Saksbehandler: Åge Isaksen
Arkivsaknr: 2007/10102 - /L2007022
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Kommunestyret
vedtak
Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 10.06.2009
Habilitet:
Geir Tore Persøy, FRP, ba om vurdering av habilitet.
Møtet erklærte Persøy som habil.
Saksordfører:
Olav Strid, DNA
Forslag i møte:
Ingen.
Avstemning:
Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.
INNSTILLING:
1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-2 vedtas reguleringsplan for Finnemarka 11, plankart sist rev. 11.03.2009 og planbestemmelser sist rev. 29.05.2009.
2. Før arbeid med flytting av automatisk fredet kulturminne igangsettes, må dette avklares med fylkeskommunen.
Rådmannens forslag til innstilling:
1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-2 vedtas reguleringsplan for Finnemarka 11, plankart sist rev. 11.03.2009 og planbestemmelser sist rev. 29.05.2009.
2. Før arbeid med flytting av automatisk fredet kulturminne igangsettes, må dette avklares med fylkeskommunen.
Vedlegg:
1 Plankart sist rev. 11.03.2009 PDF
2 Planbestemmelser sist rev. 29.05.2009 PDF
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Kommunestyresak nr. 10/09
Saksopplysninger:
Sammendrag.
Gjembletunet AS fremmet i februar 2008 forslag til bebyggelsesplan for Finnemarka 11. Planforslaget omfattet fortetting av ei boligtomt med 5 nye boliger der eksisterende bolig på eiendommen forutsettes revet. PUK behandlet saken i juni 2008, og det ble her vedtatt å legge fram saken for offentlig ettersyn.
I forbindelse med denne høringen kom det fram en rekke synspunkter om at planområdet etter forslaget ble for tett utbygget, bolig plassert lengst sør ville bryte både i forhold til terreng og bebygde omgivelser, samt at boligene generelt ble for høye og utsiktsreduserende for området. Ved behandling av saken i PUK-møte den 22.10.2008, sak nr. 83/08 ble det blant annet gjort vedtak om at antall boliger reduseres fra 5 til 3, at det brukes samme gesimshøyde som i eksisterende reguleringsplan (6,0 m) og med maksimal mønehøyde på 7 meter. Det ble også gjort vedtak om at planforslaget legges fram for nytt offentlig ettersyn.
Tiltakshaver har ved brev dat. 28.11.2008 påklaget PUK sitt vedtak i sak 83/08. Klagen er framlagt for kommunestyret til behandling i møte den 28.01.2009, sak nr. 10/09. Kommunestyret har her gjort følgende vedtak:
Den sørligste boligen tas ut av plankartet, og de 4 gjenværende boliger trekkes litt lengre mot sør.
Begrunnelse:
Plasseringen av den sørligste boligen bryter med hensynet til terreng og bygde omgivelser, den blir liggende framskutt i terrenget, det vil også gi en bedre og trafikksikker vegløsning.
Tiltakshaver er orientert om kommunestyrets vedtak ved brev fra oss dat. 02.02.2008. De ble samtidig orientert om at eventuelle endringer av planforslaget i samsvar med kommunestyrets vedtak, ville kreve nytt offentlig ettersyn og behandling. Med grunnlag i dette har tiltakshaver den 11.03.2009 fremmet revidert planforslag, og bedt om at det framlegges for offentlig ettersyn og behandling.
Oversiktskart – området ved Finnemarka 11 vist m/blå prikk
Planstatus
Planområdet inngår i eksisterende reguleringsplan for fv. 119, Staupslia med tilliggende områder som er vedtatt 07.12.1976. Det aktuelle utbyggingsareal er her regulert til boligformål. I kommunedelplan for Levanger sentrum vedtatt 27.09.2000, er det gitt bestemmelse om at det kreves reguleringsplan for alle vesentlige fortettingssaker. Det aktuelle tiltak med 4 boligenheter på en regulert tomt er vurdert å være vesentlig.
Planforslaget
Bebyggelsen.
Ny revidert plan omfatter 4 boligenheter, og tidligere fellesgarasje er erstattet av enkeltgarasje/carport knyttet til den enkelte bolig. Den sørligste boligen er i forhold til tidligere forslag tatt ut av planen, og alle boliger ligger nå samlet på det øvre platå. Boligene kan oppføres med gesimshøyde maksimalt på 5,5 meter og mønehøyde på maksimalt 7,0 meter over gjennomsnittlig terreng. Garasje/bod kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 3,0 meter og maksimal mønehøyde på 5,5 meter. Boligbygg skal oppføres med saltak og møneretning som vist på planen. Takvinkel skal ligge mellom 18 – 27 grader. Garasje/bod kan alternativt tillates oppført med flatt tak. Maksimalt tillatt bebygd areal er satt til BYA = 33 %.
Illustrasjonsplan av utbyggingsområdet
Illustrert utbygging sett fra sør-øst
Snitt sett fra øst
Biladkomst og gang-/sykkelveg.
Adkomst til området fra Staupslia vil foregå via Berglivegen og Finnmarka som begge er kommunale gater med dårlig standard. Det er samtidig gater med relativt liten trafikk og lavt fartsnivå, og egen gang-/sykkelveg anses derfor ikke nødvendig. Det vil bli framforhandlet utbyggingsavtale for å få gjennomført utbedringstiltak på kommunal gate Finnemarka.
Parkering.
For hver boligenhet er det planlagt egen garasje eller carport, og i tillegg er det avsatt 4 felles parkeringsplasser. I kommunens vedtekter om parkering er det krav om at vanlig boligbebyggelse skal ha oppstillingsplass på egen tomt eller på fellesareal for flere tomter for minst 1,5 bil pr. boenhet. Krav om antall oppstillingsplasser for biler vil dermed være oppfylt.
Lek og uteopphold.
Det er avsatt areal på ca 450 m2 til felles lekeplass, noe som er rikelig i forhold til kommunal vedtekt som har krav om minimum 50 m2 pr boligenhet. Området ligger sørvendt i skråningen mot Staupslia, og blir avskjermet med felles grøntareal mot vegen.
Kulturminne.
Innenfor planområdet er det registrert kulturminne i form av stein med skålgrop, som er et automatisk fredet etter Kulturminnelovens bestemmelser. Kulturminnemyndighetene har gitt tillatelse til flytting av steinen til egnet sted, og at dette området med 5 meter sikringssone blir regulert til spesialområde bevaring.
Universell utforming.
Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealene, og minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Utomhusarealene skal være ferdig opparbeidet og klar til bruk, før boligene kan tas i bruk.
Støy.
Boliger og leke-/oppholdsareal er på et platå som ligger godt over nivået på Staupslia, og er vurdert å ikke være støyutsatt i forhold til vegtrafikken. I bestemmelsene er det dessuten satt betingelser om at støynivået for boliger og utendørs leke-/oppholdsareal ikke skal overstige kravene i ”Retningslinjer for behandling av støy i plansaker (T-1442).”
Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn.
Fylkesmannens ”Sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen” er gjennomgått, og det er ikke avdekket kjente forhold som vil kunne være i konflikt med planlagt utbygging.
Utbyggingsavtale.
Det vil bli framforhandlet utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og kommunen for aktuelle utbedringstiltak på den kommunal gate Finnemarka.
Planprosess.
Medvirkning.
I forbindelse med oppstart av planarbeidet er det avholdt forhåndskonferanse mellom tiltakshaver, konsulent og kommunen i oktober 2007. Oppstart av planarbeidet er kunngjort i Trønder-avisa og Levanger-avisa i desember 2007. Berørte naboer og aktuelle myndigheter er varslet om oppstart ved brev. Det er i forbindelse med denne varsling mottatt merknader fra naboer og fylkeskommunen.
Tidligere planforslag er forelagt kommunale fagenheter og har vært framlagt for offentlig ettersyn samt politisk behandling. Det har gjennom denne offentlige høring innkommet merknader av så vesentlig omfang, at det ved den politiske behandling er gjort vedtak om at planen må endres før den eventuelt kan vedtas. Tiltakshaver har på dette grunnlag valgt å endre planen i samsvar med politisk vedtak i saken.
Høring
Med grunnlag i delegert myndighet samt behandlinger av tidligere planforslag i det faste utvalg for plansaker og kommunestyret, har enhetsleder for plan, byggesak, oppmåling og miljø gjort vedtak den 18.03.2009, sak nr. 137/09, om høring og offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningslovens § 27-1. I forbindelse med høring og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:
1. Kommunalteknikk, dat. 23.03.09.
Mener det bør tas inn rekkefølgebestemmelse om at vegen Finnemarka skal opparbeides i henhold til plan før andre bygge- og anleggsarbeider igangsettes.
Kommentar.
I samråd med Kommunalteknikk har vi kommet fram til at det tas inn rekkefølgebestemmelsen om at vegen Finnemarka skal opparbeides i henhold til utbyggingsavtale før boligene tas i bruk.
2. NTE Nett, dat. 27.03.2009.
Har ingen merknader til revidert planforslag. Viser eksisterende strømanlegg på kartvedlegg, og ber om at det tas hensyn til disse.
Kommentar.
Tiltakshaver bes ta hensyn til eksisterende strømanlegg i det videre arbeidet.
3. Arnt Ove Grønli, dat. 31.03.09.
Plankartet er mangelfullt om må kompletteres i henhold til vedtak i PUK den 22.10.2008, der det ble vedtatt at; ”høydekoter(møne) for planlagt og eksisterende omliggende bebyggelse skal angis før forslaget legges ut til nytt offentlig ettersyn.” Mønehøyde på de nærmeste bygningene synes å ligge på kote +57 til +58, og møne på ny bebyggelse bør da legges på maksimal kotehøyde + 58,00.
Kommentar.
Tiltakshaver har påklaget PUK sitt vedtak i møte den 22.10.2008, og kommunestyret behandlet klagen i møte den 28.01.2009. Det ble der vedtatt at; ”den sørligste boligen tas ut av plankartet, og de 4 gjenværende boliger trekkes litt lengre mot sør.” Tiltakshaver har i revidert planforslag oppfylt dette og samtidig redusert mønehøyden til maksimalt 7,0 m over gjennomsnittlig terreng. Vi mener derfor kommunestyrets krav til eventuell videre behandling av planen er oppfylt.
4. Bernhard Haugen, dat. 01.04.2009.
Som nærmeste nabo til Finnemarke 11 bes det om at det blir satt opp gjerde mellom de to eiendommene. Dersom det flytter inn familier med barn vil disse få skolegang og evt. barnehage på Nesset. Barn bruker som oftest korteste veg, og det er ikke ønskelig med slik trafikk over eiendommen. Bebyggelsesplanen bør inneholde et skolevegalternativ.
Kommentar.
Gjerdeplikt mellom naboeiendommer vil være en privatrettslig sak som ikke reguleres gjennom plan- og bygningsloven.
5. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, dat. 03.04.2009.
Ingen merknader.
6. Nord-Trøndelag fylkeskommune, dat. 20.04.2009.
Er tilfreds med de planfaglige endringer.
På eiendommen er det registrert stein med skålgroper som er et automatisk fredet kulturminne. Det er tidligere gjort avtale om at steinen kan flyttes til bedre egnet sted på eiendommen. I forbindelse med flytting må det utvises stor forsiktighet, slik at steinen med skålgroper ikke blir beskadiget. Denne relokalisering må heller ikke gjennomføres før eksisterende plassering er innmålt. Tiltakshaver må ta kontakt med fylkeskommunen for å avklare dette.
Kommentar.
Tiltakshaver må ta kontakt med fylkeskommunen for å avklare flytting av stein med skålgroper. Dette tas inn som tillegg til planvedtaket.
Planendring etter høring:
Sammen med tiltakshaver har vi blitt enige om følgende endringer etter høring:
Bestemmelsene nytt punkt 8.3; Før boligene kan tas i bruk, må utbedringsarbeider på kommunal veg Finnemarka være gjennomført i henhold til utbyggingsavtale.
Vurdering:
Det reviderte planforslaget ivaretar de vilkår som er satt i forbindelse med politisk vedtak i kommunestyresak nr. 10/09. Planforslaget synes også forøvrig å ivareta de aller fleste vesentlige merknader som har kommet til tidligere planforslag i forbindelse med høringen.
Planen synes dermed å kunne bli et godt bidrag for tilrettelegging av fortettet utbygging i et attraktivt og sentrumsnært boligområde. Det tilrås derfor at planforslaget vedtas.
Saksprotokoll i Levanger kommunestyre - 28.01.2009 - video
Habilitet:
Geir Tore Persøy (FRP) ba om kommunestyrets vurdering av sin habilitet.
Geir Tore Persøy ble med 21 mot 12 stemmer erklært habil.
Forslag i møte:
Forslag til endring fra Siv By, SP:
Den sørligste boligen tas ut av plankartet, og de 4 gjenværende boliger trekkes litt lengre mot sør.
Begrunnelse:
Plasseringen av den sørligste boligen bryter med hensynet til terreng og bygde omgivelser, den blir liggende framskutt i terrenget, det vil også gi en bedre og trafikksikker vegløsning.
Avstemning:
By’s forslag vedtatt med 19 mot 14 stemmer.
VEDTAK:
Den sørligste boligen tas ut av plankartet, og de 4 gjenværende boliger trekkes litt lengre mot sør.
Begrunnelse:
Plasseringen av den sørligste boligen bryter med hensynet til terreng og bygde omgivelser, den blir liggende framskutt i terrenget, det vil også gi en bedre og trafikksikker vegløsning.
Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 21.01.2009
Inhabilitet:
Geir Tore Persøy, FRP fratrådte som inhabil.
Forslag i møte:
Forslag til endring fra Siv By, SP:
Den sørligste boligen tas ut av plankartet, og de 4 gjenværende boliger trekkes litt lengre mot sør.
Begrunnelse
Plasseringen av den sørligste boligen bryter med hensynet til terreng og bygde omgivelser, den blir liggende framskutt i terrenget, det vil også gi en bedre og trafikksikker vegløsning.
Avstemning:
Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og Bys forslag:
Rådmannens forslag til innstilling tiltrådt med 7 mot 3 stemmer.
INNSTILLING:
Klage fra tiltakshaver dat. 28.11.2008 tas ikke til følge.
Plan- og utviklingskomiteens vedtak i sak nr. 83/08 opprettholdes, og saken framlegges for kommunestyret til behandling
Rådmannens forslag til innstilling:
Klage fra tiltakshaver dat. 28.11.2008 tas ikke til følge.
Plan- og utviklingskomiteens vedtak i sak nr. 83/08 opprettholdes, og saken framlegges for kommunestyret til behandling.
Vedlegg:
- PUK sak nr. 83/08
- Plankart sist rev. 25.09.08 PDF
- Planbestemmelser sist rev. 25.09.08 PDF
- Tiltakshavers kommentarer dat. 29.09.08 PDF
Saksopplysninger:
Ved behandling av denne sak i møte den 22.10.2008, sak nr. 83/08, foreligger følgende innstilling, behandling og vedtak:
Rådmannens forslag til innstilling:
”Det gjøres følgende endringer på plankart og bestemmelser sist revidert 25.09.08:
Tillegg til bestemmelsene pkt. 1.7: ”Garasjer skal plasseres minimum 2 meter fra formålsgrense offentlig veg.”
Område for felles parkering endres i plankartet, slik at garasje kan plasseres minimum 2 meter fra formålsgrense offentlig veg.
Deretter vedtas reguleringsplan for Finnemarka 11.”
Behandling:
”Forslag til endring fra Guri Skjesol, SP; Den sørligste boligen tas ut av plankartet, og de 4 gjenværende boliger trekkes litt lengre mot sør.
Begrunnelse.
Plasseringen av den sørligste boligen bryter med hensynet til terreng og bygde omgivelser, den blir liggende framskutt i terrenget, det vil også gi en bedre og trafikksikker vegløsning.
Forslag til endring fra Flemming Rehtmar, DNA; Antall boliger reduseres fra 5 til 3, og med samme gesimshøyde som eksisterende reguleringsplan og maks mønehøyde 7 meter.
Høydekoter (møne) for planlagt og eksisterende omliggende bebyggelse skal angis.
Avstemning:
Rehtmars forslag til endring vedtatt med 6 mot 4 stemmer.
Rådmannens forslag til endringer enstemmig vedtatt.”
Vedtak:
”Det gjøres følgende endringer på plankart og bestemmelser sist revidert 25.09.08:
Tillegg til bestemmelsene pkt. 1.7: ”Garasjer skal plasseres minimum 2 meter fra formålsgrense offentlig veg.”
Område for felles parkering endres i plankartet, slik at garasje kan plasseres minimum 2 meter fra formålsgrense offentlig veg.
Antall boliger reduseres fra 5 til 3, og med samme gesimshøyde som eksisterende reguleringsplan og maks mønehøyde 7 meter.
Høydekoter (møne) for planlagt og eksisterende omliggende bebyggelse skal angis.
Forslaget legges ut til nytt offentlig ettersyn.”
Tiltakshaver har ved brev dat. 28.11.2008 framsatt følgende klage på vedtaket:
”Det vises til brev av 03.11.2008 hvor vedtak i plan- og utviklingskomiteen den 22.10.2008, sak nr. 83/08, refereres.
I saksfremstillingen er det gjort en grundig vurdering av fremlagte forslag til reguleringsplan. Rådmannens forslag til innstilling bygger på en utførlig begrunnet og vurdert behandling av søknaden. I foreliggende saksfremstilling inngår en vurdering av vår søknad, basert på gjeldende reguleringsplan- og bestemmelser, hvor uttalelser fra offentlige instanser og naboer er vurdert og hensyntatt. Underveis i prosessen har det vært nært samarbeid med kommunen.
Vi har forståelse for ønsket om å plassere garasjer minimum to meter fra offentlig veg og en begrensning av gesimshøyden til 6m. Vi registrerer imidlertid med undring at et ikke begrunnet forslag om å redusere antall boliger fra 5 til 3 blir tatt inn som del av vedtaket. Samtidig vil et pålegg om maks mønehøyde 7 meter fremtvinge ny takløsning.
Fremlagte reguleringsplan er basert på opprinnelige «Reguleringsplan for F.v. 119 Staupslia med tilliggende områder». Det er denne, sammen med kommunedelplan for Levanger by som naturlig setter rammer for ny plan. Det blir for uforutsigbart når synsing styrer diskusjonen, og danner grunnlag for et vedtak.
Tiltakshaver startet prosessen med et forslag om 7 boligenheter, innenfor rammen av utnyttelsesgraden. Det var umiddelbart aksept for motstand i nabolaget for dette omfanget, så videre løsning har vært basert på 5 enheter. Reell utnyttelsesgrad i den sammenheng er ca 28 %. Reguleringsplanen gir rom for at nye bolighus kan oppføres i inntil 2 etasjer frittliggende eller koplet sammen i rekker eller kjeder. (§ 2). For å unngå et for tett bygningsmiljø har tiltakshaver ønsket en «oppdelt» bygningsmasse. Denne fremstår som en gruppe på 3 og 2 enheter+(felles) garasje.
Man har forståelse for at veistandarden i Finnemarka må utbedres allerede med dagens bruk. Tiltakshaver Gjembletunet as har i den sammenheng akseptert en utbyggingsavtale med Levanger kommune. I tillegg vil tiltakshaver sørge for å etablere ny gangvei fra Finnemarka ned til Staupslia for å splitte gående og kjørende og på den måte avlaste bilvegen. Gangveien vil bli gjort allment tilgjengelig, og har forutsatt kjøp av tilleggsareal fra fylke/kommune.
Med bakgrunn i biltrafikken i Staupslia må det anlegges støyskjerm mot sør og vest.
Dette bekostes av tiltakshaver, og i neste omgang boligkjøperne. I forbindelse med reguleringsprosessen er det avdekket forekomst av en stein med skålgrop, som utløser vernekrav og restriksjoner på arealbruken.
I vedlagte situasjonsplan er det illustrert hvilke grep som er gjort i forbindelse med fremlagte forslag til reguleringsplan, modifisert etter behandlingen i PUK:
- Antall boligenheter redusert fra opprinnelige 7 til 5.
- Utnyttelsesgrad redusert fra 33 % til 28 %.
- Utbyggingsavtale med kommunen vedr. Finnemarka (vegen).
- Endring/utvidelse av reguleringsplanens omfang mht veg.
- Etablering av gangveg for allmenn bruk til Staupslia.
- Kjøpt tilleggsareal for gangveg.
- Etablering av støyskjerm mot Staupslia.
- Redusert takvinkel.
- Flytting av østre boliger vestover (4m i tillegg til normal avstand fra nabo).
- Flytting av felles garasje 2m sørover.
På bakgrunn av ovenstående forhold tillater vi oss å påklage vedtaket og å be om at PUK vurderer saken på nytt.”
Behandling av private reguleringsplanforslag framgår av pbl. § 30. Der heter det blant annet at dersom det faste utvalg for plansaker ikke finner grunn til å fremme planforslaget, skal tiltakshaver underrettes om dette ved brev. Ved et slikt negativt utfall for tiltakshaver, gir loven tiltakshaver rett til å få reguleringsspørsmålet prøvet for kommunestyret. Dette gjelder der forslaget omfatter et område som ikke tidligere er regulert, eller dersom det dreier seg om en vesentlig endring i gjeldende regulering. Da det til forslaget har kommet mange betydelige merknader, vurderer vi foreslått reguleringsendring som vesentlig og saken kan da legges fram for kommunestyret. Kommunestyrets vedtak om eventuelt å ikke etterkomme tiltakshavers forslag til regulering, vil være endelig.
Vurdering:
Siden oppstart av planarbeidet i desember 2007 har tiltakshaver med grunnlag i uttalelser fra naboer og drøftinger med kommunen, foretatt flere tilpassninger av planforslaget. Dette har da resultert i at administrasjonen har vurdert planforslaget som tilfredsstillende i forhold til valgte løsninger om utnytting, byggehøyder, trafikkløsninger og estetikk. Det er i denne vurderingen også lagt betydelig vekt på at nytt planforslag ikke synes å være i strid med eksisterende rammer for utbygging, som er fastlagt i reguleringsplan for ”Fv. 119, Staupslia med tilliggende områder” og ”Kommunedelplan Levanger sentrum”.
PUK har imidlertid valgt å vurdere saken annerledes, og vedtatt at før planen kan godkjennes må antall boligenheter reduseres til 3 stk samt at gesimshøyde kan settes som i eksisterende reguleringsplan (6,0 m) og maks mønehøyde 7,0 m. Det er også gjort vedtak om at planforslaget legges ut til nytt offentlig ettersyn.
Tiltakshaver har i klagen anført at plassering av garasjer minimum 2,0 m fra offentlig veg vil være akseptabelt, og det samme vil endring av gesimshøyde på boliger til 6,0 m. Ytterligere reduksjon av antall boligenheter til 3 stk og maksimal mønehøyde på 7,0 m, vil imidlertid være endringer som ikke er forenlig med planforutsetninger som synes å ligge til grunn for planforslaget.
Klagen synes ikke å inneholde nye opplysninger som ikke var kjent ved forrige behandling av planforslaget i møte den 22.10.2008, sak nr. 83/08. Rådmannen finner dermed ikke grunnlag for å tilrå endringer i det vedtak som PUK har gjort. Saken tilrås dermed framlagt for kommunestyret til behandling.
Viss PUK finner å kunne ta klagen til følge, tilrås rådmannens forslag til innstilling i sak 83/08 vedtatt.