, én på Indre Havn med to avdelinger og én på Ytre
Havn med 4 avdelinger. Uteoppholdsarealets størrelse i fht. innendørs oppholdsareal er angitt, jfr. dagens normer. For den ene barnehagen vil dette bli i kvartalets gårdsrom.

Grad av utnytting
Tabell i bestemmelsene angir maksimum og minimum %-BYA (prosent bebygd areal). Det er angitt i bestemmelsene at parkering under formålet gårdsrom ikke inngår i %-BYA. Maks %-BYA varierer fra 20-80. Minimum %-BYA varierer fra 0-50. Vi gjør oppmerksom på at utnyttingsgraden i områdeplanen også inkluderer evt. bakkeparkering. Illustrasjonsplanen antyder 140 slike plasser. Minste uteoppholdsareal for barnehagene er nevnt ovenfor.

Bebyggelsen
Omriss av planlagt bebyggelse er ifølge bestemmelsenes § 4 veiledende.
Nærmest sentrum foreslås det kvartaler med karrébebyggelse omkring et indre hevet gårdsrom med mulighet for parkering under dekke der det ikke er boliger i første etasje. Det er angitt i bestemmelsene at byggelinjer (mangler i plankartets tegnforklaring) mot Helga den Fagres Allé skal være sammenfallende med formålsgrensene. På Ytre Havn, ut mot sjøen og Sundet løses strukturen opp, og det er i bestemmelsene foreslått at bebyggelsen hovedsakelig skal være orientert i øst-vestlig retning.

Planen viser noen byggegrenser, og evt. sammenfall med formålsgrense (tilsvarende byggelinje mot Helga den Fagres gate) vil ikke være synlig. Om det er vist tilstrekkelig med byggegrenser på dette plannivå er foreløpig ikke mulig å vurdere. Omriss av planlagt bebyggelse (veiledende) er enkelte steder vist nær formålsgrense uten at noen byggegrense er synlig. Der byggegrenser ikke er vist vil bestemmelser i veglovens § 29 eller plan- og bygningslovens § 29-4 gjelde, med mindre annet fastsettes i område- eller detaljregulering. Områdeplanen bør gi felles føringer for noen byggegrenser.

Silobygningen i område B/F/K-09 tillates ikke revet.

Byggehøyder
I bestemmelsene er det angitt maksimum og minimum gesimshøyde i meter. Maks gesims varierer fra 6,6 til 13,2 meter. Minimum gesims er 6 m, bortsett fra for barnehagen hvor den er 3 m og for kommunalteknisk anlegg hvor den er 0. Parkeringshusene kan være mellom 6 og 9,9/13,3 m, lavest på Ytre Havn.
Ifølge bestemmelsenes § 3.6 skal takform og møneretning gå fram av detaljregulering.
Hvordan maks byggehøyde skal måles er ikke angitt, og da gjelder byggteknisk forskrifts måleregler, dvs. i fht. ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.

Estetikk
Det er gitt en del generelle bestemmelser i § 3.7.

Biladkomst, gang-/sykkelveg m.m.
Planen ser ut til å bygge på dagens vegnett, men innebærer noe justering og oppgradering samt noen nye veglenker og noen som går ut. Deler av Havnevegen foreslås som miljøprioritert veg. Det er godt med gangforbindelser.
Kollektivholdeplasser: Det foreslås 6 bussholdeplasser i planområdet.
Planen viser også kai og havneterminal. Fergeleiet er gitt formålet kjøreveg.

Bruk og vern av sjø og vassdrag
Havneområde i sjø omfatter sundet/fjorden og her tillater bestemmelsene motorisert ferdsel. Levangerelva er vist som friluftsområde i sjø, og her tillates ikke motorisert ferdsel. Det samme gjelder badeområdet ved Havneparken.

Småbåthavn: Planen viser to områder for småbåthavn, se også § 7 i bestemmelsene. Områdene for småbåthavn omfattes av plankrav fordelt på tre detaljreguleringssoner. Vi gjør oppmerksom på at eksisterende småbåthavn omfattes av to slike soner. Videre er det foreslått at småbåthavnene skal inngå i utomhusplan for tilliggende kvartaler.

Parkering
Planbeskrivelsen viser mulig plassering av 1700 parkeringsplasser innenfor planområdet, hvorav ca. 1150 under dekke, ca. 300 i parkeringshus (P1 og P2), ca. 140 på bakken og ca. 110 plasser gateparkering. Det legges også til rette for frikjøpsordning, men foruten plasser i gate er det ikke foreslått offentlige parkeringsplasser i planområdet. Begge parkeringshusene er foreslått som felles/private. Ifølge bestemmelsene kan P-1 nyttes av kvartalene ved indre havn og besøkende til området. P-2 kan nyttes av kvartaler ved ytre havn. Hotell/kulturhuset har sannsynligvis også behov for parkeringsplasser utover det de kan få til på eget område.

For forretning, kontor, industri/lagerbebyggelse (= næring) foreslås det parkeringskrav jfr. dagens vedtekter. For barnehage og annen tjenesteyting er parkeringskrav ikke spesifisert. Dette kan fastsettes i fbm. detaljregulering.

For boliger og hybler foreslås det en halvering av parkeringskravet, sammenlignet med gjeldende vedtekter. Det foreslås 0,75 p-plasser pr. boenhet og 0,5 p-plasser pr. hybel. Kommunen har ikke erfaring med så lav parkeringsdekning. Selv om planområdet ligger sentralt, kan kollektivtilbudet her ikke sammenlignes med tilbudet i byer som for eksempel Trondheim. Vi er svært betenkt over et så lavt parkeringskrav, selv om det kan tolkes som et minstekrav. Vi stiller følgelig spørsmål ved om dette er tilstrekkelig.

Ofte kan det være en utfordring å få gjennomført parkeringsløsninger integrert i bebyggelsen, selv om dette er en forutsetning for høy utnytting. Det er stilt krav om minimum utnytting (%-BYA), men områdeplanens utnyttingsgrad omfatter også parkering på bakken. I § 9.6 er det også angitt at midlertidig bakkeparkering kan aksepteres for noen kvartaler i inntil 10 år etter at reguleringsplanen er vedtatt. Vi antar det menes 10 år etter detaljreguleringen.

5 % av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for funksjonshemmede og det skal avsettes områder til sykkelparkering ved arbeidsplasser og boliger.

Parkering for reisende med ferga antas begrenset betydelig, da Tømmerlunden er angitt med formålet gatetun. Gatetun er ifølge vegvesenets veileder et område som fortrinnsvis er beregnet til opphold og lek hvor trafikk med kjøretøyer har begrenset omfang.

Lek, uteopphold, parker
Ifølge bestemmelsenes § 3.10 skal det sikres minst 25 m2 felles eller offentlig uteoppholdsareal pr. boligenhet. Dette er en halvering sammenlignet med kommunens gjeldende vedtekter. Krav om privat uteplass på 4-6 m2 pr. boenhet (som også kan løses på felles veranda eller takterrasse) kommer imidlertid i tillegg, som en ekstra kvalitet og da blir summen noe høyere.

For noen områder tillates det at deler av utearealet dekkes innenfor parker, og dette skal avklares i detaljregulering. For andre områder skal alt dekkes innenfor formålsgrensen for området. Hvilke dette gjelder er angitt i bestemmelsene. Sandlekeplasser (inntil 100 m2) og kvartalslekeplasser (minimum 1500 m2) er angitt i bestemmelsene. Vi ser ikke behov for å angi øvre grense for sandlekeplass. Dette bør endres til minimum.

Det er opplyst at Strandparken, Havneparken og Tømmerlunden (gatetun) utgjør hhv. 3, 6 og 1 daa, til sammen 10 daa. Det skal opparbeides to kvartalslekeplasser innenfor regulerte parkområder, og disse vil utgjøre minst 3 daa til sammen. Innenfor Strandparken skal det anlegges en offentlig kvartalslekeplass for boliger på Indre havn og innenfor Havneparken skal det anlegges en offentlig kvartalslekeplass for boliger på Ytre Havn. Ifølge bestemmelsenes § 9.4 skal uteareal for lek og opphold ferdigstilles samtidig med boligene det skal betjene. Rekkefølgebestemmelse for parker og plasser er nevnt i § 9.5, og må ses i sammenheng med områder for detaljregulering. Opparbeidelse av kvartalslekeplassene blir en utfordring. Kvartalslekeplassen i Strandparken omfatter bebygd areal og kvartalslekeplassen i Havneparken omfatter areal som forutsettes oppfylt (sjøareal i dag). Det er i bestemmelsene åpnet for midlertidige løsninger.

Det vises for øvrig til positiv uttalelse fra barnerepresentanten.

Universell utforming
Universell utforming er hensyntatt i bestemmelsenes § 3.8. Videre går det fram at minst 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. For øvrig stiller ny byggteknisk forskrift (TEK), som trådte i kraft 1. juli 2010, tydeligere krav til universell utforming.

Hvordan trinnfri adkomst til bygninger skal løses, ved bruk av delvis nedsenkede parkeringsløsninger, antar vi blir en utfordring om dette også innebærer at golvnivå i første etasje ligger noe høyere enn gatenivå.

Støy
Støy er utredet i konsekvensutredningen og følgende er funnet: Økt trafikk i Kirkegata vil medføre økte problemer i form av støy, forurensing, framkommelighet, trafikksikkerhet etc. Når det gjelder støy i Kirkegata gjennom sentrum, er den anslått å ligge innefor rød sone i fht. støyretningslinje T-1442. Det samme har vegvesenet funnet i sin støysonekartlegging/beregning. Pga. lite detaljert grunnlagsdata er det ikke gjort forsøk på å beregne ekstrabelastning for støy og luftforurensning, men grovt sett kan en for Kirkegata gjennom sentrum anta at en økning på 5.000 kjøretøyer (som ikke er usannsynlig) tilsvarer en økning i støynivået på opp mot 2 dB.

Det er gitt bestemmelse om støy (§ 3). Ifølge planbeskrivelsen skal det til grunn for avbøtende tiltak foreligge en støyfaglig utredning som legges ved søknaden om rammetillatelse. Videre skal støyreduserende tiltak være gjennomført før midlertidig brukstillatelse gis. Dette kan vi ikke se gjenspeiles i bestemmelsene.

Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) / konsekvensutredning
I tråd med planprogrammet er følgende forhold vurdert og oppsummert i vedlagte konsekvensutredning:

  • Trafikkforhold, støy og luftforurensning: Støy er nevnt ovenfor. Avbøtende/ forebyggende tiltak vil være tilrettelegging av gode forbindelser for gående og syklende samt godt kollektivtilbud. Rekkefølgebestemmelser om bygging av Havnegata og rundkjøring med Kirkegata i takt med utbyggingen. Dvs. rundkjøring etter at maks 40 % av all trafikk er etablert. Avlastningsveg for Kirkegata sørover før utbygging av ytre havn (etter at maks 70 % av trafikken er etablert).
  • Forurensning av vann og bunnsedimenter: Se vedlagte konsekvensutredning.
  • Flom og ras – Grunnforhold: Det anbefales 6 tiltak for å unngå uheldige konsekvenser, se konsekvensutredningen.
  • Marinarkeologiske forhold, kulturminner: Det er konkludert med at det ikke foreligger opplysninger som tyder på at gjennomføring av utbygging av havna har konsekvenser for anomalier av kulturhistorisk interesse.
  • Miljø, klima, energi: En miljøprofil for Havna bør konkretiseres. I fht. biologisk mangfold konkluderes det med at planlagte utfyllinger ikke vil ha særlig negativ effekt verken på fisk, pattedyr eller planter. For å oppnå målsettingene i kommunens energi- og klimaplanen foreslås følgende tiltak: Området bygges ut med fjernvarme og det innføres tilknytningsplikt for alle bygg over en viss størrelse. Der det evt. ikke blir fjernvarme, skal oppvarming dekkes med bioenergi, varmepumpe eller andre nye fornybare energikilder. Nye energikrav i hht. byggteknisk forskrift 2010 legges til grunn som minimumskrav ved all ny bebyggelse.
  • De samfunnsmessige forhold/konsekvenser: Se vedlagte konsekvensutredning.


Konsekvensutredningen antyder avbøtende/forebyggende tiltak i fht. første, tredje og femte kulepunkt, og dette er søkt hensyntatt i planforslaget.

Det er ikke foreslått byggverk med sikkerhetsklasse F3 (sykehus, beredskaps-institusjoner), heller ikke tilfluktsrom.

Overordnet miljøoppfølgingsprogram
Det er utarbeidet et overordnet miljøoppfølgingsprogram (OMOP) for utbygging av Havna. Målsettingen for dette programmet vil være å gjøre utbyggingen av Havna til et langsiktig positivt prosjekt for byen og hele kommunen, og at utbyggingen vil gi byen/kommunen et positivt miljøtilskudd. Programmet vil være retningsgivende for både kommunen og utbyggerne. Et viktig virkemiddel vil være at framtidige utbyggere blir pålagt å utarbeide egne miljøplaner som redegjør for hvordan miljømålene er ivaretatt i deres prosjekter.

Kulturminner
I fylkeskommunens uttalelse til planprogrammet er det ikke signalisert behov for noen arkeologisk forundersøkelse. Forholdet til marinarkeologiske kulturminner er omtalt i konsekvensutredningen.

Biologisk mangfold
Naturforvaltning opplyste allerede i 2008 om følgende:
Levangerelva er laks og sjøørret førende vassdrag.
En utfylling av Levangersundet kan ha dramatiske konsekvenser for vannutskiftingen i Eidsbotn naturreservat og dermed store følger for verneverdiene i dette området. Konsekvensene vil avhenge av grad av utfylling. Det vises til forskrift om fredning av for Eidsbotn fuglefredningsområde. Utfylling kan også påvirke strømningene i sundet og ha en negativ effekt på fugle- og dyreliv der. Sundet er blant annet en svært viktig plass for ærfugl. En utfylling kan videre påvirke sirkulasjonen i vannmassene mellom sundet-Levangerelva-Tynesfjæra og således påvirke verneområdet i Tynesfjæra. En utfylling i området kan ha konsekvenser for det biologiske mangfoldet på strekningen Eidsbotn-Tynesfjæra. Eidsbotn har forøvrig status som Ramsarområde og Tynesfjæra er innmeldt som Ramsarområde.

I konsekvensutredningen er det imidlertid konkludert med at planlagte utfyllinger ikke vil ha særlig negativ effekt verken på fisk, pattedyr eller planter.

Vann, avløp, renovasjon
Planforslaget vil medføre utvidelse eller rehabilitering av den eksisterende tekniske infrastrukturen. Kommunalteknisk renseanlegg vil beholde sin nåværende plassering.
Kapasiteten til eksisterende renseanlegg er i konsekvensutredningen ansett som tilstrekkelig. Evt. tilrettelegging i fht. offentlig vann- og avløpsanlegg forutsettes vurdert av kommunen. Det vises for øvrig til uttalelse fra Kommunalteknikk, som angir en del konflikter/utfordringer.

Renovasjonsløsninger er ikke nærmere angitt i bestemmelsene, men løsninger med undergrunnscontainere er en forholdsvis ny og estetisk tiltalende løsning, som bør vurderes benyttet hvis en ikke får oppbevart avfallet på annen usjenerende måte.

Energiløsninger og forholdet til kommunens klima- og energiplan, vedtatt 20.05.2009
Overnevnte er vurdert i konsekvensutredningen. Planen viser for øvrig arealmessige løsninger som bør få folk til å gå/sykle fremfor å kjøre bil. Målene i klima- og energiplanen forventes fulgt opp i evt. utbyggingsavtaler.

I klima- og energiplanen heter det bl.a. at: - ved behandling av reguleringsplaner ang. boliger i Levanger henstilles det til å sjekke muligheten for benyttelse av miljøvennlige materialer. Dette var for å øke fokus på bruk av miljøvennlig bebyggelse gjennom bruk av eksempelvis massivt tre/passiv hus samt en bevisstgjøring av bruk av treverk.

Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, og kommunen har vedtatt tilknytningsplikt i forskrift/vedtekt til plan- og bygningsloven (pbl). Vedtektene skal etter hvert erstattes av bestemmelser til arealdelen, men foreløpig er det ikke planer om revisjon av kommunedelplanen for havna. Ifølge pbl § 12-7 nr. 8 er det anledning til å gi bestemmelser om krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse, jf. § 27-5. Det går fram at tilknytningsplikt skal gis i plan og at kommunen kan gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning.
I planbeskrivelsen er det opplyst at mulige alternative energiløsninger som kan medvirke til å redusere energiforbruket og energikostnader i området vil bli vurdert. Samt at vannbåren varme bør vurderes i forbindelse med større bygningstiltak. Vi ser behov for å konkretisere områdeplanens bestemmelse om fjernvarme m.m.
Forslag: § 3.12 første setning endres til:
”Innenfor planområdet, hvor det er gitt konsesjon for fjernvarme, skal ny bebyggelse inklusiv påbygg, tilbygg og større hovedombygginger med BRA over 250 m2 tilknyttes fjernvarmeanlegget. Konsesjonær må da bekrefte at fjernvarme kan leveres til det aktuelle tiltaket. Kommunen kan gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten, der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning.”

Vi anser at denne bestemmelsen også vil åpne for lavenergibygg eller passivhus.

Evt. oppgradering av strømforsyning forventes vurdert av NTE, senest i fbm. detaljreguleringer.

Rekkefølgebestemmelser
Planen forutsetter bl.a. oppgradering av infrastruktur og oppfylling av terreng med tilhørende motfyllinger (i sjø) samt sikkerhetstiltak i Sundet/sjøen (i fht. båt/fergetrafikk), se § 9. De største utfordringene er knyttet til utbyggingen på Ytre havn, i de sjønære områdene. Avlastningsveg for Kirkegata sørover, forutsetter ytterligere planlegging. Rekkefølgebestemmelse i fht. rundkjøring i Kirkegata og avlastningsveg for Kirkegata sørover (§ 9.5) er angitt i forhold til ÅDT (årsdøgntrafikk), i stedet for prosentvis utbygging som anbefalt i konsekvensutredning. Dette anses enklere å forholde seg til, og tallene skal noenlunde tilsvare tilrådingen i konsekvensutredningen.

Utbyggingsavtale
Utbyggingsavtaler i fht. parker og plasser er nevnt i bestemmelsenes § 9.5. Evt. behov for utbyggingsavtale vedrørende andre forhold, forutsettes vurdert senest i fbm. detaljreguleringer.

Planprosess
Medvirkning
Oppstart av reguleringsplanarbeid for Levanger sentrum inkl. havneområdet ble varslet allerede i 2004. En fant etter hvert behov for å dele planarbeidet, og revisjon av reguleringsplan for sentrumsområdene ble vedtatt i 2008.
Vinteren 2007/2008 ble det på nytt varslet oppstart av reguleringsplan for havneområdet. Det var bedt om inn innspill innen 20.02.08. Planprogram for konsekvensutredning i tilknytning til denne planen ble vedtatt 22.10.08.

I fbm. høring av planprogrammet ble det mottatt innspill fra NTE Nett AS, Bio Varme AS, fylkeskommunen, fylkesmannen, Eldres råd og NVE.

NTE ba om at det tas hensyn til eksisterende strømanlegg. Dette ble tatt til orientering.

Bio Varme AS etterspurte tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegg. De ønsket intensjonsavtaler med kommunen om tilknytning til fjernvarme for kommunale arealer på havna for å støtte opp om en utvidelse av varmesentralen på Røstad. De anbefalte også framføringsavtaler for fjernvarmeinfrastruktur/rørnettet fra Røstad og sørover i Levanger Sentrum. Administrasjonen kommenterte at tilknytningsplikt vil bli tatt inn i reguleringsbestemmelsene for havna. Øvrige forhold ble tatt til orientering og oversendt/formidlet til næringsselskapet.

Fylkeskommunen minnet om viktigheten av en klima- og energivennlig utbygging samt at utforming av ny bebyggelse bør ses i forhold til bevaringskvartalene. Det ble svart at klima-/energi vil bli tatt inn i plan og utbyggingsavtale og at det siste vil bli vurdert i planarbeidet.

Fylkesmannen anbefalte at det fastsettes minimum utnyttingsgrad og understrekte betydningen av å ha fokus på klima og energi. Det ble svart at klima og energi har vært et sentralt tema så langt og vil være det videre også. Samt at Enova, Husbanken og Bio Varme AS er viktige bidragsytere og vil være det videre i planarbeidet også. Utredningstemaet miljø, klima og energi ble tilføyd i planprogrammet.

Eldres råd pekte på at det må avsettes nok parkeringsplasser i fht. antall boliger og næringsvirksomhet samt at universell utforming legges til grunn ved utforming av bygninger.

NVE ønsket farekartlegging som dokumenterer sikkerheten i utbyggingsområdet samt at miljøvennlig oppvarming og transport synliggjøres i plandokumentet.

Ifølge planbeskrivelsen har det vært kontakt med aktuelle sektormyndigheter og det har vært flere åpne møter hvor enkeltpersoner og organisasjoner har kunne kommet med innspill under hele planprosessen, samt vært løpende kontakt med aktuelle aktører som er etablert på havneområdet. Foreløpige utkast av planen ble sist presentert 03.09.10.

Innspill fra Persøy eiendom as, Levanger Maritime senter / Persøy Liftutleie, Kirol AS og Havna Terrasse SUS er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Høring av kommunale fagområder
Planforslaget er med svært kort frist forelagt følgende fagområder i kommunen:
Kommunalteknikk, barnerepresentanten, naturforvaltning, helse/rehabilitering, bygg og eiendom, brann, oppvekst samt kultur.

Barnerepresentanten, 04.11.2010
Det er positivt at det reguleres inn sandleikeplasser for små barn i umiddelbar nærhet av bolig, samt at det etableres kvartalsleikeplasser. Parkanlegg og andre fellesarealer vil også være naturlige oppholds- og leikearealer for barn og unge.

I forhold til vedtektene for Levanger kommune er avsatt uteoppholdsareal halvert fra 50 m2 per bolig til 25 m2 per bolig. Nærliggende parker og friluftområder vil til en viss grad kunne kompensere for dette. Jeg ber om at en slik reduksjon i avsatt areal vurderes nøye, da det er i overordnede planer man kan ta hensyn til disse forholdene.

Utbyggingen av området vil strekke seg over et langt tidsrom. Det er viktig at oppholdsområder og leikeplasser blir bygd ut fortløpende i prosessen, og at trafikksikkerhetsmessige forhold blir ivaretatt.

Kommunalteknikk, 04.11.2010
I bestemmelsenes § 2.2 er det et punkt om Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Samferdselsanlegg synes å være godt ivaretatt i planen, men annen infrastruktur som vann- og avløpsanlegg er ikke nevnt. Kart over eksisterende VA-nett viser at det er konflikt mellom eksisterende VA-ledninger og planlagte byggeområder. Dette gjelder spesielt i området ved Nortroll der utslippsledningen fra kloakkrenseanlegget med tilhørende svingetårn ligger, og mellom Gunlaug Ormtunges gate og Ravns gate der hovedvannledningen for Røstadområdet og Nordbygda går. Dette vil også bli forsyningsledningen for planlagt nødvannsforsyning fra Verdal som er planlagt ferdigstilt i 2012. Eksisterende overvannsutslipp i nord og ledningstrase i Gunlaug Ormtunges gate langs småbåthavna vil også bli berørt.

Ledningsnettet på havna er av relativt ny dato der noe av utslippsledningen med forlengelse ble lagt i 2009. I Gunlaug Ormtunges gate og det ytre havneområdet ble ledningsnettet skiftet ut i årene 2004-2006. Ravns gate og utslippsledningen fra renseanlegget ble lagt i 1993, mens Helga den fagres gate ble lagt på 80-tallet. Havneområdet er flatt, og dette betyr at falledninger er lagt med minimumsfall i til dels dype grøfter. Dette gjør at det ikke er noen enkel sak å legge om ledningsnettet, og evt. omlegging vil medføre store kostnader. Vårt regelverk sier at det ikke kan bygges hus eller andre installasjoner nærmere enn 5 m fra ledningstraseen, og med de rådende grunnforhold og grøftedybder kan det ikke fravikes fra dette.

Vi ser det som en svakhet med planen at evt. endringer på traseer og dimensjonering av ledningsnettet ikke er vurdert. Hele området må på dette området vurderes under ett. Det er ikke godt nok å vurdere dette i detaljreguleringsplan for deler av området.

Vurdering:
Forholdet til kommunedelplanen m.m.
Kommunedelplanen har både bindende bestemmelser og retningsgivende tekst. Vi mener mesteparten av innholdet er hensyntatt i områdeplanen, men noen avvik er det. Kommunedelplanen har for eksempel et område 13 hvor det ikke er tillatt med boliger, og hvor det i områdeplanen legges til rette for boliger kombinert med andre formål. Dette anses likevel positivt. Forholdet til kommunedelplanen er også belyst i planbeskrivelse og konsekvensutredning.

Forholdet til gjeldende reguleringsplaner
Områdeplanens avgrensning mot reguleringsplan for turveg Røstad og regulert rundkjøring i Kirkegata synes grei, men kvartalet B/F/K-05 er trukket noe unødvendig inn i fht. Kirkegata.

Konsekvensutredningen
Konsekvensutredningen belyser de forhold som kan ha betydning for miljø og samfunn, jfr. tema i vedtatt planprogram. Konsekvensutredningen ser ut til å gi tilstrekkelig vurdering av de forhold som er fastlagt i utredningsprogrammet. Planforslaget ser for øvrig ut til å være i samsvar med anbefalte avbøtende tiltak knyttet til miljø- og samfunnsforhold. Områdereguleringsplanen avklarer rammene for videre detaljregulering.

Forholdet til bevaringsverdig bebyggelse i sentrum
I fbm. høring av planprogrammet ba fylkeskommunen om at utbygging og utforming av ny bebyggelse ses i forhold til bevaringskvartalene. Dette er ikke spesielt vurdert, men en del betraktninger omkring bl.a. rutenett/gatestruktur er gitt i planbeskrivelsen.

Konklusjon
Planen har et langt realiseringsperspektiv og det skal utarbeides samlet detaljregulering for forholdsvis store områder. Dette fordrer samarbeid mellom flere aktører/ interessenter, noe vi ofte opplever kan være en utfordring. Videre er vi svært betenkt over at det kun foreslås 0,75 parkeringsplasser pr. boenhet. Vi er også noe betenkt over at det foreslås kun 25 m2 felles eller offentlig uteoppholdsareal pr. bolig, men kvalitet og nærheten til Holmhaugen og Røstadområdet kan veie opp for dette. Barnerepresentanten ser også positivt på dette. Kommunalteknisk gir planen også en del utfordringer. Uansett noen betenkeligheter er det likevel på tide med en høring av planforslaget. Foreliggende planforslag, med noen justeringer, og med tilhørende konsekvensutredning tilrås sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn.





Publisert: 17.03.2011 07:50 Sist endret: 25.05.2011 23:04
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS