Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Formannskapet 16.05.12 - sak 49/12 - Kjøp av aksjeselskapet Hunt Biobank Eiendom AS

Bjørn Petter Salberg - klikk for personkort 
Saksbehandler: Bjørn Petter Salberg
Arkivref. 2012/3810
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Formannskapet 16.05.12 49/12
Kommunestyret

 

Rådmannens forslag til innstilling:

  1. Vedlagte kjøpekontrakt mellom Grande Eiendom Holding AS og Utstillingsplassen Eiendom AS som selger og Levanger kommune som kjøper av 100 % av aksjene i Hunt Biobank Eiendom AS inngås.
  2. Kjøpet finansieres gjennom låneopptak på kr 37.000.000,-. Låneopptaket benyttes til å finansiere kjøpet av aksjene samt til å refinansiere gjelden i Hunt Biobank Eiendom AS.
  3. For fremtidig utbygging av kontorfasiliteter og auditorium gis Hunt Biobank Eiendom as et lån på inntil kr 17.000.000,- 
  4. Det samlede låneopptaket på kr 54.000.000.- tas opp som serielån med maksimal avdragstid. Det delegeres til rådmannen å velge långiver samt godkjenne rentevilkår i lånenes løpetid samt inngå avtale med Hunt Biobank Eiendom as om betingelser for renter og avdrag videreutlån.


Vedlegg:
Ingen.

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. a/b Firmaattester – Selger
  2. Firmaattest – Selskapet
  3. Kjøpesum beregning
  4. Verdivurdering
  5. Regnskap og balanse per 31. desember 2011 – Selskapet
  6. Grunnboksutskrift
  7. Festekontrakt
  8. Leiekontrakt

 
Saksopplysninger:
Levanger kommune ble orientert om arbeidet med formidlingssenter/auditorium på Hunt våren 2011. Det var spørsmål om kommunen ville bidra til dette sammen med bl.a fylkeskommunen og mulige private bidragsytere. Ordfører og rådmann signaliserte at kommunen var positive til dette. Med støtte av fylkeskommunen fikk vi utarbeidet en forstudie (lenke).

Forstudien avdekket at finansiering av auditoriet ville bli komplisert med privat eier, pga bestemmelser om tilskudd til næringsdrivende.

Samtidig ble vi klar over at dagens eiere ikke er helt enig om vegen videre og at salg av selskapet til Hunt/NTNU var drøftet. Kommunen så det som positivt om HUNT eller NTNU hadde kjøpt bygningene, men det ble etter hvert klart at det ikke er aktuelt for NTNU å kjøpe bygninger på Levanger selv om de signaliserer sterk vilje til å forplikte seg langsiktig her og betaler en reell husleie.

Med tanke på viktigheten av å ha langsiktige planer og ha muligheter til å bidra til å ta HUNT videre og utvikle regionale spin-offs for næringsliv, helseforetak, HiNT osv i en region uten for mange kompetansearbeidsplasser dukket ideen om kommunen kunne overta begningene og stå for utvidelsene.

Levanger kommune og Nord-Trøndelag fylkeskommune hadde fredag den 16. mars 2012 et møte med NTNU og HUNT vedrørende eierskap til og utbygging av Hunt Biobank (eiendommen). Eiendommen eies i dag av selskapet Hunt Biobank Eiendom AS (HBE). I møtet konkluderte deltagerne med at det for alle parter vil være fordelaktig at eierskapet til eiendommen overtas av kommunen. NTNU ønsker ikke selv å eie eiendommen, av forskjellige grunner. Samtidig er det et klart behov hos HUNT for utvidelse av kontorarealene. Likeledes ønsker partene at det tilknyttet anlegget skal oppføres et auditorium/formidlingssenter, som kan benyttes av både HUNT og kommunen, uten at dette skal føre til noen økonomisk belastning for HUNT og NTNU.

Konklusjonen i møtet ble derfor at:

  • Kommunen kontakter eier av eiendommen – HBE - for å innlede forhandlinger om overtagelse av selskapet.
  • Kommunen bekreftet at etter en slik overtagelse av selskapet, så kan kommunen ta ansvar for innhenting av tilbud og gjennomføring av byggeprosess for ekstra kontorfasiliteter i tråd med HUNTs behov.
  • Kommunen vil videre sammen med andre samfunnsaktører arbeide for å få bekreftet at et formidlingssenter kan la seg realisere samtidig, uten at dette skal belastes HUNT.
  • NTNU bekreftet at dette er en løsning man ideelt sett ønsker og at man er enig i at den nåværende leiekontrakten mellom NTNU og HBE skal oppdateres for å reflektere det endrede omfang på avtalen og eventuelt andre forhold det vil være naturlig å ivareta i samme anledning.


Grande Eiendom Holding AS og Utstillingsplassen Eiendom AS eier HBE med 50 % av aksjene hver. HBE sitt hovedaktivum er festerett til eiendommen gnr. 314 bnr. 376 i Levanger kommune og eierskap til de der oppførte bygninger og anlegg. Eiendommen er lokalisert ved Sykehuset Levanger, på sørsiden av Levanger sentrum. Bygningen er oppført i 2006 og inneholder kontor, møterom, laboratorier, lager, kantine m.m.. Bygningen har et gulvareal på 1698 m2. Eiendommen fremstår som et moderne og fleksibelt kombinasjonsbygg. Eiendommen er utleid til en solid leietaker – NTNU. Nåværende leieavtale utløper den 01.10.2021 uten forutgående oppsigelse. Leien kan i leieperioden reguleres med 100 % av KPI. Festeavtalen er inngått med Eilif Due som grunneier. Festeavtalen ble inngått den 01.01.2006 og har en varighet på 50 år. Årlig festeavgift er oppgitt til kr. 253.058,- for 2011. HBE har ingen ansatte.

HUNT forskningssenter er lokalisert i Levanger, og har ca 30 stillinger. HUNT forskningssenter gjennomfører befolkningsundersøkelser i Nord-Trøndelag, driver medisinsk og helsefaglig forskning, forvalter forskningsdata og har en biobank som oppbevarer biologisk materiale og utleverer prøver til godkjente forskningsprosjekter.
Helseundersøkelsene i Nord-Trøndelag er Norges største samling av helseopplysninger om en befolkning. Data er framskaffet gjennom tre befolkningsundersøkelser, HUNT 1 (1984-86), HUNT 2 (1995-97) og HUNT 3 (2006-08). Til sammen har 120 000 personer samtykket til at avidentifiserte helseopplysninger kan gjøres tilgjengelig for godkjente forskningsprosjekter, og 80 000 har avgitt blodprøver. Dette gjør HUNT til en betydningsfull samling av helsedata og biologisk materiale, også i internasjonal sammenheng.

Kommunen representert ved rådmann Ola Stene, Meier Hallan og Bjørn Petter Salberg hadde den 26.03.2012 et forhandlingsmøte med eierne av HBE.  I møtet oppnådde partene en prinsipiell enighet om pris for overtagelse. Prisen tar utgangspunkt i en verdivurdering tatt av DNB Næringsmegling AS. Basert på verdivurderingen og alminnelige prinsipper for prising av aksjeselskap har partene utarbeidet en avtale med nødvendige bilag. Proneo AS ved Jan Selvig har bistått kommunen både i for- og etterkant av forhandlingsmøtet. Proneo AS bistår også i forhold til ev. fremtidig finansiering av auditorium. Det er søkt fylkeskommunen om tilskudd til utarbeidelse av forprosjekt. 

Kommunen har startet arbeidet med å se på mulighetene for utbygging av nye kontorer og auditorium, samt med finansieringen av dette.

Vurdering:
En forutsetning for at kommunen skal kunne gjøre det er at en ikke risikere å tape penger på dette som vil gå ut over tjenesteproduksjonen. Det er behov for Langsiktig leiekontrakt prisen må være fornuftig. I og med at kommunen oppnår gunstige lånebetingelser kan vi fylle en viktig rolle som eier av et slikt bygg. Vi har videre god kompetanse på bygging og drift av lokaler.

Rådmannen tilrår at vedlagte kjøpekontrakt (kontrakten) mellom Grande Eiendom Holding AS og Utstillingsplassen Eiendom AS som selger og Levanger kommune som kjøper av 100 % av aksjene i Hunt Biobank Eiendom AS inngås. Kommunen skal betale kr. 6.482.000,- for 100 % av aksjene i HBE. I tillegg skal kommunen overta eksisterende gjeld i selskapet – totalt kr. 37.000.000,-. 

Kjøpesummen foreslås finansiert ved låneopptak. Lånet skal være et serielån med maksimal avdragstid. Det delegeres til rådmannen å velge långiver samt godkjenne rentevilkår i lånenes løpetid. Kjøpesummen er fastsatt etter alminnelige verdsettingsprinsipper for kjøp av aksjeselskap hvor hovedaktivum er en eiendom. Leieinntektene vil forsvare selskapets samlede utgifter og vil etter Proneo sine vurderinger gi kommunen er god avkastning (internrente) på investeringen.

Kjøpekontrakten er basert på en standard i forhold til kjøp av aksjeselskap. Den fremstår som balansert og sikrer begge partenes interesser i transaksjonen. Oppgjøret skal gjennomføres av en uavhengig mellommann. Kjøpesummen skal betales på overtakelsestidspunktet som er satt til den 1. juni 2012 jf. kjøpekontraktens punkt 3 a jf. punkt 7.

Det er viktig å merke seg at denne saken omfatter kjøp av et aksjeselskap, og ikke en eiendom. Det er prinsipielt stor forskjell mellom kjøp av en eiendom og kjøp av et aksjeselskap. Ved kjøp av et aksjeselskap, overtar du samtlige rettigheter og forpliktelser til selskapet, og trer inn i løpende leieavtaler og skattekrav. Fordelen er at selger slipper unna med lavere skatt ved salg av et selskap istedenfor selve eiendommen. Videre slipper kjøper av aksjene i et eiendomsselskap som har hjemmelen til eiendommen å betale dokumentavgift på 2,5 %, dette fordi hjemmelen blir værende på den samme juridiske enheten som tidligere selv om eieren av de underliggende aksjene endres. Skattemessige forhold bør vurderes i forkant av både kjøper og selger, idet det erfaringsmessig blir altfor sent å diskutere slike forhold på kontraktssigneringstidspunktet.

Rådmannen har i forkant av avtaleinngåelsen foretatt en selskapsgjennomgåelse av HBE (ofte kalt «due dilligence» eller «dd») for å avklare ovennevnte risikofaktorer i forkant av kjøpet. Det er i kjøpekontrakten tatt med omfattende inneståelser/garantier fra selger på at det ikke foreligger slike ”bomber” tilknyttet eiendomsselskapet – se punkt 5 i kontrakten.

I kjøpesummen er det tatt høyde for at avskrivningsgrunnlaget på bygg og tekniske anlegg er lavere enn virkelig verdi på bygget når bygget kjøpes gjennom et selskap. Dette er en ulempe for kjøper, som reflekteres i kjøpesummen.

Kommunen har hatt tilgang til regnskap og nøkkeltall for HBE for årene 2006-2011. Av regnskapet går det fram at bokført verdi på eiendelene i 2006 var kr. 32,016 millioner og at bokført verdi pr 31.12.2011 var på kr. 29,167 millioner. Inntektsnivået har i alle år ligget på ca. 3,2 mill kroner og avskrivningene på 0,65 mill kroner. Andre driftskostnader har årlig ligget i størrelsesorden kr. 0,53 – 0,76 millioner og regnskapet viser et driftsresultat på årlig mellom 1,8 og 2,0 mill kroner.

Den avtalte kjøpesummen er i samsvar med vedlagte takst utført av Tore Berg ved DNB Næringsmegling AS. Berg har taksert eiendommen til en samlet markedsverdi på kr. 37.000.000,-. Rådmannen mener verdivurderingen gir en ytterligere forsikring om at kjøpesummen er i samsvar med markedsverdien på eiendommen. Det kan i denne sammenheng trekkes paralleller til at kommunen ikke skal selge offentlig eiendom uten at det foreligger en godkjent takst, eller at eiendommen er lyst ut på det åpne markedet jf. EØS-regelverket. Disse reglene gjelder ikke når det offentlige kjøper fast eiendom, men en verdivurdering vil likevel også ved et kjøp gi sikkerhet for at det offentlige betaler riktig pris for eiendommen. Man slipper da spekulasjoner om kommunen har betalt overpris / ”gitt støtte” i forbindelse med kjøpet.

Årlig festeavgift er oppgitt til NOK 253.058 (2011), basert på en årlig festeavgift på 232.416 ved kontraktsstart (6.456 kvm x NOK 600 pr. kvm). Festeavgiften reguleres årlig med 100 % av konsumprisindeksen. Videre skal festeavgiften reguleres hvert 10 år i samsvar med det alminnelige rentenivå og det på den tid gjeldende pris på fast eiendom (tomtegrunn) for sammenlignbar tomt i tilsvarende markedsområde. Ved kontraktsstart er avgiften fastsatt til NOK 600 pr. kvm og med en forrentning på 6 %.

Kommunen har fått en bekreftelse fra NTNU på at man ønsker å forlenge leieavtalen med HBE etter en avklaring med Kunnskapsdepartementet jf. vedlagte brev datert 04.05.2012 fra NTNU ved direktør for økonomi og eiendom Frank Arntsen. Denne forsikringen gjør at rådmannen føler seg trygg på at dette er en sikker investering for fremtiden. NTNU vil i utleiesammenheng betraktes som en solid leietaker, en forlengelse av leieavtalen NTNU er ikke medregnet i verdsettingen av eiendommen. Hadde en slik leieavtale foreligget på nåværende tidspunkt ville eiendommen/selskapet ha blitt verdsatt høyere. Dette er et moment som gjør at kjøpet fremstår som tilnærmet risikofritt med tanke på eventuelle fremtidige kostnader.

Driftskostnadene for perioden 2009 til 2011 har i snitt ligget på kroner 600.000,- pr. år jf. tall i verdivurderingen. Rådmannen antar at man kan redusere denne kostnaden ved å legge drift og vedlikehold av eiendommen inn under kommunens eiendomsforvaltning.

Tomten åpner for å utvide både kontorarealet og bygge auditorium. HUNT og NTNU har bekreftet at de har behov for ytterligere kontor- og møtefasiliteter. Kommunen er allerede i gang med å utrede planene i forhold til dette. En utvidelse av kontorarealet og nytt auditorium vil kunne øke leieinntektene ytterligere. Auditoriet vil kunne benyttes av kommunen selv og andre samfunnsaktører. 

Kommunen har i juni 2011 foretatt et kostnadsoppsett for utbyggingen på kr. 15.000.000,-. Siden den gang har prisene steget med 2,2 % noe som gir en pris på kr. 15.300.000,- inkl. mva pr. mars 2012. Dette oppsettet forutsetter at begge tilbyggene gjennomføres samtidig/sammenhengende.

I tillegg til ovennevnte kostnader må det tillegges kommunale/offentlige avgifter for byggesaksbehandling, tilknytning vann – og avløp m.m, prosjektadministrasjon, byggelånsrenter og prisstigning fra mars 2012 og ut byggeperioden. Det forutsettes da at grunn-/tomteforholdene er byggeklare uten ytterligere grunnundersøkelser.

Til andre kostnader anslås slike tall:

Offentlige gebyrer nivå 2012                kr. 135.000,-
Prisstigning fram til antatt mai 2013       kr. 640.000,-
Byggelånsrenter                                   kr. 120.000,-
Prosjektadministrasjon                         kr. 420.000,-
Uforutsette kostnader 2,4 %                 kr. 385.000,-

Sammen med indeksjustert kostnadssammenstilling gir dette et samlet
kapitalbehov på 17 millioner kroner. Ved den nødvendige anbudsrunden som må gjennomføres kan tallene bli både høyere og lavere. Rådmannen foreslår derfor at det samtidig med kjøpet av HBE finansieres inntil kr. 17.000.000,- for låneopptak i selskapet for fremtidig utbygging av kontor og auditorium. Ettersom kommunen låner til lavere rente enn et kommunalt as, foreslås det at kommunen også foretar dette låneopptaket, og formidler lånet videre til selskapet. Det må inngås egen avtale om betingelser for dette.

Etter en samlet vurdering av ovennevnte tilrår rådmannen at kommunen kjøper HBE, og gjennomfører utbyggingsplanene. 
       Til toppen av siden





Publisert: 19.12.2010 07:50 Sist endret: 16.05.2012 17:18
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS