Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 18.10.17 - sak 55/17 - Detaljregulering for Eidslunden

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2014/2344 - /L2014008

  Randi Johanne Nessemo - klikk for personkort
Saksordfører: Randi Johanne Nessemo, AP

 

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 14.06.17 34/17
Plan- og utviklingskomiteen 11.10.17 63/17
Kommunestyret 18.10.17 55/1

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 11.10.2017

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.  

INNSTILLING:

Forslag til detaljregulering for Eidslunden vedtas i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12, med de endringer og tilføyinger som følger av sakspapiret.
Til toppen av siden

Rådmannens innstilling:

Forslag til detaljregulering for Eidslunden vedtas i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12, med de endringer og tilføyinger som følger av sakspapiret.

Vedlegg:

1

Eidslunden Planbeskrivelse jan. 2017 PDF

2

Eidslunden Reguleringsbestemmelser sept. 2017 PDF

3

Eidslunden plankart sept. 2017 PDF

 
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Høringsuttalelser.
  • ROS-analyse og geotekniske utredninger


Saksopplysninger:

Sammendrag.

Planforslaget fremmes av Hveding AS. Plankonsulenter er Norconsult AS og Arkideco AS. Hensikten med planen er å regulere areal til fire leilighetsblokker med tilhørende anlegg langs Eidsbotnvegen i Levanger. Forventet størrelsesorden er 56 boenheter. Planområdet er avsatt til fremtidig byggeområde i kommunedelplanen for Levanger sentrum (vedtatt 27.09.2000), og er dermed i tråd med overordna plan. Planområdet, som er på ca. 20,5 daa, består av særs bratt skogkledd terreng som avgrenses av Levanger arboret i nord, og kommunal vei Eidsbotnvegen i sør. Terrenget heller i retning mot Eidsbotn/Sundet. Planforslaget lå ut på høring og offentlig ettersyn i perioden 14.06-21.08.2017. Det kom inn totalt 5 høringsuttalelser, hvorav noen av disse belyste behov for endringer/tillegg i reguleringsbestemmelsene og plankartet. 

Høring.

Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak PS 34/17. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:


1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 21.08.2017

Landbruksavdelingen: Det aktuelle planområdet ligger meget sentrumsnært og attraktivt til i fht bysentrum, Eidsbotn, og også i fht gode frilufts- og idrettsområder. Landbruksavdelingen viser til fylkesmannens/fylkeslandbruksstyrets uttalelse til kommunedelplan for Levanger sentrum, datert 14.4.2000, vedrørende krav om en tomteutnyttelse på område B3 Eidsbotn Nord som totalt gir ca. 150 leiligheter.

Landbruksavdelingen vurderer det foreliggende planforslaget til bare å utgjøre en del av B3 fra kommunedelplanen. Landbruksavdelingen vurderer planforslaget til å være innenfor rammene avklart i kommunedelplan for Levanger sentrum, herunder også kravene om å sikre en høg arealutnytting.

Miljøvernavdelingen: Planområdet utgjør et viktig landskapselement, og utbyggingen vil medføre et endret landskapsbilde. Vi vurderer det derfor som helt nødvendig at det er tatt inn et tillegg om tiltak for å dempe inntrykket av dominerende fjellskjæringer.

Miljøvernavdelingen registrerer videre som positivt at en betydelig del av planområdet er satt av til friluftsområde, og at det er tatt inn i bestemmelsen § 6.1 at området skal beholde dagens karakter. Det åpnes imidlertid for at området kan opparbeides for bedre tilgjengelighet for allmenn ferdsel. Vi vil derfor tilrå at det tas inn som et tillegg i bestemmelsen at opparbeidelse skal utføres uten at det skader det biologiske mangfoldet eller endrer landskapets karakter.

Reguleringsbestemmelsen som omhandler støy i planforslaget, er for generell og bør omformuleres til «Grenseverdiene gitt i tabell 3 i Klima- og miljødepartementet retningslinje T-1442/2016 gjøres gjeldende for planen.» Videre bør det tas inn bestemmelser som sikrer tilstrekkelig utredning og forsvarlig behandling av støy i bygge- og anleggsperioden.

Kommunalavdelingen: Det er beklagelig at planforslaget ikke evner å oppnå en tilstrekkelig grad av uteoppholdsareal, i tråd med krav i kommuneplanens arealdel. Vi legger til grunn at kommunen vurderer dette grundig, og ser etter muligheter for å utvide uteoppholdsarealet før planen evt. vedtas.

Kommentar. Fylkesmannens miljøvernavdelings anbefalinger tas til følge, og forslag til bestemmelser angående friluftsområde og støy er nå innarbeidet i regulerings-bestemmelsene. Når det gjelder minimum uteoppholdsareal, er dette et tema som har vært vurdert til 1. gangs behandling. Her har kommunen vurdert det best å sikre høyest mulig kvalitet på uteoppholdsområdene. Dette fordi terrenget i planområdet er svært bratt og vanskelig å tilgjengeliggjøre uten vesentlige terrenginngrep. Her viser vi også til Fylkeskommunens høringsuttalelse datert 18.08.2017, (vist under).


2. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 18.08.2017:

Fylkeskommunen mener det er positivt at sentrumsnære områder som dette utnyttes. Tomta er meget krevende å bygge ut siden det er så bratt. Oversendte plandokumenter gir en grundig beskrivelse og prosjektet fremstår gjennomtenkt og godt tilpasset situasjonen. Med tilføyelsene i bestemmelsene der det kreves tiltak for å dempe inntrykket av fjellskjæringene synes også hensynet til fjernvirkningen av prosjektet å være ivaretatt.

Det er avsatt mindre areal til felles lek og opphold innenfor planområdet enn det overordnet plan krever. Vi skjønner at det er vanskelig å få til store lekearealer i den bratte skråningen så det virker å være et fornuftig grep å kompensere kvantitet med kvalitet. Bestemmelsenes krav om utomhusplaner som bl.a. viser lekeplasser og grønnstruktur med ny kotering vil sikre mulighet til å følge opp kvaliteten og brukbarheten av områdene BLK1 og BLK2 som er avsatt til felles lek.

Vi vil anbefale at det i fasadeutformingen av 1. etasjene legges vekt på å tone ned p-kjeller/ garasje-uttrykk for å gjøre veggen mot gatetunet og inngangssituasjonen mest mulig tiltalende for ferdsel og opphold.

Kommentar: Det er tatt inn følgende reguleringsbestemmelse under § 4.2 for å imøtekomme fylkeskommunens anbefaling: «Inntrukken 1. etasje skal utformes med variasjon i fasadelivet mot gatetunet og inngangen.»


3. Statens vegvesen, 27.06.2017:

Ingen merknader til planen.


4. NTE Nett AS, 27.06.2017:

Vi registrerer at det reguleres areal for to trafoer i området, og at energibehovet vil bli vurdert nærmere i forbindelse med videre utvikling av prosjektet. I god tid før utbygging må det avklares hvordan nye bygninger i planområdet skal forsynes med elektrisk strøm. Høyspenningskablene som ligger innenfor planområdet, må tas hensyn til.

En nettstasjon ønskes plassert minimum tre meter fra veikant og utenfor veiens frisiktsoner. Størrelsen på nettstasjonen kan være opptil 15 m2. Det er viktig å synliggjøre byggegrenser mot nettstasjoner i reguleringsbestemmelsene.

Nettstasjoner tillates oppført inntil 1 m fra eiendomsgrense og at det generelt er 5 m byggegrense rundt nettstasjoner.

Vi vil gjøre oppmerksom på at planområdet berøres i ytterkantene av høyspenningsanlegg som er bygget etter anleggskonsesjon gitt av NVE. Byggeforbudsbeltet langs den aktuelle kraftledningen er totalt 6 meter. Det er litt vanskelig å se på plankartet, men det kan virke som dette er hensyntatt.

Kartutsnitt over ledningsnettet i området ble vedlagt uttalelsen.

Kommentar: Byggegrense i form av en hensynssone som dekker nettstasjonene er nå innarbeidet i plankart og reguleringsbestemmelse.


5. Innherred Renovasjon, 26.06.2017:

Husk å sette av areal utendørs for renovasjonsanlegg.

Kommentar: Det er avsatt areal til renovasjonsanlegg både i nordre og søndre del av planområdet. Ettersom plasseringen av disse arealene ikke er nærmere kommentert regnes dette å være i orden.

Norges Vassdrags- og Energidirektorat har ikke sendt oss uttalelse, men de har bekreftet via e-post at de har ingen merknader til saken.

Endringer etter høring.

I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer/tilføyinger i plandokumentene:

Plankart.

  • Hensynssone for høyspenningsanlegg er lagt over de to nettstasjonene på plankartet.
  • Målestokk og nordpil er lagt til i tegnforklaringen.


Planbestemmelser.

(Nye bestemmelser)

  • § 3.2 Støy
    Grenseverdiene gitt i tabell 3 i Klima- og miljødepartementet retningslinje T-1442/2016 gjøres gjeldende for planen.
  • § 3.10 Bygge og anleggsfase
    Plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen skal følge søknad om igangsetting. Planen skal redegjøre for trafikkavvikling, massetransport, driftstider, trafikksikkerhet for gående og syklende, renhold og støvdemping og støyforhold. Nødvendige beskyttelsestiltak skal være etablert før bygge- og anleggsarbeider kan igangsettes. For å oppnå tilfredsstillende miljøforhold i anleggsfasen skal luftkvalitets- og støygrenser som angitt i Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av luftkvalitet og støy i arealplanleggingen, T-1520 og T-1442/2016 legges til grunn.
  • § 4.2 Utnyttingsgrad, etasjetall, kotehøyder og bygningsvolumer
    Inntrukken 1. etasje skal utformes med variasjon i fasadelivet mot gatetunet og inngangen.
  • § 7.3 Hensynssone «Høyspenningsanlegg (inkl. høyspentledninger)»
    Med hensyn til brannfaren må bygninger eller bygningsdeler med brennbare materialer ikke oppføres innenfor hensynssonen.
  • § 6.1 Friluftsområdet LF skal beholde dagens karakter, og opparbeides for bedre tilgjengelighet for allmenn ferdsel. Opparbeidelse skal utføres uten at det skader det biologiske mangfoldet eller endrer landskapets karakter.


Vurdering:

Generelt:

Planforslaget er stort sett i samsvar med overordna plan, da området er avsatt til byggeområde i kommunedelplanen. Planforslaget avviker fra overordna føringer blant annet når det gjelder byggehøyder og MUA. Avvikene ble imidlertid vurdert som akseptable basert på områdets karakter, (se vurdering i sakspapir til 1. gangs behandling). 

Endringer etter høring:

Etter høring har det vært aktuelt å legge på hensynssone over nettstasjonene for å sikre at byggegrensa på 5 m er synliggjort i plankartet. Øvrige endringer av planforslaget gjelder endringer av reguleringsbestemmelsene. Endringene i bestemmelsene tar utgangspunkt i de konkrete anbefalinger fra offentlige myndigheter som har kommet inn i løpet av høringsperioden, og er knyttet til følgende forhold:

  • Hensynssone for høyspenningsanlegg.
  • Variasjon i utforming av fasadeliv i inntrukken parkeringsetasje.
  • Presisering av støy-bestemmelse.
  • Plan for å sikre tilstrekkelig utredning og håndtering av trafikksikkerhet, støy og støv i anleggsperioden.
  • Presisering av bestemmelse for Friluftsområdet LF mtp. opparbeiding som tar hensyn til landskap og biologisk mangfold.


Fylkesmannens kommunalavdeling etterspør nøyere vurdering av muligheten for å utvide størrelsen på uteoppholdsarealet før planen vedtas. Størrelsen på uteoppholdsarealet er kommentert og nøye vurdert i administrasjonens sakspapir til 1. gangs behandling av saken. Her ble følgende konkludert: 

«Etter vurdering fra kommunens planavdeling vil det være lite hensiktsmessig å kreve at tiltakshaver avsetter mer areal til uteopphold og lek enn det planforslaget sier i dag. I denne saken vil kvaliteten på uteoppholdsarealene være viktigere enn størrelsen da terrenget er såpass bratt og vanskelig å tilrettelegge uten omfattende terrenginngrep. Selv med omfattende terrenginngrep ville det vært vanskelig å avsette tilstrekkelig areal til lek og uteopphold i tråd med overordna føringer. Tiltakshaver har allerede redusert opprinnelig planforslag med 1 boligblokk i tidligere revisjon. Tatt i betraktning områdets plassering ved friområde ved Eidsbotn samt arboretet med tilrettelagt gapahukområde og turstier, ser vi at dette kan veie opp for at det ikke avsettes mer uteoppholdsareal i planområdet, siden terrenget i utgangpunktet vanskeliggjør god plassering av slikt areal. Representant for barn og ungdom i Levanger kommune støtter denne vurderingen.»

Rådmannen står fremdeles ved denne vurderingen. Det tilføyes også at innskrenking av ytterligere areal avsatt til bolig og samferdselsanlegg trolig ikke vil frigjøre nevneverdig mer uteoppholdsareal av tilstrekkelig kvalitet.

Konklusjon:

Forslag til detaljregulering for Eidslunden vedtas i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12, med de endringer og tilføyinger som følger av sakspapiret.

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 14.06.2017

Saksordfører:

Randi Johanne Nessemo, AP

Forslag i møte:

Forslag til endring fra Nina Elisabeth Berget, AP, på vegne av AP og SP:

Det stilles rekkefølgekrav om etablering av nytt fortau langs Eidsbotnvegen frem til eksisterende fortau før anleggsarbeidet tar til.

Begrunnelse

Dette da det mangler tilfredsstillende løsning for gående og syklende på ca. 200 meter. Det er viktig å ha en tilfredsstillende trafikksikkerhet for myke trafikanter.

Avstemning:

Endringsforslag i møtet enstemmig vedtatt.

Rådmannens forslag til vedtak med endringer i møtet enstemmig vedtatt.  

VEDTAK:

Forslag til detaljregulering for Eidslunden legges fram for høring og offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10 med følgende tillegg i reguleringsbestemmelsene: 

Under punkt om Estetikk i fellesbestemmelsene legges til:

Som tiltak for å dempe inntrykket av dominerende fjellskjæringer skal skjæringene tildekkes med en form for beplantning. Dette kan for eksempel være klatrende vegetasjon eller gabionvegg med beplantning. Alternativt kan skjæringene delvis tildekkes med mur av naturstein og en form for beplantning. Det forutsettes at dette løses på en estetisk tiltalende måte. 

Endring:

Det stilles rekkefølgekrav om etablering av nytt fortau langs Eidsbotnvegen frem til eksisterende fortau før anleggsarbeidet tar til. 

Begrunnelse

Dette da det mangler tilfredsstillende løsning for gående og syklende på ca. 200 meter. Det er viktig å ha en tilfredsstillende trafikksikkerhet for myke trafikanter.
Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Eidslunden legges fram for høring og offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10 med følgende tillegg i reguleringsbestemmelsene: 

Under punkt om Estetikk i fellesbestemmelsene legges til:

Som tiltak for å dempe inntrykket av dominerende fjellskjæringer skal skjæringene tildekkes med en form for beplantning. Dette kan for eksempel være klatrende vegetasjon eller gabionvegg med beplantning. Alternativt kan skjæringene delvis tildekkes med mur av naturstein og en form for beplantning. Det forutsettes at dette løses på en estetisk tiltalende måte.

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse datert 30.01.2017 PDF

2

Plankart datert 30.01.2017 PDF

3

Reguleringsbestemmelser 30.01.2017 PDF

4

Illustrasjonsplan PDF

5

ROS-analyse PDF

6

Ingeniørgeologisk vurdering PDF

7

Geoteknisk vurdering av rasfare PDF

8

Perspektiv 1

9

Perspektiv 2


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Forhåndsuttalelser:

  • Fylkesmannen i Nord-Trøndelag
  • Nord-Trøndelag fylkeskommune
  • Sametinget
  • Norges Vassdrags- og Energidirektorat
  • Statens Vegvesen
  • Innherred Renovasjon
  • Naboer (5 stk. uttalelser)


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planforslaget fremmes av Hveding AS. Plankonsulenter er Norconsult AS og Arkideco AS. Hensikten med planen er å legge til rette for 4 leilighetsblokker med tilhørende anlegg ved Eidsbotnvegen i Levanger. Området er planlagt med en trinnvis utbygging. Et utfordrende tema i planarbeidet er at det forutsettes omfattende terrenginngrep som vil være synlig på lang avstand etter at prosjektet er ferdigstilt. 

Planområdet

Planområdet, som er på ca. 20,5 daa, består av særs bratt skogkledd terreng som avgrenses av Levanger arboret i nord, og kommunal vei Eidsbotnvegen i sør. Terrenget heller i retning mot Eidsbotn/Sundet.

Bildet viser nedre del av planområdet ved Eidsbotnvegen sett fra nord-øst.

Bildet viser nedre del av planområdet ved Eidsbotnvegen sett fra nord-øst. Planområdet består stort sett av skogkledd li. Det er ikke så lett å se på dette bildet hvor bratt terrenget egentlig er. Kilde: Google Streetview.

Planstatus

Planområdet er avsatt til fremtidig byggeområde i kommunedelplanen for Levanger sentrum (vedtatt 27.09.2000), og er dermed i tråd med overordna, gjeldende plan. Planområdet overlappes delvis i sør av eldre reguleringsplan for «Del av Eidsbotnvegen» med «område for jord- og skogbruk» som arealformål. Denne reguleringsplanen gjelder imidlertid ikke foran kommunedelplanen for Levanger ved motstrid da det er en eldre plan. 

Planforslaget

Ca. 3,7 daa er foreslått avsatt til boligformål, ca. 13 daa til grøntareal og lek, og resterende til trafikkareal og støttefunksjoner. Forventet størrelsesorden er 56 boenheter fordelt på 4 boligblokker. Det bratte terrenget gjør at det blir nødvendig å sprenge seg inn i berget og plassere bebyggelsen under skjæringer sikret med gjerder.

Bebyggelsen

Det er planlagt 4 blokker med 14 leiligheter i hver av dem. Det er fire leiligheter pr. plan fra 2.- 4. etasje, pluss to leiligheter i inntrukken toppetasje. Dette gir 56 enheter i området fullt utbygd. Leilighetene har varierende størrelse mellom 65 m2- 110 m2. Hver av blokkene har heis, og i 5. etasje fra hver av trappe-/ heisrommene kan det etableres gangforbindelse ut til bakenforliggende terrengnivå. Maksimal gesimshøyde- /mønehøyde vil være på 16,0 m fra gatetun-nivå. Nederste plan består av parkering og adkomstsone. Bebyggelsen er tenkt plassert i ulike høyder tilpasset de varierende terrengnivåene. 

Tabellen under viser planforslagets tillatte utnyttingsgrad (maks.), etasjetall og maksimalt tillatte kotehøyder for de ulike områdene:

Tabellen under viser planforslagets tillatte utnyttingsgrad (maks.), etasjetall og maksimalt tillatte kotehøyder

Illustrasjon av bebyggelsen i perspektiv fra øst.

Illustrasjon av bebyggelsen i perspektiv fra øst. Illustrasjonen viser høyder på skjæringer, og hvordan bebyggelsen er tenkt tilpasset terrenget.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Ut fra trafikksikkerhetshensyn internt i området er det foreslått to avkjørsler fra Eidsbotnvegen; en nord for foreslått bebyggelse, og en sør for bebyggelsen. Det åpnes ikke for gjennomkjøring gjennom planområdet. Langs Eidsbotnvegens nordside er det regulert et 3m bredt fortau. Dette blir en forlengelse av eksisterende fortau langs Eidsbotnvegen nord for planområdet.

Parkering

Det skal beregnes 1,2 bilplasser pr. boenhet, noe som vil tilsvare totalt 68 plasser. Flesteparten av disse blir i parkeringsetasje, mens 12 av plassene blir bakkeparkering mellom blokkene. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for funksjonshemmede. Dette vil utgjøre 3 plasser. Det skal avsettes minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet.

Lek og uteopphold

Det skal innenfor planområdet etableres to lekeplasser på til sammen 1670 m2.

I tillegg skal det for hver av boenhetene etableres private uteoppholdsarealer på minimum 14m2.

Kvartalslekeplass BLK1 utgjør 1500 m2. Areal avsatt til dette formålet er i dag veldig bratt. Det skal settes opp mur mot Eidsbotnvegen, og deler av lekeplassen skal planeres og fylles opp slik at den blir egnet for lek og opphold. Før opparbeidelse skal det sendes inn en situasjonsplan som viser utnyttelsen av området.

Småbarnslekeplass BLK2 utgjør 170 m2 og skal fylles opp med mur mot Eidsbotnvegen. Plassen skal være universelt utformet og utformes med huske, sandkasse, bord og benker for barn og voksne. 

Nærmeste ballfelt er på Staup, ca. 400 meters gangavstand fra planområdet. Det er også forholdsvis kort gangavstand til Moan idrettspark – ca. 900 meter langs fortau fra planområdet.

Universell utforming

Kravene i Plan- og bygningsloven sikrer universell utforming. Alle boenhetene, også lekeareal BKL2 mellom gatetunene, tilrettelegges for dette. BKL1 anses å være for bratt til å kunne utformes som tilgjengelig. Arealet til BLK1 er plassert høyere i terrenget enn gatetunet utenfor bebyggelsen, og adkomsten til dette lekearealet regnes dermed å bli ganske bratt.

Støy

Jfr. støyvarselkart i henhold til T-1442, Levanger kommune - nord, ligger det aktuelle planområdet godt utenfor markerte støysoner.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

I vedlagt ROS-analyse havnet 8 forhold innenfor grønn risiko-kategori og 6 forhold innenfor gul risiko-kategori (behov for tiltak vurderes). Ingen forhold havnet innenfor rød risiko-kategori (krever tiltak). Behov for tiltak er vurdert for alle 6 forholdene i gul kategori:

Sikkerhet for ras (1-2)

  • Det er i på bakgrunn av risikovurdering gjennomført en geotekniske og en ingeniørgeologisk vurdering av området. Rapporter fra gjennomførte undersøkelser er vedlagt reguleringsplanen.
  • I reguleringsbestemmelsene er det stilt krav om gjennomføring av nødvendig geoteknisk undersøkelse før byggetillatelser kan gis. For ras/steinsprangproblematikk er det avsatt hensynsone i plankartet og stilt krav i reguleringsbestemmelsene om ytterligere vurdering utført av ingeniørgeolog eller tilsvarende før boligene kan tas i bruk.


Sikkerhet mot flom (3)

  • En bekk går gjennom området. Ved stor snøsmelting og/eller ekstremnedbør kan denne gi flom og oversvømmelser.
  • I reguleringsplanen er ny bebyggelse lagt i god avstand fra bekken slik at selve bekkeløpet og aktuell flomsone holdes fri for skadeutsatt bebyggelse. I detaljprosjekteringen må overflategrøfter og stikkrenner under veganlegg dimensjoneres tilstrekkelig for å unngå oversvømmelser og skader på infrastruktur og uteanlegg.


Trafikksikkerhet (13,18)

  • Det vurderes at eksisterende veg har kapasitet til å sikre tilfredsstillende trafikksikkerhet i anleggsperioden og for den økte trafikken tiltaket medfører. Eidsbotnvegen har fortau på en strekning fra Sundbrua og i retning boligområdet. Det mangler tilfredsstillende løsning for gående og syklende på ca.200 m. Dette er ikke tilfredsstillende løsning for myke trafikanter.
  • Reguleringsplanen regulerer inn nytt fortau langs Eidsbotnvegen fram til eksisterende fortau. I reguleringsbestemmelsene er det stilt rekkefølgekrav om at fortauet er etablert før det gis brukstillatelse til nye boliger.


Sikkerhet i planområdet som følge av tiltaket (19)

  • Området er bratt og i tillegg til vanlig risiko med anleggs og sprengningsarbeid, vil det bli etablert høye fjellskjæringer og skrenter som utgjør en risiko for folk som beveger seg inne i anleggsområdet.
  • Reguleringsbestemmelsene stiller krav til at det i forbindelse med byggesøknad som medfører sprengning og massetransport skal redegjøres for avbøtende tiltak som ivaretar sikkerheten. Det stilles også krav om at farlige skråninger og skjæringer skal sikres med gjerder før det gis brukstillatelse til nye boliger.


Kulturminner

Det er ingen registrerte kulturminner i området. Meldeplikten ved funn av hittil uregistrerte kulturminner i løpet av anleggsfasen jfr. kulturminneloven § 8 er sikret i reguleringsbestemmelsene. 

Naturverdier

Området ligger i sin helhet innenfor 100- metersbeltet langs sjøen, og grenser til Staupsmarka arboret som har stor verdi både som landskapselement og turområde. Vegetasjonen i planområdet består av blandingsskog, lauvskog og barskog med høy bonitet. Området ligger 20-60 meter fra Eidsbotn dyrefredningsområde som er spesielt viktig for mange arter av sjøfugl med særlig stor forvaltningsinteresse i Norge. I tillegg er Eidsbotn registrert med viktig naturtype: bløtbunnsområde i strandsonen. Eidsbotn er dessuten et Ramsar-område. Ramsar-konvensjonen er en internasjonal avtale fra 1971 som plikter medlemslandene til å bevare våtmarker og sørge for bærekraftig bruk av disse.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Området har godt utbygd infrastruktur med vann- og avløpsledningsnett langs Eidsbotnvegen. Det står en nettstasjon sør for planområdet, men denne har ikke kapasitet til å dekke el-behovet for planlagt bebyggelse. Trafo skal etableres innenfor planområdet med god tilgjengelighet fra Eidsbotnvegen.

Utbyggingsavtale

Forhandlinger om utbyggingsavtale mellom Hveding AS og Levanger kommune foregår parallelt med reguleringsarbeidet.

Terrenginngrep

Tiltaket vil kreve omfattende terrenginngrep på grunn av at området er spesielt bratt. Det vil bli en del høye skjæringer både mellom bebyggelsen og bak bebyggelsen. Skjæringene mellom bebyggelsen er forespeilet å bli mellom 4 – 9 meter høye. Skjæringene bak blokk 2 og 3 vil bli noe høyere enn dette og vil være synlig over takene, se illustrasjon på side 3 eller vedlagte illustrasjonstegninger. Det vil dermed være behov for tiltak for å dempe inntrykket av disse skjæringene ut fra estetiske hensyn. Skjæringer bak bebyggelsen vil sikres med gjerder før boligene tas i bruk.

Planprosess

Medvirkning

Kunngjøring om igangsatt planarbeid ble annonsert i Levangeravisa tirsdag 18.03.2014 og på kommunens hjemmeside 14.03.2014. Naboer og offentlige instanser ble varslet pr. brev ut fra naboliste fra Innherred samkommune.

Alle berørte grunneiere, berørte parter samt myndigheter har fått skriftlig varsel med fire ukers uttalelsesfrist. Varsel til aktuelle representanter i kommunen er utført av planavdelingen ved Innherred samkommune. Det ble avholdt informasjonsmøte med berørte naboer 15.06.2015.

Forslaget vil bli lagt ut til offentlig ettersyn i minimum 6 uker. Dette vil bli kunngjort i avisa Innherred og på Levanger kommunes hjemmeside. Brev vil bli sendt ut til berørte naboer og offentlige myndigheter.

Innkomne innspill til oppstartsvarsel

Innkomne innspill til varsel om oppstart er gjengitt og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Innspill fra naboer går stort sett ut på bekymringer i forhold til ustabile masser, ras, trafikkstøy, støy i forbindelse med anleggsfasen, tap av grøntstruktur, vern av fugleliv, friluftslivmulighetene i tilknytning til arboretet og bebyggelsens tilpasning i landskapet og eksisterende eneboligstruktur. Forslagsstiller har svart at Norconsult AS har foretatt geoteknisk undersøkelse ift. grunnforhold. Det ble konkludert med at området er stabilt og kan bebygges. Når det gjelder friluftsliv og verneområde for fugl regnes planen ikke å ha negativ påvirkning. Bebyggelsen er tenkt plassert lavt i terrenget slik at landskapsformen fortsatt vil være mest dominerende i området. Innspill fra offentlige myndigheter er i hovedsak imøtekommet.

Vurdering:

Generelt

Planforslaget gjør tilstrekkelig rede for bebyggelsen som tenkes anlagt og oppleves i det hele og det store å være i tråd med overordna plan. Planområdet er innenfor 100-metersbeltet langs sjø men er allerede avklart i overordna plan. Området har kort avstand til skoler, barnehage og sykehus. 

Forholdet til overordna plan

Planområdet for konsentrert boligbebyggelse er avsatt til «byggeområde» i kommunedelplan for Levanger sentrum vedtatt i 2000, og arealformålet er dermed i tråd med overordna plan. «Byggeområde» er et begrep brukt i eldre arealplaner. Planområdet er også i tråd med forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum som er på høring (13. mai – 1. august 2017).

Viktige prinsipper ved valg av områder til boligbygging er å unngå å legge beslag på jordbruksareal, samt å legge vekt på nærhet til sentrum og servicefunksjoner. Planområdet har kort avstand til skoler, barnehage, butikker, sykehus og friluftslivsområder. I forbindelse med prosjektet vil det også bli lagt fortau langs Eidsbotnvegen fram til eksisterende fortau lengre nord for planområdet. Trygg gangavstand til sentrum vil dermed bli litt under én kilometer. Kjøreavstand med bil vil være noe lengre - omtrent 1,3 km. Ut fra disse momentene ser vi at planområdet ligger veldig godt til rette for å bli utbygd til boligformål. Det foreligger ingen kjent konflikt med hverken landbruks- eller friluftslivsinteresser. Friluftsliv er hovedsakelig tilknyttet arboretet nord for planområdet hvor det er tilrettelagt med både stier og gapahuk. Nærhet til arboretet er for øvrig en faktor som bidrar til økt bolyst for nye beboere i Eidslunden. Selve planområdet er svært bratt og lite egnet for ferdsel. Bebyggelsen er tenkt plassert helt nederst i planområdet, noe som betyr at størsteparten av tomta vil forbli grøntstruktur.

Kommunedelplanen for Levanger sentrum som er gjeldende plan i området er en forholdsvis gammel reguleringsplan (vedtatt 2000) med lite utfylte bestemmelser. Kommunedelplanen er for tiden under revidering, og det vil dermed være nødvendig å se til både forslag til ny kommunedelplan og kommuneplanens arealdel hva angår tema som ikke dekkes av gjeldende kommunedelplan for Levanger sentrum. Følgende tema er ikke i tråd med kommuneplanens arealdel:

  • Bebyggelsens høyder
  • Minimumskravet til uteoppholdsareal (MUA)
  • Parkeringsdekning


Den foreslåtte parkeringsdekningen er imidlertid i tråd med forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum som er på høring. 

Vurdering av hvert enkelt tema beskrives nedenfor.

Byggehøyder

Den planlagte bebyggelsens høyder vil overskride maksimalt tillatte høyder for boliger i kommuneplanen slik: kommuneplanen maks. tillatt høyde = 9,5 meter, maks. tillatt høyde i planforslaget = 16,0 meter. Bebyggelsens høyder i planforslaget vurderes likevel til å kunne aksepteres ut fra områdets karakter, da terrenget skråner veldig bratt bak den planlagte bebyggelsen og åsryggen vil rage høyt over takene. Den planlagte bebyggelsen anses heller ikke å komme i veien for sol- og utsiktsforhold for eksisterende bebyggelse. Siden området er såpass bratt er det gunstig å bygge høye blokker for å oppnå høy arealutnyttelse.

Grad av utnytting

Planområder er utfordrende i forhold til å oppnå høy arealutnyttelse da terrenget er såpass bratt. Av planområdets totale areal på 20,5 daa, utgjør areal avsatt til boligformål 3,7 daa. Et anslått antall på 56 boenheter vil dermed utgjøre 2,7 boenheter per dekar. Dette er i tråd med ny kommunedelplan for Levanger sentrum som er på høring. Ifølge bestemmelsene kan arealene av satt til boligformål i planforslaget bebygges med %-BYA inntil 65 %. Tatt i betraktning områdets karakter har tiltakshaver etter planavdelingens skjønn lyktes med å oppnå god arealutnyttelse.

Bebyggelse, estetikk, landskapsbildet

Det skal være horisontale linjer i selve bebyggelsen med tilbaketrukket plan i både første og øverste etasje. Dette skal bidra til å formilde inntrykket av høydene på bebyggelsen.

Utdrag fra kommunedelplanens bestemmelser for «byggeområde Eidsbotn nord»:

«Sterk utbygging av dette området vil medføre vesentlige forandringer i landskapsbildet. Det dominerende grønne bildet som den skogkledte lia eksponerer, vil bli endret. I den videre planleggingen må hensynet til den grønne strukturen tillegges betydelig vekt.» 

Det forutsettes altså i overordna kommunedelplan at den grønne strukturen i landskapsbildet bør søkes integrert ved fremtidig detaljregulering av området. Planområdet er plassert slik i terrenget at det vil bli synlig fra lang avstand, også fra den andre siden av Eidsbotn. Det er dermed viktig å sikre at det grønne landskapsbildet blir ivaretatt og at bebyggelsen søkes tilpasset terrenget. Tiltakshaver argumenterer med at det er forsøkt å ta hensyn til landskapsbildet i planarbeidet ved å legge til rette for at den grønne landskapsstrukturen skal være synlig mellom hver enkelt blokk. Planavdelingen synes imidlertid at dette ikke er videreført i planforslaget. Vi ble forespeilet at utbygging av området vil innebære høye skjæringer i berget mellom bebyggelsen, og ikke grønt landskap. Terrenget er for bratt til at det er mulig å fylle opp og beplante rommene mellom bebyggelsen etter at berget er sprengt ut. Forslagsstiller har imidlertid ikke kommet med forslag til aktuelle tiltak som kan forbedre det estetiske uttrykket til skjæringene.

Skjæringene er illustrert på side 3 i dette dokumentet og i vedlegg til saksfremlegget. Illustrasjonene viser at skjæringene vil strekke seg over store deler av planområdet. Skjæringer kan oppleves som et veldig dominerende og lite tiltalende landskapstrekk. Bildene under av Bergsheim boligfelt i Trondheim kommune er et godt eksempel på hvordan høye skjæringer mellom blokkbebyggelse kan komme til uttrykk.

Bergsheim, Trondheim kommune

1. Bergsheim, Trondheim kommune. Kilde: Google streetview.

 Bergsheim, Trondheim kommune

2. Bergsheim, Trondheim kommune. Kilde: Google streetview.

Planavdelingen innser at det er nærmest umulig å unngå at det blir høye skjæringer når man skal tilrettelegge for bebyggelse i såpass bratt terreng. Vi mener dermed at det er behov for tiltak som kan formilde inntrykket av høye skjæringer. Vi forslår derfor at skjæringene forsøkes beplantes, enten med klatrende planter, beplantet gabionvegg, alternativt delvis med mur av naturstein.

Uteoppholdsareal

Ifølge kommuneplanen skal det avsettes 50 m2 felles eller offentlig uteareal til opphold og lek per boenhet. I planforslaget legges det opp til 56 boenheter, og en kunne da ha forventet at det totalt må bli sikret 2800 m2 uteoppholdsareal. I planforslaget er det derimot avsatt litt under 1700 m2 til dette formålet. Dette blir spredt på en større kvartalslekeplass på 1500 m2, og en mindre småbarnslekeplass på 170 m2 som skal tilrettelegges med sandkasse, husker og benk, og utformes etter prinsippet om universell utforming. Kvartalslekeplassen og småbarnslekeplassen tilfredsstiller likevel minstekravet til areal for henholdsvis kvartalslekeplass og småbarnslekeplass i overordna kommuneplan. 

Etter vurdering fra kommunens planavdeling vil det være lite hensiktsmessig å kreve at tiltakshaver avsetter mer areal til uteopphold og lek enn det planforslaget sier i dag. I denne saken vil kvaliteten på uteoppholdsarealene være viktigere enn størrelsen da terrenget er såpass bratt og vanskelig å tilrettelegge uten omfattende terrenginngrep. Selv med omfattende terrenginngrep ville det vært vanskelig å avsette tilstrekkelig areal til lek og uteopphold i tråd med overordna føringer. Tiltakshaver har allerede redusert opprinnelig planforslag med 1 boligblokk i tidligere revisjon. Tatt i betraktning områdets plassering ved friområde ved Eidsbotn samt arboretet med tilrettelagt gapahukområde og turstier, ser vi at dette kan veie opp for at det ikke avsettes mer uteoppholdsareal i planområdet, siden terrenget i utgangpunktet vanskeliggjør god plassering av slikt areal. Representant for barn og ungdom i Levanger kommune støtter denne vurderingen.

Friluftsliv:

Kommunens kulturavdeling av uttalt seg på bakgrunn av friluftsliv:

Eidslunden ligger i nær tilknytning til et svært viktig friluftslivsområde, Staupsmarka.

Levanger kommune har nettopp gjennomført Friluftslivskartleggingen, som er ei kartleggegging og verdsetting av de viktigste friluftslivsområdene i kommunen i henhold til Miljødirektoratets veileder. Det kommer som en orienteringssak i neste PUK, med rapport.

Ettersom Eidslunden ligger i så nær tilknytning til Staupsmarka, vil det være viktig å tilrettelegge for inngang til Staupsmarka fra Eidslunden med grønnkorridor(er)/sti(er) slik at dette friluftslivsområdet blir lett tilgjengelig for de som bosetter seg der. Ettersom det pga. veldig bratt skogkledd li vil være vanskelig å tilrettelegge for tilgjengelige uteoppholdsareal på selve området, er det ekstra viktig å tilrettelegge for inngangen til Staupsmarka.

Et annet innspill kan være at det istedenfor tradisjonelle lekeplasser / uteoppholdsareal som vil medføre høye skjæringer og virke skjemmende som det står, ser på muligheten for å utnytte Eidslundens beliggenheten med eksempelvis lekeplass som følger terrenget og blir som er «naturlekeplass».

Planavdelingen vurderer det slik at det å tilrettelegge for inngang til Staupsmarka er et viktig poeng. Vi vurderer imidlertid ikke at det er behov for innregulering av tursti i planområdet. Sti fra Eidsbotnvegen til Arboretet/Staupsmarka går allerede ved siden av planområdet i dag. I tillegg legges det opp i med planforslaget at det skal være rømningsvei fra øverste etasje i hver boligblokk og ut til terrenget på baksiden av bebyggelsen. Når det gjelder uteoppholdsareal, vil det trolig ikke bli høye skjæringer over disse. Den største lekeplassen skal fylles noe opp, men de må til en viss grad følge terrenget og vil således bli en slags «naturlekeplass».

Tilgjengelighet for alle

Bebyggelsen og uteområdene skal utformes etter prinsipp om tilgjengelighet for alle. Kravet om tilgjengelighet for alle er unntatt for lekeareal BLK 1. Dette arealet anses å ligge i for høyt og for bratt terreng til at det er mulig å utforme som tilgjengelig for alle. BLK 2 skal imidlertid være utformet som tilgjengelig for alle. Alle boenheter utformes som tilgjengelige iht. til byggteknisk forskrift (TEK10). Kravet til tilgjengelig utforming i planforslaget vurderes å være godt nok ivaretatt.

Samferdsel

Det legges til rette for gode adkomstløsninger ved at det tillates kjøreadkomst og gangadkomst i begge hjørner av det langstrakte planområdet. Planforslaget åpner ikke for gjennomkjøring med bil, og sikrer slik litt tryggere ferdsel for fotgjengere og syklister som ferdes på gatetunene. Eidsbotnvegen er en smal veg og økt trafikkmengde som følge av at det blir 56 boenheter ekstra vil trolig merkes. Vi vurderer det dermed ikke slik at trafikksikkerheten blir dårligere, men heller litt bedre grunnet etablering av fortau.

Parkering

Parkeringsdekningen er satt til å være 1,2 parkeringsplasser per boenhet. Dette er for lite i forhold til bestemmelsen i kommuneplanens arealdel som fastslår at det skal være 1,5 plasser per boenhet. Parkeringsdekningen på 1,2 er imidlertid i tråd med forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum som er på høring. I og med at planområdet er ganske sentrumsnært, og det etterstrebes å legge mer vekt på gange og sykkel som transportform, ser vi at det ikke er urimelig å sette parkeringsdekningen på 1,2. Det er positivt at hovedtyngden av parkeringsplassene skal være i parkeringskjeller slik at dette ikke er med på å legge beslag på areal på bakkeplan.

Naturverdier

Det er ingen konflikt med registrerte verneområder eller viktige naturverdier innenfor planområdets avgrensning. Det går frem av Artsdatabankens Artskart at to arter med kategori Nær truet i Norsk rødliste 2015 nylig er observert i planområdet: gulspurv og hønsehauk. Planforslaget vurderes å ikke ha negativ konsekvens for disse artene i og med at det ikke forutsettes hverken oppstykking eller nevneverdig reduksjon av skogområdet. Planområdet ligger derimot svært nært både fuglefredningsområde og viktig naturtype i tilknytning til Eidsbotn naturreservat, og det vil være viktig å ta hensyn til disse under bygge- og anleggsfasen. Planforslaget er vurdert etter prinsippene i §§ 8 – 12 i naturmangfoldloven. Kunnskapsgrunnlaget regnes å være godt nok da det er snakk om et areal som er avklart i overordna plan.

Konklusjon

Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn med følgende tillegg i reguleringsbestemmelsene: 

Under punkt om Estetikk i fellesbestemmelsene legges til:

Som tiltak for å dempe inntrykket av dominerende fjellskjæringer skal skjæringene tildekkes med en form for beplantning. Dette kan for eksempel være klatrende vegetasjon eller gabionvegg med beplantning. Alternativt kan skjæringene delvis tildekkes med mur av naturstein og en form for beplantning. Det forutsettes at dette løses på en estetisk tiltalende måte. 

Klikk for større illustrasjon

Til toppen av siden

    




Publisert: 19.12.2010 07:50 Sist endret: 26.10.2017 09:39
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS