Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 10.05.17 - sak 26/17 - Detaljregulering for sentrumsboliger Åsen - 2. gangs behandling

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2016/2256 - /L2016004
  Bjørg Annie Pedersen Boneng - klikk for personkort
Saksordfører: Bjørg Annie Pedersen Boneng, Sp


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 15.02.17 11/17
Plan- og utviklingskomiteen 03.05.17 26/17
Kommunestyret 10.05.17 26/17

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 03.05.2017

Forslag i møte:

Ingen

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt. 

INNSTILLING:

Forslag til detaljregulering for sentrumsboliger Åsen vedtas i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 med følgende tillegg:

I reguleringsbestemmelsene, under rekkefølgebestemmelser legges til:

  • For å oppfylle kravene om sikker byggegrunn i Plan og bygningsloven § 28-1 skal det gjennomføres en geoteknisk vurdering av fagkyndige før det blir gitt igangsettingstillatelse til tiltak innen planområdet. Av rapporten skal det framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden. Råd og anbefalinger i den geotekniske rapporten skal legges til grunn ved tiltaksrealisering.
    - Som retningslinje til ovennevnte bestemmelse tilføyes: Geoteknisk rapport skal oversendes Norges Vassdrags- og Energidirektorat når denne foreligger.


Under rekkefølgebestemmelser tredje ledd legges til: 

  • Som trafikksikkerhetsfremmende tiltak skal garasjerekke BG skal ikke bygges før ny kommunal veg fra E6 til planområdet er ferdigstilt.


Plankart oppdateres med nordpil i tegnforklaringen.
Til toppen av siden

Rådmannens innstilling:

Forslag til detaljregulering for sentrumsboliger Åsen vedtas i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 med følgende tillegg:

I reguleringsbestemmelsene, under rekkefølgebestemmelser legges til:

  • For å oppfylle kravene om sikker byggegrunn i Plan og bygningsloven § 28-1 skal det gjennomføres en geoteknisk vurdering av fagkyndige før det blir gitt igangsettingstillatelse til tiltak innen planområdet. Av rapporten skal det framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden. Råd og anbefalinger i den geotekniske rapporten skal legges til grunn ved tiltaksrealisering.
    - Som retningslinje til ovennevnte bestemmelse tilføyes: Geoteknisk rapport skal oversendes Norges Vassdrags- og Energidirektorat når denne foreligger.


Under rekkefølgebestemmelser tredje ledd legges til: 

  • Som trafikksikkerhetsfremmende tiltak skal garasjerekke BG skal ikke bygges før ny kommunal veg fra E6 til planområdet er ferdigstilt.


Plankart oppdateres med nordpil i tegnforklaringen.

 Vedlegg:

1

Endelig planbeskrivelse 101116 PDF

2

Plankart sentrumsboliger Åsen PDF

3

Reguleringsbestemmelser sentrumsboliger Åsen PDF

4

ROS-analyse sentrumsboliger Åsen PDF

5

Del av ROS-analyse 19.04.2017 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Høringsuttalelser:

  • Fylkesmannen i Nord Trøndelag
  • Nord-Trøndelag fylkeskommune
  • Statens vegvesen
  • NVE
  • Innherred renovasjon


Saksopplysninger:

Sammendrag.

Hensikten med planarbeidet er å regulere et område på ca. 13,5 daa. til konsentrert boligbebyggelse med sentrumsnær beliggenhet i Åsen. Forventet størrelsesorden i prosjektet er 50 boliger fordelt på leiligheter og kjedede eneboliger hovedsakelig i to etasjer, samt noe terrassert bebyggelse lengst nord i planområdet. Planforslaget er utarbeidet av SB Plan og Prosjekt AS på vegne av grunneier i området. Rådmannen tilrådde i saksfremlegg til 1. gangs behandling i PUK at det skulle legges til en rekkefølgebestemmelse som sier at brukstillatelse for boligene ikke kan gis før hovedadkomst fra E6 gjennom Vedulslia er på plass. Dette forslaget ble avvist i PUK med 7 mot 4 stemmer. Planforslaget ble sendt på høring 16.02-10.04.2017. I forbindelse med høringen kom det inn 5 høringsuttalelser hvor hovedinnholdet er gjengitt og kommentert i avsnittet under. NVE fremmet innsigelse på bakgrunn av utilstrekkelig vurdering av geotekniske forhold. Kommuneadministrasjonen tok innsigelsen til NVE til følge ved å tilføye reguleringsbestemmelse som sikrer at geoteknisk vurdering blir utført av fagkyndig før tiltak kan iverksettes. Innsigelsen regnes dermed som imøtekommet av kommunen. Det ble også med bakgrunn i høringsuttalelser gjort tilføyinger i tegnforklaringen til plankartet. Rådmannen gjenopptar spørsmålet om sikkerhet rundt midlertidig adkomst ved å tilrå at rekkefølgekrav legges til som sier at garasjerekke ikke kan bygges før ny kommunal veg fra E6 til planområdet er ferdigstilt. Dette skal bidra til å skape oversiktlighet i et ellers uoversiktlig kryss hvor myke trafikanter skal ferdes.

Høring.

Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr. 11/17. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

1.      Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, dat. 10.04.2017:

Landbruksavdelingen: Forutsetningen om høy utnytting er fulgt opp på en god måte. Ingen øvrige merknader.

Miljøvernavdelingen: Minner om at Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging fastsatt 26.09 2014 skal legges til grunn for planleggingen, bl.a. at planleggingen skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform. I følge planbeskrivelsen er det satt av plass til 2 sykkelparkeringer pr. leilighet. For å sikre at dette følges opp ved utbygging, bør dette gjøres juridisk bindende ved at det tas inn og synliggjøres i plankart og/eller bestemmelser. Det kan f.eks. gjøres ved at det i bestemmelsen PARKERING P1 – P2 (SOSI KODE 2082) tas inn at det skal avsettes minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet.

Kommunalavdelingen: Vil på et generelt grunnlag peke på at vurdering av skred- og ras-fare i en ROS-analyse skal gjennomføres av personer med geoteknisk kompetanse. Det kan forekomme ustabile masser i områder med marine avsetninger slik det er i det aktuelle planområdet. Vi anbefaler derfor kommunen å vurdere om det for denne planen er hensiktsmessig å ta inn planbestemmelse som sikrer en avklaring av grunnforholdene før byggetillatelse gis.

Kommentar

Krav til to oppstillingsplasser for sykkel per boenhet er allerede sikret i reguleringsbestemmelsene under overskriften Spesifikke områdebestemmelser. ROS-analysen blir forøvrig oppdatert i tråd med krav til geoteknisk vurdering.

2.      Nord-Trøndelag fylkeskommune, dat. 5.04.2017:

Planfaglig uttalelse: Vi anbefaler at det tegnes inn nordpil på kartet.

Kulturminnefaglig uttalelse: Vi viser til vår tidligere kulturminnefaglige uttalelse i saken, datert 24.06.2016, og har ingen ytterligere merknader til planforslaget.

Kommentar

Nordpil tegnes inn på plankartet ved ny revisjon.

3.      Statens vegvesen, dat. 29.03.2017:

Statens vegvesen ser at våre innspill tidligere i planprosessen er ivaretatt i planforslaget, og har ingen videre kommentarer til planforslaget.

4.      Norges Vassdrags- og Energidirektorat, dat. 5.04.2017, INNSIGELSE:

I henhold til NGUs løsmassekart består mesteparten av planområdet av hav- og fjordavsetninger og strandavsetninger med usammenhengende eller tynt dekke over berggrunn, mens enkelte deler av planområdet har avsetninger med større mektighet. Det hefter derfor usikkerhet om det kan være lommer av kvikkleire i deler av planområdet. Dette vil kunne ha innvirkning blant annet på utforming av adkomsten til området, vist som o­­ Veg 1, som ligger i randsonen av planområdet i deler av det brattlendte området.

NVE vil med bakgrunn i disse forhold sterkt anbefale at det gjennomføres en geoteknisk vurdering før planforslaget vedtas slik at en dokumenterer og vurderer forhold knyttet til sikkerhet mot kvikkleireskred og eventuelt behov for stabiliserende tiltak. NVE vil kreve at det tas inn en planbestemmelse som setter krav til dokumentasjon om geotekniske forhold i forbindelse med planlagt utbygging. Vi ber kommunen vurdere følgende ordlyd: «For å oppfylle kravene om sikker byggegrunn i PBLs § 28-1 skal det gjennomføres en geoteknisk vurdering av fagkyndige før det blir gitt igangsettingstillatelse til tiltak innen planområdet. Av rapporten skal det framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden. Råd og anbefalinger i den geotekniske rapporten skal legges til grunn ved tiltaksrealisering.»

NVE fremmer innsigelse til detaljregulering for sentrumsboliger Åsen inntil krav om dokumentasjon av geotekniske forhold er tatt inn i planbestemmelsene. NVE ber om å få tilsendt geoteknisk rapport når denne foreligger.

Kommentar

NVE’s forslag til bestemmelse tas inn i reguleringsbestemmelsene for Sentrumsboliger Åsen. Innsigelsen regnes dermed som imøtekommet av kommunen.

5.      Innherred Renovasjon, dat. 8.03.2017:

Antall og plassering av avfallssystemet må vurderes. Adkomst og snumuligheter for renovasjonsbil må vurderes.

Kommentar

Plassering er vurdert, og går frem av plankartet. Tiltakshaver inngikk dialog med IR tidlig i prosessen med reguleringsarbeidet. I mangel på mer konkret tilbakemelding regnes plasseringen av avfallsanlegget å være akseptert, og det gjøres dermed ingen endringer i forhold til plassering av renovasjonsanlegg etter høringsperioden. Dimensjonering skal følge Innherred Renovasjons retningslinjer for nedgravde avfallscontainere.

Endringer etter høring.

I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene:

Plankart.

  • Nordpil påtegnes


Bestemmelser.

  • Under rekkefølgebestemmelser tilføyes:
    «For å oppfylle kravene om sikker byggegrunn i Plan og bygningsloven § 28-1 skal det gjennomføres en geoteknisk vurdering av fagkyndige før det blir gitt igangsettingstillatelse til tiltak innen planområdet. Av rapporten skal det framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden. Råd og anbefalinger i den geotekniske rapporten skal legges til grunn ved tiltaksrealisering.»
    - Som retningslinje til ovennevnte bestemmelse tilføyes: Geoteknisk rapport skal oversendes Norges Vassdrags- og Energidirektorat når denne foreligger.
  • Under rekkefølgesbestemmelser tredje ledd tilføyes:
    Som trafikksikkerhetsfremmende tiltak skal garasjerekke BG skal ikke bygges før ny kommunal veg fra E6 til planområdet er ferdigstilt.


ROS-analyse: 

  • Punkt i ROS-analysen om risiko for masseras/- skred, snø, is oppdateres i tråd med NVEs innsigelse og uttalelse fra Fylkesmannens kommunalavdeling.


Vurdering:

Vurdering av planforslaget i sin helhet fremgår av vurdering i sakspapir for 1. gangs behandling som starter på neste side. Den foreslåtte arealutnyttelsen i planforslaget regnes å være i tråd med anmodninger om høy arealutnytting, og anbefalte antall boenheter per dekar iht. «Regional plan for arealbruk Nord-Trøndelag». Byggehøyder og samlet areal til uteopphold fraviker forøvrig fra overordnet kommuneplan, men synes å være forsvart i planforslaget ut fra områdets karakter og beliggenhet. 

Kommuneadministrasjonen holder fast ved at en midlertidig bruk av planlagt gang- og sykkelvei som biladkomst inntil ny hovedadkomst fra E6 er utbygd ikke vil være en forsvarlig løsning mtp. trafikksikkerhet for myke trafikanter. PUK har imidlertid vedtatt at rådmannens forslag til rekkefølgebestemmelse om at brukstillatelse til boligene ikke kan gis før ny veg fra E6 gjennom Vedulslia er på plass, strykes. Rådmannen vil dermed fremme et nytt forslag til rekkefølgebestemmelse som lyder slik: Som trafikksikkerhets-fremmende tiltak skal garasjerekke BG skal ikke bygges før ny kommunal veg fra E6 til planområdet er ferdigstilt. Forsinket utbygging av garasjerekke var opprinnelig et forslag fra tiltakshaver som skulle bidra til å gjøre midlertidig adkomst mer oversiktlig og åpen, og på den måten gjøre det tryggere for myke trafikanter under anleggsperioden. Vår vurdering er at ovennevnte tiltak vil forbedre trafikksikkerheten ved adkomst til planområdet betydelig, uten å medføre vesentlige ulemper for tiltakshaver.

Etter høring av planforslaget har det kommet inn totalt fem uttalelser hvorav én var en innsigelse. Innsigelsen er nå fulgt opp og imøtekommet. Vurdering etter høringsuttalelsene medførte at noen endringer blir gjort i planforslaget; rekkefølgekrav om geoteknisk vurdering ble tatt inn i reguleringsbestemmelsene og nordpil ble påtegnet plankartet. ROS-analysen blir oppdatert i tråd med ny rekkefølgebestemmelse, og komplett ROS-analyse vil bli ettersendt kommunen. Vedlagt utsnitt av ROS-analysen viser kun endringen som er blitt tilføyet etter høringsperioden

Rådmannen innstiller på at planforslaget vedtas med ovennevnte tilføyinger til reguleringsbestemmelsene.

 Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 15.02.2017

Forslag i møte:

Forslag til endring fra Svein Erik Veie, AP:

Følgende strykes:
I reguleringsbestemmelsen, under rekkefølgekrav legges til:
Boligområdet kan ikke tas i bruk før ny hovedadkomst fra E6 gjennom Vedulslia er på plass.

Saksordfører:

Bjørg Annie Pedersen Boneng, SP

Avstemning:

Forslag til endring fra Veie vedtatt med 7 mot 4 stemmer.

Rådmannens forslag til vedtak med endringer i møtet enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Forslag til detaljregulering for sentrumsboliger Åsen, mottatt av kommunen 14.11.2016, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn.

Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10.

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for sentrumsboliger Åsen, mottatt av kommunen 14.11.2016, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn med følgende endring:

I reguleringsbestemmelsen, under rekkefølgekrav legges til:

Boligområdet kan ikke tas i bruk før ny hovedadkomst fra E6 gjennom Vedulslia er på plass.

Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

1

Endelig planbeskrivelse 101116 PDF

2

Plankart 20012017 PDF

3

Planbestemmelser 31012017 PDF

4

ROS-analyse sentrumsboliger Åsen PDF

5

Illustrasjonstegninger sentrumsboliger Åsen, Stiklestad eiendom PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Forhåndsuttalelser (7 stk.)


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Det bemerkes at Åsen er ei bygd i vekst, og etterspørselen etter boligtomter og leiligheter er økende. Området som søkes regulert til boligformål kan ses som en naturlig utvidelse av boligfeltet i Hammerøyvegen og vil ligge svært sentrumsnært. Tiltakshaver/grunneier ønsker å legge til rette for konsentrert boligbebyggelse, med flere ulike bebyggelsestyper. Området har ikke latt seg regulere for utbygging tidligere pga. båndlegging av utbyggingskorridor for framtidig E6-trasé. Båndleggingen er nå opphevet. Planforslaget er utarbeidet av SB Plan og Prosjekt AS på vegne av grunneier i området. 

Planområdet

Planområdet er på ca. 13,5 daa. med adkomst fra kommunal veg, Hammerøyvegen. Området vender hovedsakelig mot vest, med utsikt utover Hammervatnet og sørvestover bygda. Planområdet avgrenses av tidligere østligste del grusbanen 207/58 (nå Levanger kommune), og mot vest av gnr. 207/1 Fossing Søndre, ved Trond Fossing. Mot sør i hovedsak av bebygde boligtomter i Hammerøyvegen, og mot nord av en utmarksbuffer mot dyrkajorda i Reita på gnr. 208/1 (tiltakshaver). Området er i dag flatehogd skogsmark.

Planstatus

Arealstatus i kommuneplanen er landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF).

Planområdet er ikke detaljregulert tidligere. Det grenser imidlertid direkte til sentrumsreguleringen vedtatt i 2016 som i hovedsak sikrer arealer for offentlige og allmennyttige funksjoner. Det nye planområdet er foreslått som et naturlig utvidelsesareal for sentrumsnære boliger.

Årsaken til at dette området ikke er bygd ut tidligere er båndlegging i kommuneplanens arealdel av en mulig E6-trasé. Båndleggingen er nå opphevet gjennom vedtak kommunedelplan for ny E6 Stjørdal – Åsen høsten 2015.

Forhold til KU-forskriften

Kommunen har vurdert at det ikke er behov for konsekvensutredning og planprogram.

Planforslaget

Generelt

Området ønskes fra grunneier regulert for en konsentrert boligutbygging, med en kombinasjon av leiligheter og kjedede eneboliger/rekkehus hovedsakelig i to etasjer, samt noe terrassert bebyggelse lengst nord i planområdet. Hovedvekten vil være leilighetstyper egnet for små familier og seniorer. Det er avsatt areal til småbarnslekeplass samt et grøntdrag i tilknytning til turveg mot Hammervatnet. Hovedadkomst til planområdet er tenkt regulert inn på vestsiden, og kan tas i bruk når ny veg fra E6 gjennom Vedulslia står ferdig. Det er foreslått en midlertidig adkomstløsning på østsiden av planområdet gjennom areal avsatt til gang- og sykkelvei.

Bebyggelsen

Planforslaget omfatter i alt 5 mindre boligarealer innenfor et totalareal på ca. 13,5 daa. Tre av boligarealene (B1 – B3) ligger rundt et tun/ lekeområde (L), mens de to siste (B4 – B5) ligger som en ytre avgrensing av planområdet. Terrenget er fallende slik at det enkelte delområde vil få god utsikt. Det totale utbyggingspotensialet for området forespeiles å være i størrelsesorden 50 boliger. Målet er å legge til rette for boliger tilpasset terrenget. Dette innebærer litt forskjellige utbyggingsformer på de enkelte delområdene. Hvert delområde skal ha samme hovedform på takløsning, og felles materialbruk og fargesetting eksteriørmessig.

Område B1 (Flatt terreng)

I området tillates oppført et boligbygg i inntil 4.etasjer. Dvs. 3 boligetasjer og delvis nedgravd parkeringskjeller. Bebyggelsen skal ha flatt tak. (maksimal takvinkel 6 grader). Maksimal gesimshøyde er 10,5 m. Utnyttingsgrad skal være inntil 65% BYA. 

Område B2 og B3 - (Slakt skrånende terreng)

I området tillates oppført et boligbygg i inntil 2. etasjer. Bebyggelsen skal ha flatt tak. (maksimal takvinkel 6 grader). Maksimal gesimshøyde er 7,5 meter. Utnyttingsgrad skal være inntil 70% BYA.

OMRÅDE B4 – (Skrånende terreng)

I området tillates oppført boligbygg i inntil 2 etasjer. Takløsning skal være flatt tak eller pulttak, evt. splittet saltak. For bebyggelse med splittet saltak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter og mønehøyde inntil 9,0 meter. For denne type bebyggelse med pulttak tillates gesimshøyde inntil 8 meter, laveste gesims inntil 7,0 meter. For denne type bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,5 meter. Utnyttingsgrad skal være inntil 60% BYA.

OMRÅDE B5 – (Sterkt skrånende terreng)

I området tillates en terrassert utbygging tilsvarende inntil 4 etasjer. Nærmere plassering av bygninger avklares gjennom fastlegging av utbyggingsform og takløsninger som del av en byggesak og utomhusplanen i denne. Gesimshøyde kan være inntil 8,0 meter, og mønehøyde inntil 9,0 meter målt fra gjennomsnittlig terreng rundt den samlede terrasserte bebyggelsen. Utnyttingsgrad skal være inntil 45 % BYA. 

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Utbyggingsområdet har i dag regulert offentlig adkomst inn fra øst, via dagens samleavkjørsel fra E6 for skole, idrettsanlegg, butikk, Grilstad fabrikker og boligene i Hammerøyvegen med flere. Inntil nye kryss på E6 er etablert foreslås en midlertidig adkomst via tidligere innregulert adkomst, ved at man tar i bruk området i planforslaget som er avsatt til gang- og sykkelvei. Ny hovedadkomst fra E6 i Vedulslia tenkes å komme inn til området på vestsiden. Når ny adkomstretning er etablert vil den midlertidige kjøreadkomsten tas i bruk som gang og sykkelveiforbindelse slik planforslaget viser, til skolen, butikken og øvrige sentrumsfunksjoner.

Parkering

Det er lagt opp til både frittstående garasjeanlegg, parkeringsplass, og parkeringskjeller under boligbygg i delområde B1 i forslaget. Parkeringsdekning er redusert fra 1,5 pr. leilighet i kommuneplanen til 1,2 i det aktuelle planforslaget. Det skal avsettes min. 1 plass pr. delområde bolig for bruk av bevegelseshemmede. Det er videre satt av plass til 2 sykkelparkeringer pr. leilighet. Parkeringsdekningen er redusert ut fra en vurdering av området og dets lokalisering, nært opp til kollektivtilbud og Åsen stasjon.

Lek, uteopphold,grønnstruktur

Det skal som et minimum for planområdet samlet være 50 kvm. uteareal egnet for lek og opphold pr. bolig. Uteoppholdsareal dekkes av balkong, evt. takterrasse, felles lekeplass, uteareal i felles gårdsrom, eller på egen tomt. 

Det er lagt opp til to områder med felles uteoppholdsareal i planskissen, en lekeplass og et grøntdrag. Lekeplassen skal utfylles med noe fast dekke, og et par typer lekeapparater. Benker skal plasseres ved lekeplass og evt. ved grøntdrag. I tillegg er det lagt til i områdebestemmelsene for delområde B5 at det skal avsettes et areal for grøntareal/akebakke tilpasset utbyggingen, lengst øst i delområdet. 

Universell utforming

Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles utearealer for boligene. For delområdene hvor terrenget er flatest, B1 – B4, skal minimum 50 % av boenhetene utformes som tilgjengelige boenheter. Det skal avsettes min. 1 plass pr. delområde bolig for bruk av bevegelseshemmede.

Støy

Utbyggingsområdet er plassert utenfor gul støysone rundt E6 i henhold til Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T-1442.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

ROS er gjennomført av SB Plan og Prosjekt AS. Analysen er gjennomført med utarbeidet sjekkliste basert på rundskriv fra DSB og er basert på foreliggende planforslag. I risikovurderingene er det tatt utgangspunkt i relevante kravdokumenter.

Ingen forhold i planforslaget faller ut fra sannsynlighet/konsekvens -vektingen i rød kategori. De forhold som faller i gul kategori hvor tiltak skal vurderes i forhold til nytte er alle tiltak knyttet til trafikksikkerhet under opparbeidingen av feltet og ved senere trafikkavvikling i samme. Tiltak for kontinuerlig vurdering vil være evt. trafikkseparering i anleggsperioden og sikring av frisiktsoner og god skilting i senere fase.

Kulturminner

Det ble ikke registrert kulturminner ved arkeologisk befaring gjort den 15.06.16. Tiltakshaver vil videreformidle til den som skal stå for opparbeidingen av området plikten til å stoppe arbeidet og varsle kulturminnemyndigheten, jfr. Kulturminnelovens §8.2, hvis det under arbeidet oppdages kulturminner som ikke er kjent.

Biologisk mangfold

Reguleringsområdet og tilstøtende områder er sjekket ut i henhold til kravet om kunnskapsgrunnlag i Naturmangfoldloven. I Naturbasen og Artskart er det er ikke registrert spesielle naturverdier innenfor planområdet. Nærmeste registrering er Fossingelva som renner fra Hoklingen og ut i Hammervatnet der det er registrert ferskvannsmusling. Det vil ikke være utslipp til Fossingelva, og den vil derfor ikke bli berørt.

Det er i forhåndsuttalelsene påpekt en risiko for spredning av fremmede plantearter gjennom evt. uttransport av løsmasser fra planområdet. Det vil være et masseunderskudd i feltet pga. oppfyllingsbehov i området VA (pumpestasjon) og tilliggende landbruksavkjørsel. Uttransport vil derfor ikke være nødvendig, og spredningsrisiko vil dermed være liten. Utførende entreprenør gjøres uansett oppmerksom på forholdet.

Vann-, avløp-, energiløsninger, renovasjon

Den sørlige delen av planområdet ligger naturlig til for selvfalltilkobling til eksisterende ledningsnett i enden av Hammerøyvegen. Nordlig del av området må av kloakkeres via en pumpestasjon som vil bli plassert lengst nordvest i planområdet (VA). Det kommunale ledningsnettet i Hammerøyvegen ble utskiftet og oppgradert for få år siden, og har ifølge Levanger kommune ved vann og avløp tilstrekkelig kapasitet for en feltutvidelse. På området skal etableres renovasjonsløsning med lukkede nedgravde containere. Det skal etableres trafo på området for strømforsyningen i planområdet.

Utbyggingsavtale

Utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og kommunalteknikk i Levanger er under forhandling.

Planprosess

Medvirkning

Det ble avholdt oppstartmøte mellom Innherred samkommune, grunneier Brynjar Aarnseth og konsulent SB Plan og Prosjekt AS den 18.03.2016. Planarbeidet ble meldt igangsatt i lokalavisa Frostingen den 14.04.16 og informasjon om oppstart av planarbeidet ble samtidig lagt ut på samkommunen sin hjemmesider. Statlige instanser, andre berørte, samt tilgrensede naboer ble tilskrevet med brev den 15.04.16 med 4 ukers frist for evt. forhåndsuttalelser. 

Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune (2 stk.), Statens vegvesen, NVE og NTE Nett er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Det samme gjelder innspill fra beboere i Hammerøyvegen som har ytret ønske om endret adkomst dersom tiltaket skal iverksettes. Dette innspillet ble besvart i tiltakshavers kommentar til Statens vegvesens uttalelse som står oppsummert i planbeskrivelsen.

I kommunen ble planforslaget forelagt kommunalteknikk Levanger, barne- og ungdomsrepresentant og landbruksavdelingen. Forslagsstiller har vært i kontakt med Enhet kommunalteknikk i Levanger og inngått forhandlinger om en utbyggingsavtale. Barne- og ungdomsrepresentanten har gitt tilbakemelding om at minste uteoppholdsareal bør være i tråd med overordna plan, dvs. minimum 50 m2 felles eller offentlig uteoppholdsareal per boligenhet.

Vurdering:

Arealbruk og forholdet til overordnet plan (kommunedelplan) og gjeldende regulering

Kommuneplanen viser at planområdet dekkes av LNF-formål. Boligbebyggelse regnes ikke som LNF-formål, og planforslaget er dermed i strid med overordna plan. Planområdet ligger imidlertid helt inntil sentrumsplan for Åsen, datert 22.06.2016, og kan ses som en naturlig utvidelse av Åsen sentrum. Dette er gjort tydelig ved at det er lagt opp til konsentrert, sentrumspreget boligbebyggelse. God tilgang til skole og andre nødvendige servicefunksjoner taler for at det er gunstig med konsentrert boligbebyggelse her. Tilgrensende areal i sør, Hammeøyvegen, er også avsatt til boligformål, og er delvis utbygd i dag.

Med ny sentrumsplan for Åsen er det lagt opp til trafikkseparering som sikrer tryggere ferdsel for fotgjengere og syklister til nødvendige servicefunksjoner. Det vil dermed på sikt bli god separering mellom biladkomst på vestsiden av planområdet og sammenhengende gang- og sykkelvei fra østsiden av planområdet fram til skole, lekegrunn og servicefunksjoner.

Grad av utnytting

Regionale planmyndigheter har påpekt i forhåndsuttalelser at det bør legges opp til høy utnyttingsgrad, noe det også er tatt høyde for i planforslaget. Grad av utnytting er satt til å være veldig høyt i samtlige delområder i planområdet gjennom fastsatte øvre grenser for %-BYA. For delområde B1, B2/B3, B4 og B5 er det oppgitt %-BYA på henholdsvis 65 %, 70 %, 60 % og 45 %. I B5 er maks %-BYA lavere da terrenget er svært bratt her.

Det legges også opp til mange boenheter, anslagsvis 50. Dette tilsier 3,7 boliger per dekar, og det i ulendt terreng. Dette svarer godt til «Regional plan for arealbruk Nord-Trøndelag» (2013), der det for eneboliger er anbefalt 1-1,5 boenheter per dekar, for rekkehus/leiligheter 2-3,5 boenheter per dekar, og for blokkbebyggelse med 3-4 etasjer 6-12 boenheter per dekar.

Byggehøyder

Byggehøydene i de ulike delområdene er satt til å være noe høyere enn rammene som er gitt i kommuneplanen. Her er det altså snakk om avvik fra overordna føringer. Kommuneplanens arealdel fastslår at boligbebyggelse kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 6,5 meter, og maksimal mønehøyde på 9,5 meter over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Det er riktignok oppmuntret til høy utnyttingsgrad i planområdet da forslaget ikke er i tråd med overordna plan, slik at byggehøydene med bakgrunn i dette er forsvart. I tilgrensende boligfelt, Hammerøyvegen, regulert gjennom sentrumsplan for Åsen, er det fastsatt at det tillates gesimshøyde inntil 3,5 meter for bolighus med én etasje, og 6,0 meter for bolighus med 2 etasjer. De foreslåtte høydene på bebyggelsen i planforslag for Åsen sentrumsboliger kan oppleves som fremmed for beboerne i Hammerøyvegen. Dette er til en viss grad tatt hensyn til i planforslaget ved at det er sikret rom mellom de tilgrensende boligområdene ved at adkomstvei i planområdet blir liggende imellom. Byggehøydene anses ikke å begrense solforholdene i Hammerøyvegen da Hammerøyvegen ligger sør for planområdet.

Den høyeste bebyggelsen er foreslått i delområde B1, hvor det skal være leilighetsbygg i tre etasjer i tillegg til delvis nedgravd parkeringskjeller. Dette området er nok best egnet til slik bebyggelse da terrenget er på sitt flateste her. Det er foreslått en gesimshøyde på inntil 10,5 meter, som er ganske høyt i forhold til nærliggende eksisterende boligbebyggelse i Hammerøyvegen, og i forhold til bestemmelsene i kommuneplanen. I tilstøtende sentrumsreguleringsplan, som i området ved planområdet ennå ikke er utbygd, er det fastsatt byggehøyder inntil 9,0 meter for industri- og tjenesteytingsarealer. Leilighetene i delområde B1 vil dermed til en viss grad møte høydene i tilstøtende reguleringsplan i øst. Den høye bebyggelsen her kan bidra til å avskjerme planområdet fra en framtidig utvidelse av industriområdet i tilknytning til Grilstad.

Byggehøydene som er angitt i delområdene B2-B4 avviker også fra overordnet kommuneplan, men i noe mindre grad. I B2-B3 er det foreslått gesimshøyde på 7,5 meter, og det skal være flate tak. Kommunen vurderer at de ekstra avvikende 1,5 meterne kan sees å være nødvendig for å oppnå høy arealutnytting. Samtidig gir dette litt rom å gå på når man skal tilpasse leilighetsbygg i skrått terreng. For delområde B4 avviker gesimshøyden fra overordnet kommuneplan i samme grad som i delområdene B2-B3. I B4 hvor det er tenkt kjedete boliger eller rekkehus, er det lagt opp til at det kan være ulike takutforminger på husene. Det er dermed fastsatt ulike høydebestemmelser for ulike typer tak. Disse høydene svarer til høydene i vedtatte reguleringsplaner for boligbebyggelse det er naturlig å sammenligne med, blant annet Kjønstadmarka boligfelt 2 i Levanger og Lundentunet i Åsen sentrum.

Bebyggelse, estetikk, utbyggingsmønster m.m.

Planforslaget legger opp til en høy utnyttingsgrad i boligområdet, med flere leilighetsbygg, noe rekke- eller kjedete hus, og terrassert boligbebyggelse i det bratteste terrenget. Bebyggelsen blir moderne og vil trolig bidra til mer bypreg i bygda Åsen. Det er foreslått i reguleringsbestemmelsene at hvert delområde «skal ha samme hovedform på takløsning, og felles materialbruk og fargesetting eksteriørmessig». Det skal legges opp til forholdsvis lik utforming på bebyggelsen, men med ulik type boligbebyggelse mellom delområdene. Dette kan bidra til å bryte opp en uniform struktur. 

Uteoppholdsareal

Totalt er 1040 m2 avsatt til uteoppholdsareal i planforslaget, hvorav 680 m2 er avsatt til lekeplass. Det resterende området er et grøntdrag i skrånende terreng som knytter boligbebyggelse i sentrum av planområdet til veg i nordvestre del av området. I planbestemmelsen til forslaget er det lagt opp til at det skal være minimum 50 m2 uteareal egnet til lek og opphold per bolig som dekkes av balkong/terrasse, felles uteareal/lekeplass, eller på egen tomt. Det forventes ca. 50 boliger i planområdet ut fra planbeskrivelsen, noe som tilsier at det skal være 2500 m2 uteoppholdsareal samlet i planområdet. Et resterende areal på 1460 m2 må dermed dekkes av uteareal egnet til lek og opphold på egen tomt eller som fellesarealer som blir stående ubebygd i framtidig utomhus situasjonsplan for delområdene.

Ovennevnte bestemmelse fraviker fra kommuneplanens arealdel da denne spesifikt fastslår at 50 m2 uteoppholdsareal per boligenhet skal dekkes av felles eller offentlige arealer. I planforslaget er denne omformulert slik at uteoppholdsareal også kan dekkes av uteareal på egen tomt. Planforslaget oppfyller imidlertid kravene i kommuneplanen til minimumsavstand til ballfelt på minimum 1,5 dekar, og områdelekeplass på minimum 1,5 dekar dersom lekeplass i tilknytning til skolen medregnes. Det kuperte terrenget i den nordlige delen av planområdet vil gjøre at det naturlig kan bli åpnet for en del grønne lommer innimellom bebyggelsen. Det er også fastsatt i reguleringsbestemmelsene at det skal legges til rette for et grøntareal/akebakke i østre del av boligfelt B5. Forslagsstiller viser til at grunneier stiller tur- og friområder på hans tomt til disposisjon.

Lekeplassen er plassert fint i sentrum av boligområdet bort fra trafikkert veg. Kommunen forutsetter at det settes opp tilstrekkelig skjerming mellom småbarnslekeplass og tilstøtende parkering. 

Universell utforming og tilgjengelig boenhet

I kommuneplanen er det fast satt at prinsippene om universell utforming skal legges til grunn for reguleringsplaner. Dette er vurdert ivaretatt i planforslaget ved at det er avsatt tilstrekkelig antall parkeringsplasser for bevegelseshemmede, og tilstrekkelig antall tilgjengelige boenheter. I tillegg er det bestemt at uteoppholdsareal skal ha noe fast dekke for å sikre framkommelighet for barnevogn, rullestol etc.

Kjøreadkomst, trafikk

Adkomst gjennom Vedulslia vil være en hensiktsmessig adkomst i forhold til trafikkseparering i Åsen sentrum, og er den foretrukne løsningen for alle berørte parter. Denne adkomstveien inn til planområdet er ikke bygd ennå, men er ferdig regulert gjennom detaljregulering for Åsen sentrum. Det er foreslått en midlertidig adkomst ved at areal avsatt til gang- og sykkelvei i planområdet tas i bruk inntil ny adkomst gjennom Vedulslia er på plass. Forslagsstiller argumenterer med at trafikksikkerheten i denne perioden kan styrkes ved å legge inn i rekkefølgebestemmelsene at garasjebygg helt sørøst i planområdet ikke kan bygges før ny hovedadkomst til boligområdet er på plass. Dette vil gi bedre sikt for alle trafikanter. Rådmannen er imidlertid skeptisk til denne løsningen da trafikksikkerheten synes å ikke være tilstrekkelig ivaretatt. Dette med tanke på at denne veien er tenkt regulert bort i ny sentrumsplan for Åsen nettopp for å sikre god trafikkseparering mellom biltrafikk og myke trafikanter. I dette området er både skole, midlertidig barnehage og idrettsanlegg slik som fotballbane, og det ferdes dermed mange barn og unge i området. Økt trafikkbelastning, også med tanke på anleggstrafikk i utbyggingsfasen til boligområdet, er ikke ønskelig.

Behovet for en midlertidig løsning synes heller ikke å være stor da tiltaket allerede er meldt inn på investeringsbudsjettet for kommunalteknikk Levanger. Forbedret påkobling til E6 og ny adkomst gjennom Vedulslia er ferdig regulert, og det er startet prosjektering/anbudsutarbeidelse, slik at det ligger til rette for at ny adkomst til boligområdet kan stå ferdig sommer/høst 2018. Altså vil ikke avslag på bruk av gang- og sykkelveg som midlertidig adkomst til boligområdet utsette tiltaket i særlig grad.

Rådmannen innstiller på at boligområdet ikke kan tas i bruk før ny kjøreadkomst gjennom Vedulslia er etablert. 

Ny adkomst fra E6 gjennom Vedulslia vil forøvrig få funksjon både som adkomst til det nye utbyggingsområdet og jordbruksadkomst for GBNR 207/1 og 208/1.

Gangforbindelser, skoleveg, folkehelse

Gang- og sykkelveg er tenkt helt sørøst i området. Med ny hovedadkomst for biltrafikk gjennom Vedulslia vil gjeldende adkomst fra E6 bli mindre trafikkert og tryggere å bruke for fotgjengere og syklister. Dette vil sikre trygg framkomst for disse transportgruppene til sentrumsfunksjoner som skole, butikk, transportknutepunkt osv.

Parkering

I kommuneplanen er det fastsatt at det skal være 1,5 parkeringsplasser per boligenhet for rekkehus/boliger med 3 eller flere enheter. I planforslaget er det bestemt at det skal være 1,2 plasser per bolig. 1 p-plass per delområde skal avsettes til bevegelseshemmede, og det skal avsettes 2 oppstillingsplasser for sykkel per bolig. Med bakgrunn i at det skal legges til rette for bruk av gang og sykkel som transportform, anser kommunen at det kan være rimelig å fravike fra kommuneplanen når det gjelder antall p-plasser avsatt per bolig. Dette støttes opp av at boligområdet er sentrumsnært og lett tilgjengelig i forhold til nødvendige servicefunksjoner og transportknutepunkt, som Åsen stasjon.

Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. Med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon

Den foreslåtte arealutnyttelsen regnes å være i tråd med anmodninger om høy arealutnytting, og anbefalte antall boenheter per dekar iht. «Regional plan for arealbruk Nord-Trøndelag». Byggehøyder og samlet areal til uteopphold fraviker forøvrig fra overordnet kommuneplan, men synes å være forsvart ut fra planforslaget. En midlertidig bruk av gang- og sykkelvei som biladkomst inntil ny hovedadkomst gjennom Vedulslia er utbygd derimot, anses ikke å være et forsvarlig tiltak.

Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn forutsatt at følgende rekkefølgekrav legges til i reguleringsbestemmelsene:

Boligområdet kan ikke tas i bruk før ny hovedadkomst fra E6 gjennom Vedulslia er på plass.

Til toppen av siden





Publisert: 17.03.2011 09:00 Sist endret: 10.05.2017 22:58
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS